TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 22/03274 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WFJE

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2026

DEMANDEURS:

M. [K] [F]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

Mme [L] [Y] épouse [F]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS:

S.A.R.L. REFERENCE IMMOBILIERE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Valérie DELACOUR-PENAZZO, avocat au barreau D’ARRAS

M. [X] [H],

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Philippe LEFEVRE, avocat au barreau de LILLE

Mme [U] [A] épouse [H],

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe LEFEVRE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER,

Assesseur : Juliette BEUSCHAERT,

Assesseur : Etienne DE MARICOURT,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 26 Mars 2025, avec effet différé au 31 Mars 2025.

A l’audience publique du 18 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 06 Février 2026.

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Juliette BEUSCHAERT, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 06 Février 2026 par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

Exposé du litige

Suivant acte authentique reçu le 6 novembre 2020 par Maître [P] [E], notaire à [Localité 9], M. et Mme [F] ont acquis de M. et Mme [H] une maison à usage d’habitation sise à [Adresse 7], formant le lot n° B2 du lotissement dénommé « [Adresse 8] », moyennant le paiement par les acquéreurs du prix de vente d’un montant de 635 000 euros et des honoraires de négociation de l’agence Référence Immobilière pour un montant de 15 000 euros.

Arguant d’un manquement de l’agence immobilière à son obligation d’information et de conseil et à défaut de pouvoir résoudre amiablement le litige, M. [K] [F] et Mme [L] [Y] épouse [F] ont fait assigner l’agence immobilière Référence Immobilière par acte de commissaire de justice du 13 mai 2022 devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins notamment d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices en résultant.

Sur cette assignation, la S.A.R.L Référence Immobilière a constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions.

Par ordonnance du 31 mai 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction de la présente procédure avec celle enrôlée sous le n° RG 24-01676 demandée par la S.A.R.L Référence Immobilière ayant assigné en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Lille en date du 8 février 2024 les époux [H] afin qu’ils la garantissent des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

M. [X] [H] et Mme [U] [A] épouse [H], vendeurs, ont notifié le 18 novembre 2024 des conclusions d’intervention volontaire principale.

M. et Mme [F] ont déposé des conclusions d’incident par la voie électronique le 5 décembre 2024 aux fins de voir déclarer irrecevable l’intervention volontaire des consorts [H].

Par message du 6 décembre 2024, le juge de la mise en état a informé les parties qu’au vu de l’article 789 du code de procédure civile et compte tenu de l’avancement de l’instruction et des motifs de l’ordonnance du 31 mai 2024, il y avait lieu de dire que la fin de non-recevoir sera jugée par la formation de jugement.

Sur ordonnance du juge de la mise en état du 26 mars 2025, la clôture de l’instruction de l’affaire a été ordonnée au 31 mars 2025 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience prise à juge rapporteur du 18 novembre 2025.

Aux termes des dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 6 mars 2025, M. [K] [F] et Mme [L] [Y] épouse [F] demandent au tribunal de :

A titre principal :

Déclarer irrecevable l’intervention volontaire des époux [H] ;

Condamner l’agence SARL Reference Immobilière à payer la somme de 63 500 euros à M. et Mme [F] au titre du préjudice par eux subi du fait de son manquement à son obligation d’information et de conseil, somme productive d’intérêts au taux de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 23 mars 2022 ;

Condamner l’agence SARL Reference Immobilière à payer la somme de 15 000 euros à M. et Mme [F], en remboursement de la commission dont ils se sont acquittés lors de la vente, somme productive d’intérêts au taux de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 23 mars 2022 ;

A titre subsidiaire :

Débouter les Consorts [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause :

Débouter la SARL Reference Immobilière de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner l’agence SARL Reference Immobilière à payer la somme de 5 000 euros à M. et Mme [F] à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamner les Consorts [H] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour violation de la clause de confidentialité du protocole transactionnel du 7 décembre 2021 ;

Condamner in solidum l’agence SARL Reference Immobilière et les Consorts [H] au paiement de la somme de 10 000 euros entre les mains des époux [F], à titre de dommages et intérêts pour manœuvres dilatoires ;

Condamner in solidum l’agence SARL Reference Immobilière et les Consorts [H] à payer la somme de 10 000 euros à M. et Mme [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [O] [G] pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Les époux [F] sollicitent une indemnisation pour leur préjudice consécutif à l’édification d’un mur sur la parcelle du voisin, en limite de propriété, en lieu et place d’une haie végétalisée, postérieurement à l’acquisition de leur bien, dans le cadre de travaux de rénovation débutés avant la vente.

Ils font valoir que l’agence immobilière est de mauvaise foi lorsqu’elle prétend que l’édification du mur litigieux n’est pas démontrée alors qu’ils produisent un constat de commissaire de justice et que les propres conclusions de l’agence tendent à constater la réalité de l’édification dudit mur.

Ils invoquent que bien qu’il s’agisse d’un mandat du vendeur, l’agence était tenue à leur égard d’une obligation d’information et de conseil dont le manquement constitue une faute délictuelle. Ils font valoir qu’elle a commis une telle faute en omettant de les alerter sur les évènements connus de nature à menacer la qualité paysagère du bien immobilier. Ils soutiennent qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir insisté sur l’importance accordée à l’aspect végétalisé du quartier et notamment de la limite de propriété dès lors qu’en qualité de professionnelle, elle ne pouvait ignorer que cet aspect constituait un des attraits principaux du bien et était particulièrement recherché en milieu urbain.

Ils expliquent avoir légitimement pensé en qualité de profanes de l’immobilier qu’il restait au propriétaire voisin la seule réalisation de travaux de finition jusqu’à ce que ce dernier les informe de la substitution d’un mur à la haie végétale séparative. Ils soutiennent que l’agence immobilière en sa qualité de professionnelle aurait dû procéder à des investigations sur le projet d’extension et soulignent que la demande de permis de construire et les plans annexés font bien état du mur litigieux, que ledit permis de construire était affiché sur les lieux et que les travaux ont commencé dès 2019, soit avant la mise en vente du bien des époux [H].

Ils font valoir qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir agi en référé pour s’opposer à l’édification du mur, rappelant le libre choix des voies de droit et l’absence d’incidence sur la faute de l’agence et leur préjudice.

Ils ajoutent que l’argument selon lequel il appartenait aux vendeurs d’informer les acquéreurs de ce projet d’extension et de l’accord donné au propriétaire voisin le 18 juin 2018 est également sans incidence pour ne se rapporter qu’aux rapports contractuels entre l’agence immobilière et les vendeurs.

Ils invoquent que l’accord du 4 novembre 2020 aux termes duquel M. [T] envisage d’installer des plantations et sur lequel s’appuie l’agence immobilière est sans lien avec le présent litige et porte uniquement sur la palissade située au niveau du portail.

En outre, ils exposent que l’agence ne peut justifier l’absence de transmission d’informations sur le projet par la non-conformité de la construction au cahier des charges du lotissement.

Enfin, ils exposent qu’il ne peut se déduire de l’absence d’action en annulation de la vente et de la préférence pour la voie indemnitaire, une preuve de l’absence de caractère déterminant de cet élément. Ils soulignent avoir recherché un bien situé dans un quartier privilégiant des espaces verts en milieu urbain et invoquent qu’en tout état de cause, la responsabilité de l’agence n’est pas conditionnée à une faute portant sur un élément déterminant de leur consentement.

Sur la réparation des préjudices, ils font valoir que le dommage ne consiste pas en une perte de valeur du bien mais en une perte de chance de contracter à des conditions plus favorables qu’ils évaluent à 10% du prix de vente soit la somme de 63 500 euros. Ils soulignent avoir ignoré le projet d’édification du mur en lieu et place de la haie vive excluant toute pondération de leur perte de chance.

Ils invoquent en sus un préjudice moral dont ils demandent réparation à hauteur de 5 000 euros et en se fondant sur une jurisprudence, le remboursement de la commission d’agence versée de 15 000 euros.

En réponse aux conclusions adverses, ils invoquent qu’il ne s’agit pas d’obtenir une double indemnisation avec celle résultant du protocole transactionnel. Ils expliquent que le protocole d’accord porte sur l’indemnisation d’un trouble anormal de voisinage alors qu’il s’agit aux termes de la présente procédure, d’obtenir une indemnisation pour la perte de chance d’avoir pu négocier à des conditions plus favorables en raison d’une faute de l’agence immobilière, distincte de celle des vendeurs. Ils soutiennent que la production aux débats par l’agence immobilière du protocole d’accord viole la clause de confidentialité qu’il contient et indiquent se réserver la possibilité d’obtenir réparation du préjudice causé par ladite violation.

Les époux [F] s’opposent à l’intervention volontaire des époux [H] arguant qu’elle ne présente pas de lien suffisant avec l’objet du litige définit par les prétentions originelles des parties. Ils exposent que leur demande porte sur une indemnisation du préjudice résultant du manquement à son obligation d’information et de conseil par l’agence immobilière qui formule à titre reconventionnel une demande de dommages-intérêts pour résistance abusive. Ils expliquent que les demandes des vendeurs portent sur des déboutés de demandes inexistantes, aux fins de se voir relevés indemnes de condamnations qui ne seraient pas prononcées à leur égard voire portent sur une instance distincte entre l’agence et les époux [H] et dont le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction.

Enfin, ils soutiennent que la demande de dommages-intérêts que les vendeurs forment porte sur l’exécution du protocole transactionnel sans lien avec la présente instance en responsabilité de l’agence immobilière.

Par ailleurs, ils invoquent que les époux [H] ne peuvent intervenir comme intermédiaires de l’agence immobilière et n’ont ainsi pas de qualité ni d’intérêt à agir pour solliciter le débouté de demandes formulées uniquement à l’encontre de l’agence.

Subsidiairement, ils font valoir que les demandes des époux [H] ne peuvent prospérer pour les mêmes motifs.

Ils invoquent une résistance abusive de l’agence arguant de vils motifs pour s’exonérer de sa responsabilité et d’une mauvaise foi tout au long de la procédure. Ils contestent toute notion de résistance abusive à leur encontre, soulignant s’être acquittés de la commission d’agence de 15 000 euros.

Ils font valoir que l’intervention volontaire des époux [H], intervenant quelques jours avant la clôture et pour tenter de faire échec aux décisions du juge de la mise en état ayant rejeté les demandes de jonction est une manœuvre dilatoire qui leur cause un préjudice dont ils demandent réparation auprès des époux [H] et de l’agence à hauteur de 10 000 euros.

Par conclusions récapitulatives signifiées par la voie électronique le 6 février 2025, la S.A.R.L Référence Immobilier demande au tribunal de :

A titre principal :

Débouter les époux [F] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Déclarer recevable l’intervention volontaire formée par les époux [H] ;

Condamner les époux [F] à verser à l’agence SARL Reference Immobilière la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner les époux [F] aux entiers dépens de l’instance ;

Autoriser Maître [I] à recouvrer directement contre M. et Mme [F] ceux des dépens dont elle aura fait l’avance sans recevoir provision ;

Condamner M. et Mme [F] à payer à la S.A.R.L Reference Immobiliere la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire :

Condamner les époux [H] à garantir solidairement la S.A.R.L. Reference Immobilière des entières condamnations qui seraient prononcées à leur encontre ;

Condamner les époux [H] au paiement d’une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les époux [H] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

Autoriser Maître [I] à recouvrer directement contre M. et Mme [F] ceux des dépens dont elle aura fait l’avance sans recevoir provision.

L’agence immobilière soutient qu’à défaut pour les acquéreurs de justifier de la réalité des travaux accomplis par M. [T], ils n’ont aucun préjudice à faire valoir ni d’intérêt à agir.

Puis, elle invoque que les acquéreurs ne peuvent lui reprocher une faute ou une négligence fautive sans lui avoir fait savoir que la présence d’une haie végétale séparative constituait une condition déterminante de leur consentement. Elle fait valoir que le bien immobilier présenté se trouve dans un quartier au cadre végétalisé, conformément à leurs attentes, mais qu’il s’agit d’une notion distincte de la seule haie séparative de propriété pour laquelle elle ne pouvait pas déduire, à défaut de toute information, qu’il s’agissait d’une condition essentielle. Elle soutient que son devoir de conseil ne peut se transformer en un devoir de rechercher spontanément quels éléments seraient considérés comme essentiels par les acquéreurs.

Par ailleurs, elle affirme avoir ignoré légitimement le projet de M. [T] et n’avoir retenu aucune information dont elle aurait eu connaissance. En ce sens, elle invoque que la demande de permis de construire, les plans et le permis ne font aucune référence à la limite séparative du terrain se bornant à évoquer les extensions.

Elle soutient que les acquéreurs ne pouvaient ignorer l’existence du permis de construire dont ils reconnaissent son affichage sur l’immeuble et qu’ainsi, en s’abstenant de se rendre en mairie pour obtenir tous les renseignements utiles sur le projet, ils ont failli au devoir de vigilance et de curiosité leur incombant.

Elle reproche aux vendeurs de ne pas lui avoir transmis leur accord écrit en date du 18 juin 2018 portant sur le projet d’extension de M. [T] tout en soulignant qu’ils pouvaient légitimement ignorer le projet de leur voisin puisque d’une part leur accord ne comportait aucune mention sur les modalités de réalisation du projet et que M. [T] s’engageait aux termes d’un acte du 4 novembre 2020 avec l’ASL, à installer des plantations et non à l’édification d’un mur.

De plus, elle expose que les clauses contractuelles du cahier des charges demeuraient applicables entre les colotis et interdisaient toute clôture non végétalisée. Elle en déduit qu’elle n’avait aucune obligation de vérifier la régularité des travaux voisins avec les documents du lotissement et pouvait légitimement ignorer un projet de construction en contradiction avec lesdites dispositions.

Elle soutient avoir sollicité la jonction de la présente affaire avec celle à l’encontre des époux [H] au motif qu’ils produisent un protocole d’accord indemnisant les acquéreurs. Elle invoque que ces derniers sont de mauvaise foi pour avoir tenté de lui dissimuler ledit protocole et s’être opposés à toute jonction pour ce motif. Elle fait valoir que la confidentialité du protocole ne s’étend pas aux tiers non signataires, de sorte qu’il ne peut lui être demandé de cesser de le produire pour justifier la défense de ses intérêts. Elle souligne que ce document est crucial pour démontrer la tentative des époux [F] d’obtenir une double indemnisation pour le même préjudice.

Elle invoque que les acquéreurs pouvaient agir en référé ou en annulation de la vente et qu’à défaut, cela révèle une absence de caractère déterminant de leur consentement et de préjudice en résultant.

Elle relève une identité d’objet entre la présente instance et le protocole d’accord transactionnel à savoir le défaut d’information sur le projet de M. [T] alors même que les acquéreurs s’étaient engagés dans le protocole à renoncer à toute autre contestation sur le même objet.

Elle allègue que le protocole avait vocation à indemniser tous les préjudices résultant de l’extension voisine, qu’il s’agisse d’un trouble anormal de voisinage ou d’une perte de chance d’acheter à un prix moindre.

Elle fait valoir que la demande d’indemnisation au titre du protocole et celle de la présente instance porte sur une indemnisation d’un préjudice de dépréciation de valeur vénale, soulignant l’utilisation de ces termes dans les échanges antérieurs à la signature du protocole.

Elle souligne l’augmentation des sommes réclamées au titre du préjudice de perte de chance.

L’agence s’oppose aux demandes d’indemnisation du préjudice financier et moral invoqué arguant qu’aucune faute de sa part ni de mensonges par les vendeurs n’ont été établis. Par ailleurs, elle invoque que la perte de valeur invoquée ne résulte que de la situation du bien et est sans lien avec le défaut d’information.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire et l’appel en garantie des époux [H], l’agence expose qu’en leur qualité de mandants, ils devaient lui signaler toutes modifications juridiques ou matérielles pouvant survenir et notamment l’existence du projet d’extension de la maison mitoyenne et leur accord écrit daté du 18 juin 2018. Elle ajoute qu’ils ont intérêt à agir notamment pour produire le protocole et justifier ainsi de la tentative d’obtenir une deuxième indemnisation pour le même préjudice résultant de l’édification du mur.

Par conclusions récapitulatives signifiées par la voie électronique le 28 janvier 2025, M. [X] [H] et Mme [U] [A] épouse [H] demandent au tribunal de :

Sur l’intervention volontaire :

Juger recevable l’intervention volontaire principale de M. et Mme [H] dans la procédure enrôlée sous le numéro de RG 22/03274 ;

Débouter M. et Mme [F] de leur demande visant à déclarer irrecevable l’intervention volontaire principale de M. et Mme [H] ;

Sur les demandes de la société Référence Immobilière à l’encontre de M. et Mme [H] :

Débouter la société Référence Immobilière de ses demandes de voir M. et Mme [H] condamnés à la garantir de tout paiement mis à sa charge dans le cadre du litige l’opposant à M. et Mme [F] ;

Sur les demandes de M. et Mme [F] :

Débouter M. et Mme [F] de l’ensemble de leurs demandes ;

Sur l’appel en garantie due par M. et Mme [F] :

Condamner M. et Mme [F] à relever et garantir M. et Mme [H] de toutes les condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées contre la société Référence Immobilière ;

Sur la mise en jeu de la responsabilité de M. et Mme [F] :

Condamner M. et Mme [F] à verser à M. et Mme [H] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur la demande de dommages et intérêts pour manœuvres dilatoires :

Débouter M. et Mme [F] de leur demande de dommages et intérêts pour manœuvres dilatoires ;

En tout état de cause :

Condamner in solidum M. et Mme [F] et l’agence Référence Immobilière à verser à M. et Mme [H] une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de les condamner en tous les dépens de l’instance.

Les époux [H] exposent que l’action des époux [F] à l’encontre de l’agence immobilière est faite en violation manifeste du protocole d’accord qu’ils ont signé avec eux le 7 décembre 2021. Ils invoquent que le protocole d’accord et la présente instance portent identiquement sur une baisse du prix de vente en raison d’une absence d’information sur le projet du propriétaire voisin de substituer à la haie végétale séparative un mur. Ils en concluent que leur action équivaut à obtenir une double indemnisation pour un même préjudice.

Ils allèguent que leur intervention volontaire est recevable car elle tend à prévenir des conséquences juridiques dommageables à leur encontre. Ils exposent que si le tribunal faisait droit à la demande des requérants de condamner l’agence immobilière, celle-ci entend obtenir sous l’instance enregistrée sous le numéro RG 24-01676 leur condamnation à la garantir de cette condamnation.

Ils ajoutent que cette instance leur permet en cas de condamnation de l’agence, de demander la condamnation des requérants à les garantir de ladite condamnation en raison de la violation manifeste du protocole d’accord.

Sur le droit d’agir, ils expliquent avoir intérêt à s’associer à l’agence immobilière sur le débouté des consorts [F] afin d’empêcher l’agence de solliciter leur condamnation à la garantir.

Pour contester les demandes de garantie à leur encontre formulées par l’agence immobilière, ils font valoir que l’agence connaissait parfaitement l’existence de ce projet pour en avoir été informée oralement et par l’affichage du permis de construire sur le bien immobilier de M. [T] devant lequel elle passait nécessairement pour faire visiter leur bien à d’éventuels acquéreurs. Ils invoquent qu’il appartenait à l’agence de se renseigner en mairie sur la nature et l’étendue du projet et de les informer de la nécessité de porter à la connaissance d’éventuels acquéreurs un tel projet de construction à proximité du bien mis en vente, sous peine d’engager sa responsabilité.

Sur les demandes de M. et Mme [F], ils font valoir qu’ils les ont informés oralement avant la vente de l’intégralité du projet de M. [T] et rappellent que le permis de construire était affiché sur sa propriété. Ils invoquent qu’il leur appartenait, en vertu du devoir de vigilance de tout acquéreur, de faire des recherches complémentaires en mairie sur la nature des travaux envisagés, d’autant plus s’ils soutiennent avoir pour condition essentielle la végétalité des lieux.

Par ailleurs, ils exposent que le remplacement de la haie par un mur est contraire au cahier des charges du lotissement ayant valeur contractuelle entre les colotis et ce, même si M. [T] a obtenu un permis de construire. Ils en déduisent qu’il appartenait aux acquéreurs d’agir en référé pour empêcher le démarrage des travaux ou si le mur avait déjà été édifié, pour en obtenir la démolition et la remise en état. Ils en concluent que les époux [F] ne subissent aucun préjudice.

Au soutien de leur appel en garantie des acquéreurs, ils font valoir que l’action des époux [F] porte sur le même objet que le protocole d’accord transactionnel, à savoir le défaut d’information quant au projet immobilier de M. [T] et vise ainsi à obtenir une deuxième indemnisation des préjudices entièrement indemnisés. Ils ajoutent que cette action apparaît en violation manifeste du protocole aux termes duquel ils se sont engagés à renoncer à toute autre contestation portant sur même objet.

Ils sollicitent la réparation d’un préjudice moral résultant de la méconnaissance du protocole d’accord transactionnel par les acquéreurs qui tentent d’obtenir une double indemnisation et considèrent avoir été trompés par eux, pensant de bonne foi que la signature du protocole et le versement de la somme de 17 500 euros mettraient définitivement un terme au différend.

Ils allèguent qu’il ne peut leur être reproché des manœuvres dilatoires, soulignant n’avoir eu connaissance de l’ordonnance du juge de la mise en état du 31 mai 2024 que le 12 novembre 2024 et avoir transmis leurs conclusions d’intervention volontaire le 18 novembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2026.

Sur ce,

Sur les fins de non-recevoir

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de lien suffisant entre l’intervention volontaire et les prétentions originelles des parties

L’article 325 du code de procédure civile dispose que « L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. ».

L’article 4 du même code précisant que « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. »

En l’espèce, dans la mesure où les époux [H] forment des demandes à l’encontre de la SARL REFERENCE IMMOBILIERE et à l’encontre des demandeurs, en se prévalant des circonstances entourant la vente du bien immobilier litigieux, il convient de dire que leurs prétentions se rattachent aux demandes principales par un lien suffisant. Il appartiendra ensuite au tribunal d’en apprécier la pertinence.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir

En vertu de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle

élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Selon l’article 330 du code de procédure civile, l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie

les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

L’article 31 du même code ajoute que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt

légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

En l’espèce, les consorts [H] soutiennent la demande de rejet des prétentions indemnitaires des consorts [F], ce à quoi ils ont intérêt dès lors que l’agence immobilière les appelle en garantie en cas de condamnation d’une part et émettent des prétentions propres à l’encontre des consorts [F] en se fondant sur le protocole transactionnel qu’ils ont conclu avec eux, en sorte qu’ils ont un intérêt à agir contre eux, à charge pour le tribunal d’apprécier sur le fond la pertinence de la demande.

La fin de non-recevoir doit en conséquence être rejetée.

Dès lors il convient de débouter les consorts [F] de leur demande tendant à voir déclarer irrecevable l’intervention volontaire des consorts [H].

Sur les demandes indemnitaires formées par les époux [F] formées à l’encontre de l’agence Référence Immobilière à son obligation d’information et de conseil

En vertu de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si l’agent immobilier mandaté par le vendeur d’un bien immobilier n’est pas contractuellement lié à l’acquéreur, il n’en demeure pas moins tenu à son égard d’une obligation d’information et de conseil.

Il appartient à l’acquéreur de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre eux, en application des dispositions précitées.

En l’espèce, les consorts [F] reprochent à l’agence immobilière de ne pas les avoir informés de ce que leurs futurs voisins mitoyens projetaient de remplacer la haie végétalisée séparant leurs propriétés par un mur de quinze mètres de long sur trois mètres de haut, dans le cadre de leurs travaux de rénovation.

Il ressort suffisamment des photographies produites par les demandeurs que la haie végétale située sur la parcelle de leur voisin, a manifestement été remplacée sur plusieurs mètres par un bardage en bois sombre couvrant le mur d’une extension.

Il ressort des pièces et déclarations mêmes des parties que lorsque Monsieur et Madame [F] ont visité le bien en présence de l’agence immobilière, le permis de construire indiquant «extension et surélévation de l’habitat» était affiché sur la propriété voisine de Monsieur [T] et que les travaux de rénovation étaient en cours, et même une extension réalisée ; que cependant, les photographies produites par eux ne montrent pas que l’édification du mur litigieux en lieu et place de la haie végétalisée était en cours à ce moment-là.

Compte tenu du permis de construire affiché et de ce que les travaux avaient débuté, les acquéreurs étaient en mesure de se renseigner sur leur étendue. Mais, il appartenait certainement à l’agence immobilière, en sa qualité de professionnel, de se renseigner auprès de la mairie sur l’étendue des travaux en cours afin de pouvoir utilement informer les acquéreurs des conséquences de ces travaux sur leur projet d’achat.

Pour autant, il convient de s’interroger sur le fait de savoir si l’agence immobilière était en mesure d’informer spécifiquement les acquéreurs sur la suppression de la haie végétalisée par l’édification du mur de l’extension.

Or, si la réalisation d’une extension en façade nord jusqu’en limite de propriété est évoquée dans le projet de construction déposé à la mairie et accessible à tous, il ne résulte pas explicitement du projet que la haie végétalisée serait déposée, puisqu’à l’inverse il y est précisé que « la continuité de la végétation existante sera assurée par des haies et arbres d’essence régionale ». Au projet, ne sont produits que des plans mais n’est joint aucun visuel permettant de comprendre que la haie végétalisée serait retirée.

Il ne peut donc être reproché à l’agence immobilière de ne pas avoir alerté spécifiquement les futurs acquéreurs sur une modification qui ne résultait pas clairement du projet déposé en mairie.

La faute reprochée à l’agence immobilière n’est donc pas démontrée. Ainsi, les demandes indemnitaires des consorts [F] rejetée.

Sur l’appel en garantie des époux [F] par les époux [H]

Compte tenu de l’issue principale du litige sur les demandes indemnitaires des consorts [F], il n’y a pas lieu de se prononcer sur l’appel en garantie sollicité à titre subsidiaire par la défenderesse.

Sur la demande de dommages-intérêts des époux [H]

Les consorts [H] se prévalent de la mauvaise foi des consorts [F] qui tentent d’obtenir deux fois l’indemnisation du même préjudice et qui méconnaissent les termes du protocole transactionnel dans lequel ils s’engagent à ne plus agir en justice dans le cadre du différend qui les oppose.

Toutefois, ils ne font pas la démonstration du préjudice qui en résulte pour eux, alors qu’au demeurant ils n’ont pas été attraits à la présente procédure mais sont intervenus volontairement.

Il convient dès lors de rejeter la demande indemnitaire formée.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Etant déboutés de leurs demandes principales, les consorts [F] seront nécessairement déboutés de leur demande pour résistance abusive au paiement.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la SARL REFERENCE IMMOBILIERE

Au soutien de cette demande, l’agence immobilière ne fait aucune démonstration notamment s’agissant du préjudice qu’elle en subirait, de sorte que la demande pécuniaire de ce chef devra être rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par les consorts [F] pour violation de la clause de confidentialité du protocole transactionnel du 7 décembre 2021 par les époux [H]

Les consorts [F] ont été déboutés de leurs demandes principales formées contre l’agence immobilière en ce qu’ils ne démontrent pas la faute de la part de celle-ci. Ils ne prouvent pas en quoi le non-respect de la clause de confidentialité par les consorts [H] leur a causé un préjudice qu’ils ne précisent même pas. La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts pour manœuvres dilatoires

En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Il ne saurait être déduit du refus de jonction des deux affaires par le juge de la mise en état que l’intervention volontaire des époux [H] serait dilatoire. Au demeurant, cette intervention des époux [H], même à un stade avancé de l’instruction de l’affaire, n’a pas ralenti la procédure, l’ensemble des parties étant en état à la date de la clôture de l’affaire.

La demande de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Au regard de l’issue du litige, les requérants sont condamnés aux dépens et déboutés de leur demande pour frais irrépétibles. Pour le même motif, ils sont condamnés à payer à la SARL REFERENCE IMMOBILIERE d’une part et aux consorts [H] d’autre part, la somme de 2500 euros chacun, pour leurs frais non compris dans les dépens.

Il convient d’autoriser Maître [I] à recouvrer directement contre M. et Mme [F] ceux des dépens dont elle aura fait l’avance sans recevoir provision et de débouter les consorts [F] de leur propre demande de ce chef,

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

REJETTE la demande tendant à voir déclarer irrecevable l’intervention volontaire des consorts [H] ;

DEBOUTE M. [K] [F] et Mme [L] [Y] épouse [F] de leurs demandes indemnitaires formées contre la SARL REFERENCE IMMOBILIERE pour manquement à l’obligation d’information et de conseil;

DEBOUTE M. [X] [H] et Mme [U] [A] épouse [H] de leur demande indemnitaire formée contre M. [K] [F] et Mme [L] [Y] épouse [F]  ;

DEBOUTE M. [K] [F] et Mme [L] [Y] épouse [F] de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE la SARL REFERENCE IMMOBILIERE de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

DEBOUTE M. [K] [F] et Mme [L] [Y] épouse [F] de leur demande de dommages-intérêts pour violation de la clause de confidentialité du protocole transactionnel du 7 décembre 2021 par les époux [H] ;

DEBOUTE M. [K] [F] et Mme [L] [Y] épouse [F] de leur demande de dommages-intérêts pour manœuvres dilatoires ;

CONDAMNE M. [K] [F] et Mme [L] [Y] épouse [F] à payer à la SARL REFERENCE IMMOBILIERE la somme de 2500 euros au titre de leurs frais non compris dans les dépens ;

CONDAMNE M. [K] [F] et Mme [L] [Y] épouse [F] à payer à M. [X] [H] et Mme [U] [A] la somme de 2500 euros, au titre de leurs frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [K] [F] et Mme [L] [Y] épouse [F] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [F] et Mme [L] [Y] épouse [F] à payer les dépens ;

AUTORISE Maître [I] à recouvrer directement contre M. [K] [F] et Mme [L] [Y] épouse [F] ceux des dépens dont elle aura fait l’avance sans recevoir provision ;

DEBOUTE M. [K] [F] et Mme [L] [Y] épouse [F] de leur propre demande de ce chef.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER