TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/11098 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BSK

N° de MINUTE : 25/00665

Madame [H] [R]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître [A], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

DEMANDEUR

C/

Monsieur [X] [W]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [Z] [Y] [E]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentés par Maître Kelly MELLUL de la SELARL CABINET TREF, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 281

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

En présence de Madame [T] [U], auditrice de justice.

DÉBATS

A l’audience publique du 26 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 8 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, signé les 12 et 13 août 2023, Madame [H] [R] a conclu avec Madame [Z] [Y] [E] et Monsieur [X] [W], un compromis de vente portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 2], moyennant la somme de 326.000 € et sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur.

La signature de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 1er novembre 2023.

Le compromis de vente n’a pas été réitéré par acte authentique.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 novembre 2024, Madame [H] [R] a fait assigner Madame [Z] [Y] [E] et Monsieur [X] [W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer, outre les dépens et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  35.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

—  3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 30 avril 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 26 mai 2025.

***

Dans ces dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 14 mars 2025, Madame [R] demande au tribunal de :

« DIRE ET JUGER Madame [H] [R] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes

CONSTATER que la condition suspensive d’obtention d’un prêt insérée dans le compromis de vente du 12 août 2023 est défaillie de la seule faute de Monsieur [X] [W] et de Madame [Z] [Y] [E]

Et en conséquence :

— CONDAMNER Monsieur [X] [W] et Madame [Z] [Y] [E] à payer à Madame [H] [R] la somme de 35.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

— DEBOUTER Monsieur [X] [W] et Madame [Z] [Y] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

— CONDAMNER Monsieur [X] [W] et de Madame [Z] [Y] [E] à payer à Madame [H] [R] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [X] [W] et de Madame [Z] [Y] [E] aux entiers dépens, Dont distraction au profit de Maître Marianne DEWINNE, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. »

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 07 janvier 2025, les consorts [Y] [B] demandent au tribunal de :

« – DEBOUTER Madame [R] de ses demandes, fins et conclusions

— CONDAMNER Madame [R] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du CPC et les condamner aux dépens ».

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes principales de Madame [R]

sur la condition suspensive

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En application de ce texte, la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie si l’acquéreur effectue une demande de prêt qui n’est pas conforme à ce qui était prévu contractuellement ou s’il n’accomplit pas l’ensemble des démarches prévues (3e Civ. 11 juillet 2024 pourvoi n°22-21.869).

Il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En revanche, il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l’accomplissement de la condition.

En l’espèce, le compromis de vente signé entre les parties les 12 et 13 août 2023 prévoit, page 13, une condition suspensive d’octroi d’un prêt aux conditions suivantes :

« L’ACQUEREUR déclare que le financement de son acquisition sera réalisé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant total de trois cent vingt-six mille euros (326000 €).

A concurrence de :

trois cent vingt-six mille euros (326000 €) dans le cadre d’un prêt régi par les articles L 313-1 et suivants du Code de la consommation, sur une durée maximum de 25 ans au taux maximum de 5 % (hors assurances).

(…)

En conséquence, la présente vente est conclue SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE DE L’OBTENTION DU OU DES PRETS dans les conditions ci-après arrêtées.

OBLIGATIONS DE L’ACQUEREUR

L’ACQUEREUR s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 3 établissement(s) financier(s) ou banque (s) et à en justifier au VENDEUR et au rédacteur des présentes dans un délai maximum 90 jours à compter du dépôt de la demande.

(…)

La réception de cette ou de ces offres de prêt devra intervenir au plus tard 1 novembre 2023. ».

Il n’est pas contesté qu’aucune offre de prêt n’a été transmise à la venderesse ou au Notaire dans les délais prévus par le compromis de vente.

Il est également établi que les consorts [Y] [B] n’ont pas non plus transmis de refus de prêt.

Se pose donc la question de savoir si la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt destiné à payer le prix de vente a défailli par la faute ou non des acquéreurs.

Il appartient aux consorts [Y] [B] de rapporter la preuve d’avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente dans le délai de la réalisation de la condition suspensive.

Les consorts [Y] [B] soutiennent avoir mandaté Monsieur [J] [N] aux fins de rechercher un financement, qui se serait montré défaillant.

Néanmoins, aucune des pièces qu’ils versent aux débats ne permet d’établir la réalité et le contenu de ce mandat. L’identité complète et la qualité de courtier de ce Monsieur [J] [N] ne sont en outre pas établies.

Ils produisent par ailleurs une simulation de projet immobilier réalisée le 25 janvier 2024 auprès de la Banque Postale, ce qui ne constitue ni une offre de prêt, ni un refus de prêt.

En outre, il convient de relever que les consorts [Y] [B] ne versent aux débats aucune copie de leur demande de prêt ayant donné lieu ensuite à la simulation susmentionnée, de sorte que le Tribunal n’est pas en mesure de vérifier les conditions auxquelles le prêt a été sollicité.

Dans ces conditions, les consorts [Y] [B] ne démontrent pas avoir accompli les diligences qui leur incombaient pour la réalisation de la condition suspensive litigieuse, en empêchant ainsi l’accomplissement, de sorte que la vente litigieuse n’a pas été réitérée de leur fait. La condition suspensive sera donc réputée accomplie.

sur la clause pénale

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est constant que les dispositions conventionnelles relatives à la clause pénale dans l’hypothèse de la caducité d’un compromis de vente sous seing privé, survivent à celle-ci dès lors que sa seule cause, réside spécialement dans la non réitération de l’acte et a pour objet de sanctionner l’attitude fautive du cocontractant.

En l’espèce, le compromis de vente conclu les 12 et 13 août 2023 entre les parties prévoit en page 12 une clause pénale ainsi rédigée :

« Sous la réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentent lient les PARTIES.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 1 décembre 2023 (…)

La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de s’être exécuté dans un délai de DIX JOURS suivant la première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

— invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de trois mille deux cent soixante euros (3260 €),

— ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuite ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.»

Il est constant que les dispositions conventionnelles relatives à la clause pénale dans l’hypothèse de la caducité d’un compromis de vente sous seing privé, survivent à celle-ci dès lors que sa seule cause, réside spécialement dans la non réitération de l’acte et a pour objet de sanctionner l’attitude fautive du cocontractant.

Il a déjà été démontré que la condition suspensive a défailli par la faute des acquéreurs, de sorte que cette clause pénale peut trouver à s’appliquer, dès lors, qu’une mise en demeure a été préalablement adressée aux acquéreurs d’avoir à régulariser l’acte authentique.

Or, par courrier en date du 21 février 2024, Maître [K] [O], notaire, a mis en demeure les consorts [Y] [B] « de venir signer l’acte de vente porté en référence le Mardi 5 mars 2024 à 18h00 en l’office notarial. Le défaut de signature de votre part entraînera la mise en œuvre des dispositions contenues dans l’avant-contrat, avec les conséquences financières en découlant, et notamment le vendeur est dans son droit de vous demander des dommages et intérêts au titre de la clause pénale, soit la somme de TRENTE DEUX MILLE SIX CENT EUROS (32.600,00 €). ».

Il n’est pas contesté que les consorts [Y] [B] n’ont donné aucune suite à cette mise en demeure et qu’aucune réitération n’est intervenue.

Dès lors, les conditions légales et contractuelles de mise en oeuvre de la clause pénale sont réunies et Madame [R] est fondée à en solliciter le paiement eu égard aux manquements de l’acquéreur à ses obligations.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et de l’immobilisation du bien indisponible à la vente entre le 12 août 2023 et l’expiration d’un délai d’un mois après la mise en demeure du 21 février 2024, le montant de la clause pénale de 3.260 € n’apparaît pas manifestement excessif et il n’y a pas lieu de la réduire.

En conséquence, les consorts [Y] [B] seront condamnés à payer à Madame [R] la somme de 3.260 € au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente signé les 12 et 13 août 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à la demande de Madame [R].

Sur les dommages et intérêts

Outre l’attribution à son profit de la clause pénale, Madame [R] réclame le remboursement des frais qu’elle a dû engager au titre :

— de la taxe foncière ;

— de l’assurance du bien ;

— de l’immobilisation du bien ;

— des mensualités de son prêt immobilier ;

— du paiement d’un prêt relai ;

— du manque à gagner, ayant dû vendre son bien à un prix inférieur à celui convenu avec les consorts [Y] [B] ;

— de son préjudice moral eu égard à l’incertitude dans laquelle elle s’est trouvée et des démarches qu’elle a dû entamer.

Le cumul d’une clause pénale avec des dommages et intérêts supplémentaires n’est possible que si ces derniers sont destinés à réparer un préjudice distinct de celui visé par la clause pénale.

Classiquement, le but de la clause pénale est de constituer un moyen de pression sur le débiteur et de servir à indemniser le créancier d’une éventuelle inexécution. En principe, donc, la clause pénale ne peut se cumuler avec l’octroi de dommages et intérêts supplémentaires puisque l’indemnisation a été fixée forfaitairement par les parties.

Cependant, la jurisprudence considère qu’il reste possible de demander, en plus de l’exécution de la clause pénale, des dommages et intérêts, dès lors que ceux-ci sont indépendants du préjudice que la clause pénale est destinée à réparer (Civ.1e, 12 février 1964 : Bull. civ. I, n°82, dans le cas d’une clause pénale sanctionnant le retard), ou destinés à réparer un « préjudice distinct » de celui forfaitairement réparé par la clause pénale, à charge pour celui qui les sollicite d’apporter la preuve du caractère distinct (Com. 12 juillet 2011, n° 10-18.326 pour des frais matériels engagés en vain en vue de la cession).

En l’espèce, la clause pénale insérée au compromis vise la non-réalisation de la vente et donc inclut le gain manqué et la perte subie du fait de l’abandon de la vente. Elle ne saurait donc se cumuler avec des frais annexes et des dépenses en lien direct avec la vente, lesquels sont compris dans la perte subie, et ne sont donc pas distincts.

Le préjudice moral, à le supposer établi, ne saurait non plus être considéré comme distinct du préjudice résultant de l’inexécution de l’objet même du contrat. Par hypothèse, il est inclus en celui-ci, comme le gain manqué et la perte subie.

Il n’y a donc pas lieu d’accorder ces dommages et intérêts supplémentaires.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, les consorts [Y] [B] seront condamnés aux dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

En l’espèce, sera prononcée la condamnation des consorts [Y] [B] à payer à Madame [R] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe

CONDAMNE Madame [Z] [Y] [E] et Monsieur [X] [W] à payer à Madame [H] [R] la somme de 3.260 € (trois mille deux cent soixante euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Madame [Z] [Y] [E] et Monsieur [X] [W] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Madame [Z] [Y] [E] et Monsieur [X] [W] à payer à Madame [H] [R] la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,