TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00402 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2TPU

Minute : 25/00241

S.A. ICF LA SABLIERE SA D’HLM

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97

C/

Monsieur [U] [H]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Mars 2025

DEMANDEUR :

S.A. ICF LA SABLIERE SA D’HLM

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [H]

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 21 Février 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 2 février 2016, la société ICF LA SABLIÈRE a consenti à M. [U] [H] et M. [N] [H] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 4] sur la commune de [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 332,09 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 174,15 € et le versement d’un dépôt de garantie de 332 €.

M. [N] [H] a donné congé à la bailleresse le 20 juin 2019.

Le 3 juillet 2024, la société ICF LA SABLIÈRE a fait délivrer à M. [U] [H] un commandement de payer la somme en principal de 14 124,84€ arrêtée à la date du 1er juillet 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 19 décembre 2024, la société ICF LA SABLIERE a fait citer Monsieur [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent, constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges,

o d’ordonner l’expulsion du défendeur, de ses biens et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

o d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls du défendeur,

o de le condamner au paiement de la somme de 19 716,36 € au titre des loyers et charges arrêtés au 17 septembre 2024, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges comme si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération des lieux et la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal,

o de le condamner à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que le défendeur n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 21 février 2025, la société ICF LA SABLIÈRE, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 31 961,72 € arrêtée à la date du 17 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. La partie demanderesse a indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers et a indiqué que la dette locative est importante en raison de l’application d’un supplément de loyer de solidarité.

M. [U] [H], comparant, a indiqué n’avoir pu donner réponse à l’enquête sociale du bailleur car il n’a pas déclaré ses revenus aux services des impôts dans les temps et ne pouvait donc fournir un avis d’imposition. Il a exposé avoir pu finalement procéder aux déclarations d’impôts restées en souffrance et devoir adresser l’ensemble des éléments à sa bailleresse afin de régulariser sa situation. Il a également ajouté être en mesure de verser immédiatement la somme de 5500 euros. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour régler l’éventuel solde de la dette locative.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

Par note en délibéré expressément autorisée, la société ICF LA SABLIERE a confirmé la réception d’un virement de 5500 euros à la date du 10 mars 2025 et la suppression des sommes dues au titre du supplément loyer solidarité.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 20 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 21 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ICF LA SABLIÈRE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 3 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail du 2 février 2016 contient en son article 9 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 juillet 2024, pour la somme en principal de 14 124,84 euros arrêtée au 1er juillet 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le bail n’a fait l’objet d’aucune modification depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 septembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

La société ICF LA SABLIÈRE produit un décompte indiquant que M. [U] [H] reste devoir, après annulation du supplément de loyer solidarité d’ores et déjà appliqué à la date de l’audience (26 191,76 €) et paiement par le locataire de la somme de 5500 euros encaissée le 10 mars 2025, la somme de 269,96 €, arrêtée à la date du 21 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.

M. [U] [H] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 269,96 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, le défendeur propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée de la dette restante. Il justifie de sa situation personnelle et financière. Il ressort en outre des éléments communiqués qu’il a repris le paiement du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [U] [H] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

En ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La société ICF LA SABLIERE ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Dans cette même hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, et notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ICF LA SABLIERE, M. [U] [H] sera condamné à lui verser une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 2 février 2016, par la société ICF LA SABLIÈRE à M. [U] [H] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] sur la commune de [Localité 9] sont réunies à la date du 3 septembre 2024 ;

Condamnons M. [U] [H] à verser à la société ICF LA SABLIÈRE à titre provisionnel la somme de 269,96 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus ;

Autorisons M. [U] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 50 €, et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [U] [H] portant sur le local d’habitation situé au [Adresse 4] sur la commune de [Localité 9] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de M. [U] [H] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Condamnons en ce cas M. [U] [H] à payer à la société ICF LA SABLIÈRE une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons M. [U] [H] à verser à la société ICF LA SABLIÈRE une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons M. [U] [H] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 28 mars 2025.

La greffière, Le juge