TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 25/02449 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2YTE

Minute : 25/873

JUGEMENT

Du 21 Juillet 2025

S.A. [Adresse 7]

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [Y] [K]

Copie exécutoire délivré à :

M^e CATTONI

Copie délivrée à :

Mme [K]

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025;

par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 19 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM SEQENS,

siège social [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Y] [K],

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 septembre 2011, modifié par avenant du 25 janvier 2016, la SA d’HLM SEQENS, venant aux droits de la SA d’HLM DOMAXIS, a donné à bail à Madame [Y] [K] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 370,79 euros, et 185,59 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, la SA d’HLM SEQENS a fait signifier à Madame [Y] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1334,11 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 29 janvier 2024, la SA d’HLM SEQENS a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Madame [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

• ordonner l’expulsion de Madame [Y] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

• condamner Madame [Y] [K] au paiement des sommes suivantes :

o 938,03 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens, en ce compris les trois commandements de payer

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 24 février 2025.

À l’audience du 19 mai 2025, la SA d’HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 176,75 euros arrêtée au 30 avril 2024. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA d’HLM SEQENS soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [Y] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 6 novembre 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Y] [K], représentée, ne conteste pas le principe de la dette. Elle indique être à jour de ses loyers et charges, la somme restante à payer constituant des frais de procédure.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA d’HLM SEQENS le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA d’HLM SEQENS sollicite la somme de 176,75 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés au 30 avril 2025.

Toutefois, il convient de déduire du décompte la somme de 247.90 euros imputée pour des frais.

En conséquence, la SA d’HLM SEQENS sera déboutée de sa demande en paiement à ce titre.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 9 septembre 2011 et tacitement reconduit mensuellement, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévus à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les sommes visées au commandement de payer n’ont pas été payées intégralement dans les six semaines si bien que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, la locataire a toutefois repris des paiements réguliers qui ont permis de stabiliser la dette.

Il ressort des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Par ailleurs, il est justifié du paiement intégral de la dette, avant l’audience, et dès lors avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, rend sans objet une quelconque demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire par ailleurs formée par le locataire à l’audience.

Cette situation ne saurait toutefois priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989.

De fait, les sommes ont été remboursées dans un délai de moins de trente-six mois, qui aurait pu leur être accordé par le juge des contentieux de la protection, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail et d’expulsion et la demande au titre de l’indemnité d’occupation, sans objet.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, en l’absence de dette au titre des loyers et charges, le manquement du locataire consistant dans le retard ayant donné lieu à la procédure n’apparait pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu’est la résiliation du contrat. Il n’est pas mis en évidence la persistance du manquement à l’obligation de payer les loyers et charges.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d’expulsion. Il n’y a en outre pas lieu de fixer d’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 novembre 2024, à l’exclusion des commandements de payer antérieurs qui ne constituent pas des dépens, et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM SEQENS les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA d’HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 septembre 2011 entre la SA d’HLM SEQENS d’une part, et Madame [Y] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3],

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 9 septembre 2011 entre la SA d’HLM SEQENS d’une part, et Madame [Y] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3],

REJETTE la demande d’expulsion,

REJETTE la demande au titre des titre des loyers, charges arrêtées au 30 avril 2025,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Y] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 novembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

DEBOUTE la SA d'[Adresse 7] de ses autres demandes et prétentions,

LE GREFFIER LE JUGE