TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 6]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/01235 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2D6

Minute : 24/1007

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 409

C/

Monsieur [L] [J]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Novembre 2024 par Madame [G] [D], en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [J],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 8]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 avril 2022, la SCI MICHELET DARMAVAL a donné à bail à Monsieur [L] [J] un logement situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 589.50 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 40 euros.

Par contrat de cautionnement du 29 avril 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d’un impayé de loyer, dans le cadre du dispositif « VISALE », selon application de la convention conclue entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [L] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2008.50 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Par notification électronique du 22 novembre 2023, la situation d’impayés a été portée à la connaissance de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [L] [J] aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [J] ainsi que de tout occupant de son chef,

— condamner Monsieur [L] [J] au paiement de la somme de 3410.21 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2023 sur la somme de 2008.50 euros et de l’assignation sur le surplus,

— fixer indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résolution du bail au montant du loyer mensuel et des charges,

— condamner Monsieur [L] [J] à lui payer les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner Monsieur [L] [J] au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 26 janvier 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2024.

À l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8637.76 euros, terme de septembre inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, suspensifs ou non des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES indique tout d’abord que le juge des contentieux de la protection du Raincy est compétent en application des articles L213-4-1 et L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, et R213-9-7 du même code, concernant les actions nées d’un contrat de louage d’immeuble situé dans le ressort du Tribunal de proximité du Raincy. Elle estime que son action est recevable et non prescrite au regard de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Au visa des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, elle indique qu’elle se trouve subrogée dans les droits et actions du bailleur, dispose d’un recours personnel, et est bien fondée à obtenir au titre de son recours personnel la condamnation des débiteurs, conformément aux stipulations contractuelles. Elle explique qu’elle a été amenée à régler des sommes au bailleur en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l’article 2306 du code civil, subrogée dans les droits de celui-ci, avec la faculté d’engager une action aux fins de résiliation du bail. Elle expose que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [L] [J], régulièrement assigné à étude, reconnait ne pas s’acquitter des loyers et charges dus, en raison de l’insalubrité des lieux. Il précise ne pas avoir eu le temps d’apporter des éléments au soutien de ses prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2023.

MOTIVATION

Sur la demande de renvoi

En application des articles 3 et 432 du code de procédure civile, les débats ont lieu au jour et à l’heure préalablement fixés et peuvent se poursuivre au cours d’une audience ultérieure, le juge veillant au bon déroulement de l’instance et pouvant impartir les délais. L’article 830 prévoit en matière orale que l’affaire est jugée immédiatement ou renvoyée à une audience ultérieure si elle n’est pas en état de l’être.

La décision relative à une demande de renvoi d’une affaire à une autre date est une mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours relevant du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, à l’audience du 16 septembre 2024, Monsieur [L] [J] demande un report de l’affaire afin de justifier de l’insalubrité du logement exposant ne pas avoir été en mesure de réunir les éléments suite à de problèmes de santé.

Toutefois, Monsieur [L] [J] ne produit aucun document au soutien de ses dires, ni justificatif de problèmes de santé, ni éléments sur l’état du logement ou mise en demeure adressée au bailleur.

La demande de renvoi, injustifiée, est donc rejetée.

Sur la compétence

Aux termes de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Selon l’article R213-9-7 du même code, en ce cas, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

Il résulte de l’article R213-9-6 du code de l’organisation judiciaire que les juges des contentieux de la protection exercent leurs compétences dans le ressort des tribunaux judiciaires ou, le cas échéant, des chambres de proximité dont ils relèvent.

Enfin, la juridiction compétente pour connaître du recours subrogatoire est celle qui a compétence pour connaître de l’action principale du subrogeant.

En l’espèce, la demanderesse vise tant le recours personnel que le recours subrogatoire de la caution. L’action principale porte sur l’exécution d’un contrat de location relatif à un logement situé dans la commune de [Localité 10] (93) qui, conformément à l’annexe tableau IV du code de l’organisation judiciaire, est située dans le ressort territorial de la chambre de proximité du Raincy.

Dès lors, l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES relève de la compétence du juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du Raincy.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version appli-cable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être été notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur doit saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 26 janvier 2024 en vue d’une audience prévue le 16 septembre 2024. En outre, la CCAPEX a été saisie le 22 novembre 2023, soit plus de deux mois avant le 23 janvier 2024.

En conséquence, les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte de l’article 2305 du code civil que la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais exposés depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Selon ces textes, les intérêts sont dus, sur les sommes versées pour le compte du débiteur principal, à compter de ces versements, au taux légal à défaut de convention contraire conclue entre la caution et le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en premier lieu, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail à effet au 29 avril 2022, du commandement de payer délivré le 17 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.

En second lieu, il ressort de l’examen des quittances subrogatives, notamment, pour la plus récente, la quittance 10 septembre 2024, reprenant l’ensemble des paiements effectués par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 8637.76 euros au titre des loyers et charges arrêté à septembre 2024 inclus

Monsieur [L] [J] invoque, à titre de moyen de défense, pour faire obstacle à l’exécution de son obligation, le bénéfice de l’exception d’inexécution, expliquant que le logement est insalubre et indécent.

Or, il n’est pas fait état d’un arrêté d’insalubrité, justifiant la cessation de paiement du loyer dans les conditions du code de la construction et de l’habitation.

Il n’est pas non plus établi que le logement serait totalement inhabitable ni encore son indécence.

De plus, l’existence d’éventuels désordres, s’ils peuvent être à l’origine d’un trouble de jouissance dont le locataire peut demander réparation au bailleur, ne justifient pas l’inexécution par le locataire de son obligation de payer les loyers.

Dès lors, Monsieur [L] [J] ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution qui ferait obstacle à son obligation de payer les loyers et charges.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à demander le paiement à Monsieur [L] [J] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8.637.76 euros, au titre des sommes dues au 13 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2008.50 euros puis de l’assignation sur la somme de 1598.29 euros puis à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il résulte de ce texte que la caution a intérêt et qualité à engager une action en justice à l’encontre du locataire en vue de la résiliation du bail afin de limiter le montant de la dette objet du cautionnement.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Monsieur [L] [J] n’a pas payé régulièrement les loyers et charges, si bien que la bailleresse a demandé à la caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, de payer les sommes dues au titre de l’arriéré.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a fait signifier un commandement de payer par acte de commissaire de justice le 17 novembre 2023, qui vise et reproduit la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 2800.50 euros.

Il ressort du décompte de la bailleresse produit aux débats et du décompte de la caution du 13 septembre 2024 qu’aucun règlement suffisant pour solder les termes du commandement n’est intervenu de la part des locataires au profit de la bailleresse ou de la caution dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont, en principe, réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 17 janvier à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail du 29 avril 2022 à compter 18 janvier 2024.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [L] [J] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il ne soit nécessaire de la rappeler ou de la prononcer.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 avril 2022 entre la SCI MICHELET DARMAVAL d’une part, et Monsieur [L] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date 18 janvier 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [J] au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter 18 janvier 2024, jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE Monsieur [L] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8.637.76 euros, au titre des sommes dues au 13 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2008.50 euros puis de l’assignation sur la somme de 1598.29 euros puis à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [L] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité d’occupation, à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées aux bailleurs à ce titre dûment justifiées par quittance subrogative ;

REJETTE l’exception d’inexécution,

CONDAMNE Monsieur [L] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 novembre 2023, les frais de signification de l’assignation du 23 janvier 2024, le coût de la saisine de la CCAPEX et le coût de la notification de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [L] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT