TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/10787 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DIL

N° de MINUTE : 25/01534

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [I] & ASSOCIES.

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Me [Y], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/001094 du 15/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

C/

DEFENDEUR

S.C.I. TAHER

[Adresse 1]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI TAHER est propriétaire des lots n°11 et 19 de l’immeuble sis [Adresse 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par la SELARL [I] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [J] [I], administrateur judiciaire, désignée en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 6 mars 2018, régulièrement prorogée depuis lors, a fait assigner la SCI TAHER aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER la SCI TAHER à lui payer les sommes suivantes :

—  10.731,17 euros correspondant aux charges de copropriété et travaux dus au 4ème trimestre 2024 inclus, comptes arrêtés au 3 octobre 2024,

—  6,63 euros au titre des frais exposés conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct et indépendant subi par le syndicat des copropriétaires,

CONDAMNER la SCI TAHER aux entiers dépens,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI TAHER, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI TAHER au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée le 14 mai 2024 est restée infructueuse et que celle-ci s’avère pouvoir percevoir des revenus locatifs, n’étant pas domiciliée dans ses lots.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la SCI TAHER n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 29 avril 2025 et fixée à l’audience du 8 octobre 2025. Elle a été mise en délibéré au 3 décembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI TAHER ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— la décision de l’administrateur provisoire du 16 octobre 2024 ayant approuvé les comptes pour les périodes allant du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 et le budget prévisionnel pour la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 ainsi que les décisions de l’administrateur provisoire des 14 mars 2022, 21 décembre 2022, 19 janvier 2023, 10 mars 2023, 31 mai 2023, 31 janvier 2024, 05 mars 2024 et 16 mai 2024 ayant approuvé les travaux dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— les ordonnances de désignation et prorogation de la mission de l’administrateur provisoire.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il convient de déduire de l’extrait du compte du copropriétaire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 6,63 euros de frais de mise en demeure du 04 août 2023.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2023 et le 3 octobre 2024 a été de 22 413,06 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 11 681,86 euros.

Ainsi, il convient de condamner la SCI TAHER à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.731,17 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 3 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 14 mai 2024, date de la mise en demeure notifiée à la SCI TAHER, sur la somme de 10 219,77 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 6,63 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 14 mai 2024.

Les frais de recouvrement réclamés ayant été exposés avant cette mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur. Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, la SCI TAHER paye irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la SCI TAHER a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par l’administrateur provisoire.

Sa carence est d’autant plus injustifiée que la SCI TAHER, qui n’est pas domiciliée dans ses lots au vu de l’adresse à laquelle l’assignation lui a été signifiée, a vocation à pouvoir percevoir des revenus locatifs lui permettant de payer les charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI TAHER, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI TAHER sera condamnée aux entiers dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI TAHER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par la SELARL [I] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [J] [I], administrateur judiciaire, désignée en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 6 mars 2018, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 10.731,17 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds de travaux impayés selon décompte arrêté au 3 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024 sur la somme de 10 219,77 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par la SELARL [I] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [J] [I], administrateur judiciaire, désignée en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 6 mars 2018, régulièrement prorogée depuis lors, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI TAHER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par la SELARL [I] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [J] [I], administrateur judiciaire, désignée en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 6 mars 2018, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI TAHER aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 03 décembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT