TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 MAI 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/08897 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYCS

N° de MINUTE : 25/00566

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires représenté par son Syndic en exercice, le cabinet FONCIERE ET IMMOBLIERE DE [Localité 11] SA au capital de 400.000 €, immatriculé au RCS de [Localité 11] sous le numéro 672 045 143 dont le siège social est situé [Adresse 7] [Localité 12].

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître [R], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D502

C/

DEFENDEURS

Madame [N] [O] [P]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non représentée

Monsieur [L] [O]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [O] [P] et Monsieur [L] [O] sont propriétaires des lots n°29 et 30 de l’immeuble sis [Adresse 2]), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), a fait assigner Madame [N] [O] [P] et Monsieur [L] [O] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— Condamner solidairement Madame [N] [O] [P] et Monsieur [L] [O] à lui payer la somme en principal de 10 132,40 euros, à titre des charges de copropriété impayées sur la période allant du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2024 inclus et représentant :

-9 867,20 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles

-265,20 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— Assortir la condamnation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure notifiée par le syndic, en date du 24 février 2023 d’avoir à payer la somme de 60 006,01 euros ; de la deuxième relance notifiée le 30 janvier 2024 d’avoir à payer la somme de 10 452,46 euros ; de l’assignation pour le surplus.

— Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation

— Condamner solidairement Madame [N] [O] [P] et Monsieur [L] [O] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

— Condamner solidairement Madame [N] [O] [P] et Monsieur [L] [O] à lui payer une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Xavier GUITTON du cabinet AUDINEAU-GUITTON, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [N] [O] [P] et Monsieur [L] [O], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [N] [O] [P] et Monsieur [L] [O] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités à étude, Madame [N] [O] [P] et Monsieur [L] [O] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 04 février 2025 et fixée à l’audience du 17 mars 2025. Elle a été mise en délibéré au 05 mai 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la fiche de lots justifiant de la qualité de copropriétaires de Madame [N] [O] [P] et Monsieur [L] [O] ;

— l’extrait du compte copropriétaire arrêté au 1er juillet 2024 à la somme de 10 132,40 euros, appels du 1er juillet 2024 inclus ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 28 mars 2022, 20 juin 2023, 29 mai 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2021, 2022, 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires ;

— la mise en demeure du 24 février 2023 et la relance du 30 janvier 2024 ;

— le contrat de syndic en vigueur du 20 juin 2023 au 20 décembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à la somme de 265,20 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

Ainsi, il convient de condamner Madame [N] [O] [P] et Monsieur [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 867,20 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appels du 1er juillet 2024 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023, date de la mise en demeure.

En l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d’époux des défendeurs ou d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre. La condamnation sera prononcée à hauteur de la part de chacun dans l’indivision.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande, d’ordonner la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 90 euros,

— frais de mise au contentieux d’un montant de 175,20 euros

Soit un montant total de 265,20 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production de l’accusé de réception de l’envoi d’une seule lettre de mise en demeure pour laquelle il lui sera attribué la somme de 30 euros, étant rappelé que le contrat de syndic est inopposable au copropriétaire.

Il convient de déduire les frais de « dossier contentieux », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Madame [N] [O] [P] et Monsieur [L] [O] sont redevables de la somme de 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Madame [N] [O] [P] et Monsieur [L] [O], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [O] [P] et Monsieur [L] [O] seront condamnés aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Xavier GUITTON du cabinet AUDINEAU-GUITTON, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne, à proportion des droits de chacun dans l’indivision, Madame [N] [O] [P] et Monsieur [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]) la somme de 9 867,20 euros au titre de leur arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er juillet 2024, appels du 1er juillet 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023,

— Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 12 septembre 2024,

— Condamne, à proportion des droits de chacun dans l’indivision, Madame [N] [O] [P] et Monsieur [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]), la somme de 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamne Madame [N] [O] [P] et Monsieur [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]), la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne Madame [N] [O] [P] et Monsieur [L] [O] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Xavier GUITTON du cabinet AUDINEAU-GUITTON, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 05 Mai 2025

LE GREFFIER LE JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON