TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 2]

[Localité 6]

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N° RG 25/01613 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3NO7

Minute : 25/00138

Société OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE

Représentant : Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [J] [C]

Représentant : M^e Clotilde GARNIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Octobre 2025

DEMANDEUR :

OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [J] [C]

[Adresse 3]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082025010261 du 21/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne, assistée de M^e Clotilde GARNIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 04 septembre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

Copie exécutoire : Maître Emmanuel SOURDON

Copie certifiée conforme : Mme [C] ; préfecture de Seine-Saint-Denis

Le 07/10/2025

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 17 février 2012, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a donné à bail à Madame [J] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 533,54 € et 200,78 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 avril 2024.

Il a ensuite fait assigner Madame [J] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Ouen par un acte du 30 juin 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

A l’audience du 4 septembre 2025, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE – représenté par Maître Emmanuel SOURDON – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [C] ; de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution; et de condamner la défenderesse à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 14.866,60 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges en cours, de 450 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Il sollicite également la production de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs sous astreinte de 20 € par jour de retard et consent finalement à l’octroi des délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail sollicités en défense.

A l’appui de ses prétentions, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail. Il ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 14.866,60 € mais que le paiement du loyer et des charges courants est repris.

Madame [J] [C] comparaît, assistée de Maître Clotilde GARNIER. Elle reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 180 € par mois en règlement de l’arriéré.

Elle déclare percevoir mensuellement 1.300 € et bénéficier de l’aide financière de sa fille. Elle explique que sa dette est liée à la maladie professionnelle qu’elle subit.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 1er juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 2 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 17 février 2012 contient une clause résolutoire (article XIII des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 avril 2024, pour la somme en principal de 10.905,83 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juin 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE produit un décompte démontrant que Madame [J] [C] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 14.866,60 € à la date du 1er septembre 2025.

Madame [J] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE cette somme de 14.866,60 €.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de la position du bailleur, Madame [J] [C], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en mesure d’apurer l’arriéré locatif, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [J] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LA DEMANDE DE PRODUCTION DE L’ATTESTATION D’ASSURANCE :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, la locataire n’a pas justifié de l’accomplissement de son obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner Madame [J] [C] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques dont elle doit répondre en sa qualité de locataire dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision.

Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [J] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE et de la situation de la défenderesse, Madame [J] [C] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 février 2012 entre l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE et Madame [J] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 4 juin 2024 ;

CONDAMNONS Madame [J] [C] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE à titre provisionnel la somme de 14.866,60 € (décompte arrêté au 1er septembre 2025, incluant août 2025) ;

AUTORISONS Madame [J] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 180 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 28 de chaque mois et pour la première fois avant le 28 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [J] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [J] [C] soit condamnée à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [J] [C] à justifier à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE de l’assurance contre les risques dont elle doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [J] [C] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 7 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,