TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/05378

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZORK

Minute : 96/2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : SCP LDGR, avocats au barreau de

PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [B] [U]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP LDGR

Copie délivrée à :

M. [U]

Le 27 Janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Janvier 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3],

Représentée par Maître Chloé HAYS de la SCP LDGR, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [U], demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 21 avril 2022, la société civile immobilière E Media Immo 26 a donné à bail à M. [B] [U] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4]), pour un loyer mensuel de 860 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 860 euros.

Par acte en date du 20 avril 2022, la société par actions simplifiée Action Logement Services s’est portée caution.

Des loyers étant demeurés impayés, le 19 décembre 2023, la société par actions simplifiée Action Logement Services a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 6 738,70 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 6 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024.

A cette date, la société par actions simplifiée Action Logement Services, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

— à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;

— l’expulsion de M. [B] [U] ;

— et la condamnation de M. [B] [U] :

— au paiement de la somme actualisée de 18 786,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, que le locataire ne s’est pas acquitté des loyers dus et qu’elle est subrogée dans les droits du bailleur. Elle ajoute que le trop-perçu de charges a été reversé au locataire et qu’elle n’a pas reçu de virement de 300 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais.

M. [B] [U] comparaît. Il soutient avoir versé la somme de 300 euros et indique ne pas payer son loyer mais rechercher un logement moins cher. Il précise que son épouse ne peut pas travailler à défaut de titre de séjour, qu’ils ont un enfant et qu’il gagne 1 800 euros par mois environ. Il reconnaît la dette et indique ne pas avoir les moyens de la régler. Il sollicite des délais pour quitter les lieux d’une durée d’un an et précise qu’une demande de logement social est en cours.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

Par note en délibéré autorisée reçue le 19 novembre 2024, M. [B] [U] a fait parvenir au tribunal les justificatifs de ses recherches de logement. Par note en délibéré reçue le même jour, la société par actions simplifiée Action Logement Services a fait parvenir au tribunal ses observations quant aux justificatifs transmis.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 21 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société par actions simplifiée Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 26 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 21 avril 2022 contient une clause résolutoire en son article 7 qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2023, pour la somme en principal de 6 738,70 euros, laissant un délai de six semaines ou deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l’article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 20 février 2024.

L’expulsion de M. [B] [U] sera en conséquence ordonnée.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. L’article 1346-1 du code civil dispose en outre que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La caution produit un décompte démontrant que M. [B] [U] reste lui devoir la somme de

18 786,34 euros à la date du 13 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

M. [B] [U] sera donc condamné au paiement de cette somme de euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6 738,70 euros à compter du commandement de payer du 19 décembre 2023 et sur la somme de 4 238,48 euros (10 977,18€ – 6 738,70€) à compter de l’assignation du 6 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil.

III – Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-3 du des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. L’article L412-4 du même code prévoit en outre que la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il ressort des justificatifs transmis par M. [U] que ce dernier a demandé un logement social le 7 octobre 2023 et qu’il a effectué des démarches pour trouver un logement dans le secteur privé au cours de l’année 2024. Sa situation financière et de famille rend difficile l’obtention d’un autre logement. Néanmoins, il ressort du décompte produit aux débats que M. [U] n’a effectué aucun versement depuis le mois de novembre 2023.

Dès lors, il convient d’accorder à M. [B] [U] un délai de cinq mois pour quitter les lieux.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

M. [B] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société par actions simplifiée Action Logement Services les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 avril 2022 entre la société civile immobilière E Media Immo 26 et M. [B] [U] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4]) (étage 5, appartement A55) sont réunies à la date du 20 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [B] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés à l’issue d’un délai d’un de cinq mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [B] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société par actions simplifiée Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [B] [U] à payer à la société par actions simplifiée Action Logement Services la somme de euros (décompte arrêté au 13 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023 sur la somme de 6 738,70 euros, à compter du 6 mai 2024 sur la somme de 4 238,48 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [B] [U] à verser à la société civile immobilière E Media Immo 26 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail du 1er décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [U] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE