TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 24/02858 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2MJT

Minute : 25/00055

Monsieur [L] [R]

Représentant : M^e Dominique LAURIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1418

Madame [W] [C] épouse [R]

Représentant : M^e Dominique LAURIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1418

C/

Société IMMOBILIERE 3F

Représentant : Maître Emmanuel LEPARMENTIER de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0483

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Dominique LAURIER, avocat au barreau de PARIS

Madame [W] [C] épouse [R]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Dominique LAURIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Emmanuel LEPARMENTIER de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉBATS :

Audience publique du 07 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Juillet 2025, par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, Greffier.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 août 2022, la SA d’ HLM IMMOBILIÈRE 3F a donné à bail à Monsieur [L] [R] et Madame [W] [C] épouse [R] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, Monsieur [L] [R] et Madame [W] [C] épouse [R] ont fait assigner en référé la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de :

désigner un expert avec pour mission :convoquer les parties après, se rendre sur place,se faire communique tous documents, entendre tout sachant, examiner les désordres, en particulier ceux mentionnés dans l’assignation et les pièces y annexée, décrire les dommages, en déterminer les causes et en préciser l’origine,en rechercher la date d’apparition, la nature, l’importance, en procédant à toutes mesures techniques utiles, dire s’ils compromettent la destination et/ou l’usage de l’ouvrage ou d’une partie de l’ouvrage, préciser les moyens propres à remédier aux désordres constatés, évaluer le coût des travaux nécessaires, préciser la durée,fournir tous éléments techniques et de fait, permettant d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis notamment de jouissance,en cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l’expert et décrits dans un pré-rapport,dire que l’expert devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations, dire que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, juger qu’ils seront dispensés du paiement du loyer jusqu’à l’accomplissement des travaux leur permettant d’assurer un logement décent, condamner la société d’HLM IMMOBILIERE 3F à leur payer une provision de 10000 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance,condamner la société d’HLM IMMOBILIER 3F au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la société d’HLM IMMOBILIER 3F aux entiers dépens.

Après renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 07 avril 2025.

À l’audience, Monsieur [L] [R] et Madame [W] [C] épouse [R], représentés, maintiennent leurs demandes dans les termes de leur acte introductif d’instance.

Ils expliquent qu’ils sont entrés dans les lieux en août 2022 et que dès l’hiver 2022-2023, il y a eu un dysfonctionnement du chauffage entraînant des problèmes d’humidité. Ils déclarent qu’en dépit de l’intervention d’un plombier et d’un technicien chauffagiste, les problèmes de chauffage n’ont pas été résolus. Ils ajoutent que du fait de la forte humidité, des traces de moisissures sont apparues dans l’appartement dans lequel vivent des enfants en bas âge. Ils précisent qu’un expert mandaté par leur assurance Matmut protection juridique a constaté la présence de désordres liés au mauvais fonctionnement du chauffage et à la présence d’humidité. Ils soutiennent sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, qu’une mesure d’instruction est nécessaire afin de connaitre la cause et l’origine exacte des désordres dont l’existence est démontrée par les rapports d’expertise amiables et les photographies qu’ils produisent.

Ils forment par ailleurs sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, une demande de provision de 10000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance lié au problème de chauffage et la présence de moisissures qui compromettent leur santé.

Enfin, ils sollicitent une dispense du paiement du loyer d’un montant de 581,56 euros en raison des désordres affectant leur logement qui le rendent indécent.

La SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F, représentée, soutient oralement des conclusions qu’elle dépose à l’audience, aux termes desquelles elle demande de :

la recevoir en ses demandes et conclusions, L’y déclarant bien fondée,

dire n’y avoir lieu à référé,débouter Monsieur [L] [R] et Madame [W] [C] épouse [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,condamner in solidum Monsieur [L] [R] et Madame [W] [C] épouse [R] à lui payer 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamner in solidum Monsieur [L] [R] et Madame [W] [C] épouse [R] aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’expertise :

L’article 143 du code de procédure civile dispose que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En application de l’article 232 du code de procédure civile que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

La mesure d’expertise doit être utile et pertinente au regard des éléments dont le requérant est déjà en possession.

En l’espèce, il ressort des débats à l’audience et des pièces communiquées que la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail aux époux [R] un logement neuf le 10 août 2022 et que quelques mois après leur entrée dans les lieux, les locataires se sont plaints de la présence de moisissures, notamment, dans les chambres de l’appartement et d’un dysfonctionnement du chauffage.

Il ressort des rapports d’expertise amiables des 04 avril 2023et 12 mai 2023 effectués par le cabinet iXi – Guillon expertises à la demande de la MATMUT, assureur de Monsieur [L] [R] et Madame [W] [C] épouse [R], qu’il existe des problèmes de chauffage et d’humidité dans le logement loué par les requérants à la SA d’HLM IMMOBILIÈRE 3F.

L’expert a constaté la présence de moisissure dans les trois chambres et la salle de bains. Il conclut que « les moisissures sont la conséquence d’un phénomène de condensation ayant des origines multiples et complémentaires », à savoir « un défaut d’isolation des murs et des plafonds des pièces mis en évidence par la caméra thermique et le pyromètre », « un détalonnage des portes insuffisant ne permettant pas une bonne ventilation du logement », « une VMC qui n’a pas fonctionné pendant une certaine période mais qui fonctionne aujourd’hui », « une insuffisance de chauffage ». Concernant l’insuffisance de chauffage, l’expert conclut que « des investigations sont nécessaires pour en déterminer l’origine. En général, le problème provient d’une mauvaise répartition des débits hydrauliques dans les colonnes et donc un déséquilibre du système de chauffage. Une des solutions permettant de répartir correctement les débits étant d’installer des vannes de régulation en pied de colonne montante. Ces vannes peuvent être réglées manuellement par un technicien ou automatisées, pour correspondre au mieux aux besoins des occupants. Cette insuffisance de chauffage est aggravée par les défauts d’isolation du logement mis en évidence ».

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F produit également aux débats un rapport d’expertise amiable réalisé par le cabinet LCS EXPERTISE le 21 janvier 2025 à la suite du sinistre déclaré dans le cadre de l’assurance dommage-ouvrage. Cette expertise a été réalisée en présence de la société EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL et son assureur, la SMABTP, et des entreprises sous-traitantes, à savoir l’entreprise MPB à qui avait été confié le lot « plafonds, cloisons, doublages » et son assureur la société MMA, et l’entreprise CCRT à qui avait été confié le lot « charpente/couverture ».

Il a été constaté par l’expert la présence de dommages dans le logement des époux [R] (présence anormale d’humidité qui persiste depuis plusieurs mois au niveau de trois chambres au plafond et cueilli côté façade).

L’expert a effectué des relevés de taux d’humidité dans l’appartement et note :

« Cueillie de plafond de la 1ère chambre enfant de l’appartement au 5ème étage (aucune présence d’humidité, présence de stigmates de condensation au niveau de la cueillie de plafond).

Cueillie de plafond de la 2ème chambre enfant (aucune présence d’humidité, présence de stigmates de condensation au niveau de la cueillie de plafond).

Cueillie de plafond de la chambre parentale (aucune présence d’humidité, présence de stigmates de condensation au niveau de la cueillie de plafond).

Test effectué, relevé des taux hydrométriques :

relevé des taux hydrométriques côté extérieur à partir de l’appartement de M. et Mme [R] : 96,8% d’humidité dans l’air ambiant pour une température de 11,2 C° cela fait une valeur de 0.07kg de poids d’eau par kg d’air dans l’air ambiant.relevé des taux hydrométriques côté intérieur de l’appartement de M. et Mme [R] : 65,7% d’humidité dans l’air ambiant ce qui donne un point de rosé entre 11 et 12 C°Test effectué, Thermographie infrarouge :

thermographie infrarouge au niveau de la cueillie de plafond de la 1ère chambre enfant : température relevée sur le point froid est de 14.6 C°thermographie infrarouge au niveau de la cueillie de plafond de la 2ème chambre enfant : température relevée sur point froid est de 14.1C°thermographie infrarouge au niveau de la cueillie de plafond de la chambre parentale : température relevée sur point froid est de 15.7 C°thermographie infrarouge au niveau de la cueillie de plafond de la salle de jeux : température relevée sur point froid est de 17.2 C°thermographie infrarouge au niveau des murs de la cuisine de l’appartement : température relevée sur point froid est de 19.7 C°thermographie infrarouge au niveau des murs de la salle de bains : température relevée sur point froid est de 17.7 C°Test effectué , relevé débit de VMC :

relevé du débit de VMC côté salle de bains de l’appartement : 1152,2 m3/h prise de mesure du volume – aucun défaut de débitrelevé du débit de VMC côté salle de douche : débit relevé 820 m3/h prise de mesure du volume – aucun défaut de débitrelevé du débit de VMC côté cuisine : 968,4 m3/h prise de mesure du volume – aucun défaut de débit »

L’analyse des causes des désordres selon cet expert résident « dans une condensation due à des défauts d’isolation (points froids) entre la toiture bac acier à joint debout et la dalle béton de plafond, en rive contre la façade et en tête des doublages placo au niveau des tableaux des fenêtres ». Selon l’expert, ces causes ne provoquent des conséquences dommageables que dans les chambres. Il précise que les conditions d’isolation thermique décelées ne montrent pas d’indice d’un dommage de condensation futur et certain dans les autres pièces que celles citées plus haut. Il ajoute qu’au vu de la configuration du dommage, ces deux causes doivent être considérées comme d’une importance égale dans l’apparition du dommage.

L’expert a chiffré le coût des réparations à 20717 euros T.T.C. (reprise des causes, reprise des conséquence et frais d’investigations complémentaires).

Il conclut « Lors de nos investigations, nous avons mis en évidence des déperditions thermiques liées à des ponts thermiques provenant d’un manque d’isolation au niveau des cueillies de plafond côté salle de jeux, cuisine, 1er et 2ème chambres des enfants et chambre parentale. A savoir que l’on retrouve une température thermique d’environ 14 C° en cueillie de plafond au niveau des 3 chambres. A noter, il faut être entre 11 et 12 C° avec des températures plus basses pour expliquer les désordres au niveau des cueillies de plafond. De plus, la présence de défaut d’isolation a été constaté côté mur de la cuisine et côté salle de bain avec des rails Placostil visibles. Aucun défaut de débit de VMC constaté. A l’issue de nos investigations, nous préconisons de procéder à la reprise des défauts constatés et notifiés dans les règles de l’art. »

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les causes des désordres signalés par Monsieur [L] [R] et Madame [W] [C] épouse [R], à savoir la présence de moisissures dans les pièces de l’appartement et les problèmes de chauffage, sont identifiés et qu’elles n’apparaissent pas utilement contestée par les requérants qui n’apportent aucun élément susceptible de rendre plausible l’existence d’une autre cause, les problèmes de chauffage étant liés aux problèmes de déperditions thermiques consécutives aux ponts thermiques révélés par les expertises amiables, étant souligné que les derniers relevés de températures effectués dans l’appartement des requérants le 14 février 2025 montrent des températures comprises entre 19,6 C° et 20,9 C° et qu’il est attesté par le rapport d’intervention de la société de chauffage UTB en date du 02 février 2023 qu’un nettoyage des radiateurs et du robinet de départ avant vidange a été effectué.

Le rapport d’expertise produit par la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait une estimation des travaux de réparation dont le chiffrage n’est pas contesté par les requérants.

Dès lors que les causes des désordres ont été identifiés, que les travaux de reprise des désordres ont été chiffrés et doivent être réalisés, la demande d’expertise apparaît inutile et disproportionnée.

Dans ces conditions, les requérants succombent à démontrer l’existence d’un motif légitime à leur demande d’expertise et celle-ci sera en conséquence rejetée.

Monsieur [L] [R] et Madame [W] [C] épouse [R] se plaignent également d’infiltrations d’eau au niveau de leur emplacement de parking. Cependant, il ne peut être déduit des éléments produits par les requérants, à savoir un mail informant le gardien de l’immeuble de la présence d’une flaque d’eau dans le parking, des photographies prises par les requérants à une date non précisée, dans un lieu non identifié, et un certificat médical constatant la fracture du poignet de Madame [R] consécutive, selon les dires de la patiente, à une chute dans le sous-sol de son immeuble, l’existence d’infiltrations imputables au bailleur.

La demande d’expertise de ce chef sera également rejetée.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Aux termes de l’article 1231 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’obligation de délivrer un logement décent n’est pas sérieusement contestable, la présence de moisissures dans les chambres et la salle de bain du logement, a minima depuis le 02 mars 2023, date de la mise en demeure de l’assureur des locataires, y contrevient.

Par conséquent, il convient d’allouer aux requérants une provision à valoir sur leur préjudice de jouissance d’un montant de 1000 euros.

Sur la demande de suspension du paiement du loyer :

Monsieur [L] [R] et Madame [W] [C] épouse [R] sollicitent l’autorisation de suspendre les loyers (581,56 euros par mois) mais ne précisent pas le fondement juridique de leur demande.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1986 « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l’article 6 dans les cas suivants »

L’inexécution de travaux peut autoriser le preneur à suspendre le paiement du loyer en cas d’impossibilité d’utiliser les lieux.

En l’espèce, les requérants ne sollicitent pas l’exécution de travaux. Par ailleurs, il résulte des pièces versées aux débats et des déclarations du locataire que ceux-ci occupent, sans interruption, depuis leur entrée dans les lieux l’appartement donné à bail. En outre, il est constant qu’aucun arrêté d’insalubrité n’a été rendu concernant ce logement.

Enfin, si des désordres ont été constatés au sein du logement, Monsieur [L] [R] et Madame [W] [C] épouse [R] ne peuvent solliciter la suspension du paiement des loyers à compter de cette date. Seule l’impossibilité absolue et totale d’utiliser les lieux permet d’exonérer le locataire du paiement du loyer. Or, les requérant qui continuent à y demeurer ne rapportent pas la preuve du caractère inhabitable du logement.

Monsieur [L] [R] et Madame [W] [C] épouse [R] ne sauraient davantage opposer au bailleur l’exception d’inexécution pour manquement à ses obligations, les autorisant à solliciter une dispense de paiement des loyers, ces derniers ne justifiant pas que le logement est inhabitable.

La demande de dispense de paiement des loyers sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En vertu de l’article 491 du code de procédure civile, il convient de statuer sur le sort des dépens qui seront mis à la charge de Monsieur [L] [R] et Madame [W] [C] épouse [R].

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DEBOUTONS Monsieur [L] [R] et Madame [W] [C] épouse [R] de leur demande d’expertise,

CONDAMNONS la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F à payer, à titre de provision, une somme de 1000 euros à Monsieur [L] [R] et Madame [W] [C] épouse [R] au titre de leur préjudice de jouissance,

DEBOUTONS Monsieur [L] [R] et Madame [W] [C] épouse [R] de leur demande visant à être autorisés à suspendre le paiement du loyer,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [R] et Madame [W] [C] épouse [R] aux dépens de l’instance,

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT