Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 24 proxi fond, 13 janvier 2025, n° 24/07607

TJ Bobigny 13 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les copropriétaires n'avaient pas contesté les comptes approuvés par l'assemblée générale et étaient donc tenus de payer les sommes réclamées.
Accepté
Frais de mise en demeure
La cour a constaté que les frais de mise en demeure étaient justifiés et nécessaires au recouvrement de la créance.
Accepté
Faute de ne pas s'acquitter des charges
La cour a jugé que le non-paiement des charges a causé un préjudice financier au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais de justice
La cour a estimé qu'il était équitable de condamner les défendeurs à verser une somme pour couvrir les frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 24 proxi fond, 13 janv. 2025, n° 24/07607
Numéro(s) :	24/07607
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Marc HUMMEL
Cabinet(s) :	G 2 & H

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 4]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/07607 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZXL

Minute :

25/00089

Syndic. de copro. RESIDENCE LE [Adresse 10]

Représentant : Maître Jean-marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS

Monsieur [Z] [H]

Madame [J] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Jean-marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H

Copie délivrée à :

M. [Z] [H]

Mme [J] [H]

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame MECHICHE Mauricette, nommée Magistrat à titre temporaire par décret du 22 Août 2022, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection,

Assistée de M^me KRITICOS Olivia, Greffier

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2024

tenue sous la Présidence de Madame MECHICHE Mauricette, nommée Magistrat à titre temporaire par décret du 22 Août 2022, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection,

Assistée de M^me KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicar des copropriétaires de la RESIDENCE LE [Adresse 10],situé [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société PIERRE DE VILLE, SARL, dont le siège social se situé [Adresse 5], elle même prise en la personne de son représentant légal dûment domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jean-marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [H], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [H], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du commissaire de justice délivré le 30 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence le [Adresse 10] sis [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL PIERRE DE VILLE , a fait assigner Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [H] devant le Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  3326,32 euros au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période du 1er janvier 2023 au 25 juillet 2024 (3ètrimestre 2024 inclus) déduction faite des frais de relance et de contentieux mais augmentée des intérêts légaux à compter du 02 mai 2023, date de la première mise en demeure sur la somme de 2033,96 euros à compter du 21 juin 2024 date de la seconde mise en demeure sur la somme de 3152,96 euros à compter de la signification de l’assignation pour le surplus

—  53,78 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ;

-1700euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  1980 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024;

A cette audience, le syndicat, représenté par son avocat maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance, néanmoins il actualise la dette à la baisse à la somme de 2146,77 euros selon décompte arrêté au mois de novembre 2024 suite à des règlements ,

Monsieur [Z] [H] assigné en la forme d’un acte déposé à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et Madame [J] [H] qui a comparu, expose leur situation personnelle, familiale et professionnelle, et précise qu’ils sont prêts à apurer la dette après une année 2023 difficile ;

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2025 .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne dont pas individualisées, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

«  Le relevé de propriété faisant apparaître que Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [H] sont propriétaires d’un appartement et d’un parking, représentant les lots 80 ,1039 au [Adresse 3] ;

«  Le procès-verbal des assemblées générales ordinaires des 22 juin 2022 et 04 avril 2024;

«  Un décompte de la créance arrêté au 18/10/2024 faisant apparaître une somme due à hauteur de 2200,55 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement ;

«  Les appels de provisions pour charges pour le et les 1er et 4è trimestre 2023 et des 1er au 3è trimestre 2024;

«  La requête et l’ordonnance en injonction de payer du 03 avril 2023 ;

«  Le contrat de syndic.

«  La mise en demeure en date du 21/06/2024 accompagnée de l’avis de réception ;

Il ressort de ces documents que Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [H] , que la somme de 2200,55 euros comprend des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 307,27 euros qu’il conviendra de déduire et d’examiner ci-après ; En conséquence, ils seront condamnés au paiement de la somme de 1839,50 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 octobre 2024 ;

Sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi 13 juillet 2006 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. En outre, les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l’article 10 al. 2 de cette même loi qu’à celles de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, elles doivent faire l’objet d’une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d’être modifiées par le contrat de syndic, faute de constituer un droit à la libre disposition des parties.

Les frais visés par ces dispositions doivent s’entendre des frais exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, à l’exclusion de tous les autres frais, à savoir les mises en demeure antérieures inutiles car non réceptionnées.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui peuvent être indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme globale de 47,69 euros au titre des frais une mise en demeure qui est justifiée par la production d’un avis de réception ; En conséquence, . Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [H] seront condamnés au paiement de cette somme ;

Toutefois, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 180 euros pour une mise en demeure effectuée par voie d’huissier qui pourra être considérée comme dépens, une somme de 67,40 euros au titre d’un dernier avis sans plus de précisions et des frais postaux à hauteur de la somme de 12,18 euros ; ces frais n’étant pas justifiés seront rejetés ;

Sur les dommages et intérêts

En vertu de l’article 1153 alinéa 4 du code civil, devenu l’article 1231-6 al. 3 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En manquant sans raison valable et à plusieurs reprises à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété, Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [H] a commis une faute qui a causé à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [H] perdant le procès sera condamnée aux dépens.

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [H] à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1839,50 euros selon décompte arrêté au 16 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence le [Adresse 10] sis [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL PIERRE DE VILLE, au paiement de la somme de 47,69 euros au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence le [Adresse 10] sis [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL PIERRE DE VILLE , la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence le [Adresse 10] sis [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL PIERRE DE VILLE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] et Madame [J] [H] aux dépens de l’instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le 13 janvier 2025

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/07607 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZXL

DÉCISION EN DATE DU : 13 Janvier 2025

AFFAIRE :

Syndic. de copro. RESIDENCE LE [Adresse 10]

Représentant : Maître Jean-marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS

Monsieur [Z] [H]

Madame [J] [H]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires