COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. RESIDENCE GUIDOTTI c/ S.C.I. MARIE MARINE

MINUTE N°

DU 04 Septembre 2025

N° RG 25/00672 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QHVE

Grosse délivrée

à M^e CHAHOUAR-BORGNA Cyril

Copie délivrée

à S.C.I. MARIE MARINE

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires “RESIDENCE GUIDOTTI”

Représentée par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e CHAHOUAR-BORGNA Cyril, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSE:

S.C.I. MARIE MARINE

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Caroline ATTAL,Juge au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 05 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Septembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. MARIE MARINE est propriétaire de divers lots au sein de la copropriété de l’immeuble RESIDENCE GUIDOTTI, sis à [Adresse 6].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE GUIDOTTI a engagé une tentative de conciliation aux fins de règlement des charges de copropriété qui a échoué le 18 novembre 2024.

C’est la raison pour laquelle, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE GUIDOTTI représenté par son syndic en exercice le cabinet NEXITY LAMY a, par acte du commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses demandes et moyens, assigné la S.C.I. MARIE MARINE à comparaître devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 5 juin 2025, à 14h15, aux fins de, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil  :

— condamner la S.C.I. MARIE MARINE à lui payer la somme de 798,05 euros au titre des charges de copropriétés dues au 25 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 novembre 2020,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la S.C.I. MARIE MARINE à lui payer la somme de 2 211,56 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues,

— condamner la S.C.I. MARIE MARINE à lui payer la somme de 1 000,00 euros au titre de dommages et intérêts,

— condamner la S.C.I. MARIE MARINE à lui payer la somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 5 juin 2025,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE GUIDOTTI, représenté, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément.

La S.C.I. MARIE MARINE, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 4 septembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la créance du syndicat au principal

En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

… Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. »

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée. Le décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite dans son assignation le paiement de la somme de 798,05 euros au titre des charges de copropriété dues par la S.C.I. MARIE MARINE au 25 novembre 2024 outre la somme de 2 211,56 euros au titre des frais exposés par sa faute.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de la S.C.I. MARIE MARINE,le contrat de syndic en date du 18 décembre 2023, les lettres de rappel en date des 28 octobre 2020, 2 février 2021, 29 avril 2021, 26 juillet 2021, 27 octobre 2021, 26 janvier 2022, 27 avril 2022, 26 juillet 2022, 24 octobre 2022, 30 janvier 2023 et 28 avril 2023, les lettres de mise en demeure en date des 18 novembre 2020, 1er mars 2021, 17 août 2021, 16 février 2022, 16 novembre 2022, 21 février 2023 et 16 mai 2023les lettres de mise en demeure du conseil du syndicat en date des 8 mars 2022, 15 mars 2023 et 10 juin 2023, le commandement de payer du 26 juillet 2023, les procès-verbaux des assemblées générales en date des 4 mars 2021, 12 janvier 2022, 22 novembre 2022 et 18 décembre 2022, le décompte des sommes dues édité le 25 novembre 2024 et arrêté à la date du 1er octobre 2024 à la somme de 3 090,89 euros.

Il ressort des pièces produites et notamment du décompte édité le 25 novembre 2024 produit par le syndicat des copropriétaires que la S.C.I. MARIE MARINE reste devoir la somme de 798,05 euros au titre des charges de la copropriété arrêtées au 1er octobre 2024.

Toutefois, à propos de frais exposés pour le recouvrement des sommes dues, la S.C.I. MARIE MARINE reste devoir la somme de 282,72 euros après déduction des relances pour 52,00 euros les 8 mars 2022, 13 mars 2023 et 8 juin 2023 et des frais de mise en demeure du conseil du syndicat pour 53,17 euros les 11 mars 2022, 17 mars 2023 et 9 juin 2023, ces frais ne pouvant être considérés comme des frais nécessaires compte tenu de leur multiplication inutile et après déduction des frais de constitution du dossier et de remise du dossier à l’auxiliaire de justice pour 132,60 euros le 7 juillet 2023 et 265,20 euros le 11 décembre 2023, 288,00 euros le 30 septembre 2024, des frais d’honoraire suivi contentieux pour 144,00 euros les 19 mars 2024, 18 juin 2024 et 27 septembre 2024, de commandement de payer pour 54,00 euros le 14 juillet 2023 et 81,53 euros le 27 juillet 2023, enfin des frais de requête conciliation pour 360,00 euros le 1er octobre 2024, ces frais n’étant dus en application de l’article 9.1. du contrat de syndic uniquement en cas de diligences exceptionnelles, ce dont le le syndicat des copropriétaires ne justifie pas.

En vertu de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, la débitrice ne démontre pas s’être acquittée de ces sommes dette de charges de copropriété, en dépit des diverses mises en demeure de payer et de l’assignation valant mise en demeure de payer.

Il y a lieu par conséquent de condamner la S.C.I. MARIE MARINE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE GUIDOTTI la somme de 798,05 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 18 novembre 2020 pour la somme de 234,04 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

La S.C.I. MARIE MARINE sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE GUIDOTTI la somme de 282,72 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il sera fait application de l’article 1343-2 au titre de l’anatocisme.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires a nécessairement subi un préjudice économique dû à la carence de la S.C.I. MARIE MARINE dans le paiement de ses charges de copropriété, dès lors qu’il a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires à l’exercice de sa mission de gestion et d’entretien de l’immeuble. Ce préjudice distinct de celui généré par le simple retard de paiement des charges de copropriété sera légitimement réparé par l’octroi d’une indemnité de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts.

La S.C.I. MARIE MARINE sera condamnée payer cette somme au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] GUIDOTTI, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. MARIE MARINE succombant sera condamnée aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] GUIDOTTI une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement rendu en premier ressort, réputé contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la S.C.I. MARIE MARINE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE GUIDOTTI, représenté par son syndic en exercice, le cabinet NEXITY LAMY, la somme de 798,05 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 18 novembre 2020 pour la somme de 234,04 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE la S.C.I. MARIE MARINE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE GUIDOTTI, représenté par son syndic en exercice, le cabinet NEXITY LAMY, la somme de 282,72 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT qu’il sera fait application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la S.C.I. MARIE MARINE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE GUIDOTTI, représenté par son syndic en exercice, le cabinet NEXITY LAMY, la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la S.C.I. MARIE MARINE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE GUIDOTTI, représenté par son syndic en exercice, le cabinet NEXITY LAMY, la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. MARIE MARINE aux entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge