Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 27 proxi fond, 3 février 2025, n° 24/04703

TJ Bobigny 3 février 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Montant de la dette locative
La cour a jugé que le montant de la dette était dû et conforme aux décomptes fournis.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 27 proxi fond, 3 févr. 2025, n° 24/04703
Numéro(s) :	24/04703
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Armand BOUKRIS
Cabinet(s) :	CABINET BOUKRIS
Parties :	S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/04703 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZLNB

Minute : 25/129

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

Représentant : M^e CABINET BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Madame [Z] [I]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Février 2025 par Madame Maud PICQUET, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e CABINET BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Z] [I],

demeurant [Adresse 3]

Lot 117M130013

[Localité 6]

comparante en personne

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 18 juillet 2007, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Madame [Z] [I] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’une place de stationnement situés au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 490,14 € outre 157,14 € de provision sur charges pour l’appartement et pour un loyer mensuel de 33,20 € pour la place de stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Raincy par un acte du 2 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 novembre 2024, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT – représentée par Maître Armand BOUKRIS – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement d’en prononcer la résiliation aux torts de la défenderesse ; d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [I] ; d’ordonner la séquestration des meubles aux frais et aux risques de la défenderesse ; et de condamner Madame [Z] [I] au paiement de la somme actualisée de 3.294,66 € avec les intérêts au taux légal à compter du jugement, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges locatives, d’une somme de 250 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Elle consent à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense.

La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT fait valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis et que la dette locative s’élève à la somme de 3.294,66 €.

Madame [Z] [I] comparaît en personne et conteste le montant de la dette locative, au motif que la régularisation de charges du mois de décembre 2023 à hauteur de 1.400 € ne serait pas due. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle affirme percevoir des revenus mensuels de 1.950 € et n’avoir personne à charge.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

Après y avoir été autorisée à l’audience, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a, par note en délibéré du 14 novembre 2024, adressé au greffe les décomptes de régularisation de charges en date des 26 avril 2022, 15 mars 2023 et 15 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 6 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 22 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 18 juillet 2007 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 janvier 2024, pour la somme en principal de 4.734,70 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 mars 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit un décompte démontrant que Madame [Z] [I] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.116,09 € à la date du 28 octobre 2024.

Si Madame [Z] [I] conteste devoir la régularisation de charges du mois de décembre 2023, les montants mentionnés sur le décompte à ce titre sont conformes à ceux résultant du décompte de régularisation de charges du 15 novembre 2023 communiqué par la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT.

Madame [Z] [I] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 3.116,09 €, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement conformément à la demande et aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

Compte tenu de ces éléments, de l’accord de la bailleresse et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [Z] [I], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en situation d’apurer sa dette locative, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [Z] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, Madame [Z] [I] sera condamnée à lui verser une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juillet 2007 entre la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT et Madame [Z] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de stationnement situés au [Adresse 3] sont réunies à la date du 19 mars 2024 ;

CONDAMNE Madame [Z] [I] à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 3.116,09 € (décompte arrêté au 28 octobre 2024, incluant septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Madame [Z] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [Z] [I] soit condamnée à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [Z] [I] à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 3 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,