TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01036 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHRG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JANVIER 2025

MINUTE N° 25/00144

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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffière, lors des débats, et de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 05 décembre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1], représenté par son syndic, la société WELO,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

ET :

Monsieur [J] [G],

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Christelle VERSCHAEVE de la SELARL CHETRIT-VERSCHAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0734

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 12 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5], a assigné M. [J] [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, afin qu’il le condamne :

à procéder à la remise en état initial de la façade de l’immeuble par dépose du conduit en ventouse, au droit de la fenêtre du lot n°33, et remise en état d’origine de cette façade, à procéder à la remise en état initial de la façade côté [Adresse 6] par la dépose de la grille d’aération de la fenêtre de la chambre du lot n° 33 et remise en état d’origine de cette façade,Le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard, dans un délai de 8 jours de la signification de la décision à intervenir ;

à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance du 3 juillet 2024, le juge des référés a donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d’information à la médiation, réservé l’examen des demandes et renvoyé l’affaire à l’audience du 27 septembre 2024.

Après renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 5 décembre 2024.

Par conclusions déposées et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] maintient ses demandes.

Il expose que l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] est soumis au régime de la copropriété et que M. [J] [G] est propriétaire non-occupant du lot n° 33. Il soutient que celui-ci a fait procéder dans son appartement à l’installation d’une chaudière dont le conduit d’évacuation perfore la façade de l’immeuble et qu’il a également fait percer l’autre façade pour y installer une grille d’évacuation. Il fait valoir que ces percements en partie commune n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires et qu’ils modifient l’aspect extérieur de l’immeuble, de sorte qu’ils constituent un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre un terme.

Par conclusions soutenues oralement, M. [J] [G] demande à titre principal de déclarer les demandes irrecevables comme se heurtant à des contestations sérieuses, subsidiairement, de désigner un expert pour donner un avis sur la conformité de son installation actuelle aux normes de sécurité, sur les éventuelles alternatives techniques et sur la remise en état sollicitée. Très subsidiairement, il demande de reporter la remise en état à la période estivale. En tout état de cause, il demande la condamnation du demandeur à lui verser la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il explique avoir dû remplacer la chaudière de son appartement début 2022 et que le raccordement au conduit existant pour l’évacuation des gaz brûlés s’est avéré impossible, celui-ci étant déjà utilisé par un autre copropriétaire et étant de surcroît un conduit de ventilation et non de cheminée. Il fait valoir que la société CP-ETOILE, qui a réalisé les travaux, a estimé que la seule solution technique envisageable pour assurer la conformité technique de l’installation était de prévoir un conduit d’évacuation indépendant, débouchant en façade de l’immeuble, et qu’il a obtenu l’accord préalable du cabinet CHARPENTIER, alors syndic de l’immeuble. Il ajoute avoir mandaté en août 2024 une autre entreprise, la société DRIDI, qui a confirmé que le conduit concerné était inadapté à une double utilisation et qu’une évacuation extérieure est nécessaire pour assurer le fonctionnement de la chaudière. Il fait valoir qu’en l’absence de solution alternative, la remise en état sollicitée conduirait à priver son appartement de tout système de chauffage et d’eau chaude et serait manifestement disproportionnée.

En réplique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] s’oppose à la demande d’expertise, souligne qu’il n’existe aucun obstacle technique à la remise en état, que l’absence de solution alternative n’est pas démontrée et que l’expertise n’a pas pour objet de pallier la carence du défendeur dans l’administration de la preuve.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues oralement.

MOTIFS

Sur les demandes principales

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés saisi sur ce fondement doit essentiellement constater soit l’imminence du dommage, afin, à titre préventif, de maintenir une situation existante, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après réalisation d’un trouble pour y mettre fin. L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel. Le juge apprécie la réalité du trouble avec les éléments dont il dispose le jour où il statue.

Si un tel trouble est caractérisé, le juge apprécie souverainement les mesures destinées à le faire cesser et il prend notamment en compte la proportionnalité des mesures demandées.

L’article 25 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; (…)"

Enfin, l’alinéa 1er de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge, même d’office, d’ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision, l’appréciation du juge étant également souveraine sur le prononcé de l’astreinte.

En l’espèce, au vu des pièces produites et des débats, il est constant et non contesté que l’immeuble est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, que les murs de façade de l’immeuble sont des parties communes, comme l’indique le Règlement de copropriété produit aux débats et que M. [J] [G] a fait procéder à deux percements dans les façades sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Il est également incontestable que ces deux percements modifient l’aspect extérieur des deux façades.

Est ainsi caractérisée une violation évidente du règlement de copropriété et de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui s’imposent à chaque copropriétaire et qui porte atteinte aux droits indivis des copropriétaires sur les parties communes.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juillet 2022 a été adoptée la résolution visant à donner mandat au syndic d’engager au nom du syndicat des copropriétaires des poursuites à l’encontre de M. [J] [G] aux fins d’obtenir la dépose du conduit litigieux, et qu’une mise en demeure lui a été adressée en date du 9 février 2023, sans être suivie d’effets.

Le défendeur invoque le caractère disproportionné de la remise en état sollicitée, en ce qu’elle nécessite de déposer la chaudière puisque l’installation ne sera plus conforme et ce qui aura pour effet de priver le logement de chauffage et d’eau chaude.

Or, il est inexact de soutenir que l’évacuation litigieuse est l’unique moyen de garantir un accès au chauffage et à l’eau chaude et d’assurer la décence du logement. En effet, même à supposer que la solution technique adoptée, en toute irrégularité, soit la seule permettant d’assurer la conformité de l’installation actuelle, M. [J] [G] ne produit aucun élément permettant de démontrer l’impossibilité d’installer un autre mode de chauffage et de production d’eau chaude.

Il en va de même s’agissant de la grille d’aération, à propos de laquelle le défendeur, qui est taisant sur ce point, n’établit pas qu’elle soit l’unique moyen d’assurer l’aération de la pièce.

Au vu de ces éléments, il est démontré que les percements litigieux constituent un trouble manifestement illicite, auquel il convient de mettre un terme, sous astreinte. Compte tenu de la période hivernale et en l’absence d’urgence à faire procéder à la remise en état, il convient d’autoriser qu’elle soit reportée, suivant modalités fixées au dispositif.

Compte tenu de ce qui précède, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’expertise de M. [J] [G].

Sur les demandes accessoires

M. [J] [G] sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à régler au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons M. [J] [G] à procéder à la remise en état initial des façades de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] :

par dépose du conduit en ventouse, au droit de la fenêtre du lot n°33, et remise en état d’origine de cette façade, côté [Adresse 6], par la dépose de la grille d’aération de la fenêtre de la chambre du lot n° 33 et remise en état d’origine de cette façade,

Disons que cette remise en état devra intervenir dans les meilleurs délais et en tout état de cause, avant le 2 mai 2025 ;

Assortissons cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter du 5 mai 2025, ceci pendant au maximum 60 jours ;

Rejetons la demande reconventionnelle aux fins de désignation d’un expert ;

Déboutons pour le surplus ;

Condamnons M. [J] [G] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [J] [G] aux dépens.

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 23 JANVIER 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE