TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01580 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZS3B

Minute : 25/00044

S.C.I. LIVO

Représentant : Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocats au barreau de Paris, vestiaire : C0628

C/

Monsieur [Y] [D]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. LIVO

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocats au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [D]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 22 Novembre 2024 présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, ès-qualité de Magistrat à titre temporaire stagiaire.

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 9 février 2013, M.[E] [O] et M. [K] [O], aux droits desquels vient la SCI LIVO, ont consenti à Monsieur [Y] [D] un contrat de bail portant sur un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 510 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 100 €, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 25 mars 2024, à Monsieur [Y] [D] un commandement de payer la somme en principal de 4829,58€ arrêtée au 19 mars 2024 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 4 juillet 2024, la SCI LIVO a fait citer Monsieur [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

o constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation,

o ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux,

o autoriser à séquestrer les biens et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles de son choix, aux seuls frais, risques et périls du défendeur,

o condamner Monsieur [Y] [D] au paiement :

? de la somme provisionnelle de 6 170,42 € , au titre des loyers et charges et accessoires impayés, arrêtés au 1er mai 2024 inclus, avec interêt au taux légal à compter de la date du commandement pour la somme de 4985,52 € et de l’assignation pour le surplus,

? d’une indemnité journalière d’occupation provisionnelle égale au dernier loyer contractuel, majoré contractuellement de 100%, charges en sus, à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux occupés en ce compris la remise des clés,

? de la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

o subsidiairement, si le juge des référés devait suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement auxquels elle s’oppose, à M. [Y] [D], elle demande que faute de les respecter, les sommes deviennent immédiatement exigibles, la clause résolutoire soit acquise, il soit procédé à l’expulsion immédiate, le sort des meubles soit traité conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution, l’indemnité d’occupation soit fixée en cas de maintien dans les lieux .

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu’un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 22 novembre 2024, la SCI LIVO, représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 10 138 € selon décompte arrêté au 21 novembre 2024. Elle a indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et a maintenu le surplus de ses demandes initiales.

Monsieur [Y] [D], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 8 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 22 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LIVO justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 29 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail conclu le 9 février 2013 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 mars 2024, pour la somme en principal de 4829,58 €, arrêtée au 19 mars 2024.

Force est de constater que le bail n’a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mai 2024.

L’expulsion de Monsieur [Y] [D] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que sont réputées non écrites toutes clauses qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article4 p) de la même loi dispose que sont réputées non écrites toutes clauses qui font supporter au locataire des frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Par conséquent, Monsieur [Y] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 26 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d’habitation, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution, la clause intitulée « clauses pénales » fixant forfaitairement l’indemnité d’occupation au double du loyer devant être réputé non écrite.

Le défendeur n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

La SCI LIVO produit un décompte indiquant que Monsieur [Y] [D] reste lui devoir la somme de 6170,42 €, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Monsieur [Y] [D], non comparant, ne conteste par définition ni le principe ni le montant de la dette.

Toutefois, à défaut de justification de la reprise de solde au 31/12/2023, la somme de 2918,92 euros sera déduite du montant réclamé. De même, ne seront pas admis les frais de relance pour un montant global de 48 euros.

Monsieur [Y] [D] sera donc condamné à verser à la SCI LIVO une somme provisionnelle de 3203,50 € à valoir sur la dette locative due pour la période courant du 1er janvier 2024 au 27 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, assortie des interêts au taux légal à compter du 25 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1910,66 euros, et sur le surplus à compter du 4 juillet 2024, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LIVO, Monsieur [Y] [D] sera condamné à lui verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 9 février 2013, entre M. [E] [O] et M. [K] [O], aux droits desquels vient la SCI LIVO, et Monsieur [Y] [D] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 mai 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [Y] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [Y] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LIVO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles laissés eventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Condamnons Monsieur [Y] [D] à payer à la SCI LIVO une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du 26 mai 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons Monsieur [Y] [D] à verser à la SCI LIVO la somme provisionnelle de 3203,50 € à valoir sur la dette locative due sur la période courant du 1er janvier 2024 au 27 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, assortie des interêts au taux légal à compter du 25 mars 2024 sur la somme de 1910,66 euros, et sur le surplus à compter du 4 juillet 2024 ;

Condamnons Monsieur [Y] [D] à verser à la SCI LIVO une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons les autres demandes au surplus ;

Condamnons Monsieur [Y] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 14 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge