1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE M^e DIDIER + 1 CC M^e ROSTAN

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 09 AVRIL 2026

S.A.R.L. NSIT CONSULTING EGINEERING

c/

S.A.R.L. ZENITUDE GESTION 1

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/01642 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QO66

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 04 Mars 2026

Nous, M^me Sabine COMPANY, Première Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.A.R.L. NSIT CONSULTING AND ENGINEERING

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Vanessa DIDIER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

S.A.R.L. ZENITUDE GESTION 1

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Fanny ROSTAN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Emmanuelle BOUKOBZA-GAGLIO, avocat au barreau de GRASSE,

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 04 Mars 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 09 Avril 2026.

***

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2019, la SAS APPART’CITY a cédé à la SARL ZENITUDE GESTION 1 son fonds de commerce d’exploitation d’une résidence de tourisme trois étoiles sise [Adresse 3] à [Localité 3] comprenant notamment les baux commerciaux conclus avec les propriétaires des locaux dans lesquels le Fonds de commerce est exploité. Le transfert de propriété et de jouissance du Fonds de commerce est intervenu à effet au 1er août 2019.

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2021, la SARL DIA.MAT a donné à bail commercial à la SARL ZENITUDE GESTION 1 une villa T2 DUPLEX (Lot n°164) et un emplacement de parking (Lot n°37) au sein d’une résidence de tourisme sise [Adresse 4] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2021 pour se terminer le 31 mars 2030, moyennant un loyer annuel fixe initialement fixé à 5.945 €, payable trimestriellement à terme échu, soit les 31 mars, 30 septembre et 31 décembre de chaque année, au plus tard le 10 du mois qui suit le trimestre dont le loyer est dû, outre un loyer variable HT et hors charges calculé sur la part du Résultat Net annuel d’exploitation des locaux par le preneur dès que les fonds propres du preneur seront supérieurs à 60.000 €, payable annuellement au plus tard le 30 avril de chaque année, avec indexation annuelle sur l’ILC.

Le 14 mars 2024, la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING a acquis de la SARL DIA.MAT les locaux donnés à bail à la SARL ZENITUDE GESTION 1. Le jour de la vente, l’acquéreur a déclaré accepter le transfert dudit bail commercial à son profit et s’engager à le continuer. L’acte de vente mentionnait un réglement du loyer mensuellement et non trimestriellement, pour un montant de 495,42€ HT, soit 544,96 € TTC.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING a fait délivrer à la SARL ZENITUDE GESTION 1, par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1.089,92 € correspondant aux loyers non réglés des mois de novembre 2024 et décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2025 signifié à personne morale, la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING a fait assigner la SARL ZENITUDE GESTION 1 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de GRASSE, au visa des articles 1728 du code civil et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

➝ constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et de prononcer la résiliation de celui-ci à compter du 1er août 2025 ;

➝ ordonner l’expulsion de la SARL ZENITUDE GESTION 1, et de tous occupants de son chef, de la maison louée et située [Adresse 5] [Localité 5] [Adresse 6], avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

➝ condamner la SARL ZENITUDE GESTION 1 à payer à la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING la somme provisionnelle de 1.089,92 €, indexée avec intérêts de droit, représentant les loyers impayés dus à la date de l’assignation ;

➝ condamner la SARL ZENITUDE GESTION 1 à verser à la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING une indemnité d’occupation fixée au montant actuel du loyer, laquelle indemnité produira intérêt légal dès son exigibilité, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux ;

➝ condamner la SARL ZENITUDE GESTION 1 à payer à la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING la somme provisionnelle de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

➝ condamner la SARL ZENITUDE GESTION 1 à payer à la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING la somme de 2.000 € à parfaire sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer (d’un montant de 89,13 €).

L’affaire, enrôlée sous le numéro de RG n°25/01642, appelée à l’audience de référé du 19 novembre 2025, a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties et a été retenue à l’audience du 4 mars 2026 au cours de laquelle chacune des parties était représentée par son avocat.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 mars 2026, la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING a conclu au rejet des demandes de son adversaire et a sollicité l’entier bénéfice des prétentions exposées à son acte introductif d’instance.

La SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING expose que, depuis son acquisition, la société preneuse a réglé les loyers avec retard et ne s’est pas acquittée des loyers des mois de novembre et décembre 2024, malgré plusieurs relances. Elle indique lui avoir adressé, en vain, une mise en demeure le 10 février 2025, puis lui avoir fait délivrer, le 1er juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1.089,92 €, correspondant à ces deux mensualités impayées.

Elle soutient que ce commandement est demeuré infructueux au-delà du délai d’un mois prévu par la clause résolutoire et par l’article L.145-41 du code de commerce. Elle en déduit que la clause résolutoire est ainsi acquise, que la résiliation du bail doit être constatée par le Juge des référés avec toutes conséquences de droit, notamment l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Elle forme des demandes de provisions motivées par le fait que sa créance locative de 1.089,92 € n’est pas sérieusement contestable, pas davantage que son droit à obtenir des dommages-intérêts, les retards de paiement récurrents du preneur caractérisant selon elle une résistance abusive justifiant l’allocation d’une somme provisionnelle de 500 € à ce titre.

Aux termes de ses conclusions responsives, la SARL ZENITUDE GESTION 1 a demandé au Juge des référés de :

➝ la juger recevable et bien fondée en ses conclusions et en conséquence de :

➝ constater la bonne foi de la SARL ZENITUDE GESTION 1 ;

➝ suspendre les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer les loyers signifié par exploit de Commissaire de Justice du 1er juillet 2025 à la SARL ZENITUDE GESTION 1 ;

➝ octroyer à la SARL ZENITUDE GESTION 1 les plus larges délais pour s’acquitter de l’arriéré locatif;

➝ prendre acte que la SARL ZENITUDE GESTION 1 propose de payer, en sus du règlement mensuel de son loyer et de ses charges, la somme mensuelle de 544,96 € en règlement de ladite dette locative ;

➝ débouter la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

➝ condamner la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING à payer à la SARL ZENITUDE GESTION 1 la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SARL ZENITUDE GESTION 1 ne conteste pas avoir été dans l’incapacité d’apurer les causes du commandement de payer du 1er juillet 2025 dans le délai d’un mois. Elle explique son retard de paiement par le fait qu’exploitante d’une résidence de tourisme, elle a subi, les 23 et 24 novembre 2019 puis le 1er décembre 2019, d’importants événements climatiques ayant rendu les locaux inexploitables, entraîné une fermeture de la résidence de novembre 2019 à avril 2021 et nécessité des travaux de remise en état. Elle ajoute que la crise sanitaire liée à la Covid-19 a aggravé ses pertes d’exploitation et qu’elle demeure depuis lors fragilisée. Elle soutient que les retards de paiement trouvent leur origine dans ces difficultés d’exploitation et non dans une volonté délibérée de sa part de se soustraire à ses obligations.

Elle argue ainsi de sa bonne foi Elle ajoute que, depuis l’acquisition du bien par la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING le 14 mars 2024, l’assignation ne fait état que de deux loyers de retard. Elle fait observer qu’elle a informé la bailleresse que ces loyers demeuraient en attente de versement et qu’elle lui a présenté des excuses. Elle produit enfin une attestation de son commissaire aux comptes en date du 12 janvier 2026 attestant de sa solvabilité et propose de solder l’arriéré locatif en réglant, en sus du loyer et des charges courants, la somme mensuelle de 544,96 € sur deux mois.

Elle conclut au rejet de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, se prévalant de la modestie de la dette, du fait que les précédents retards allégués par la bailleresse ne concernent pas la présente instance et ont été régularisés, qu’aucune précédente procédure n’a été engagée et que la société bailleresse ne démontre ni mauvaise foi ni faute distincte du simple retard de paiement.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026 et la décision rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision

❶ Sur les demandes principales et reconventionnelle :

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l’espèce, la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING produit aux débats le contrat de bail la liant à la SARL ZENITUDE GESTION 1, qui contient en son article 21 une clause résolutoire qui stipule :

« Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction du loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions et obligations du présent bail ou des dispositions résultant de la loi, d’une décision de justice, du règlement général de l’immeuble ou du règlement de copropriété, et un mois après un simple commandement de payer ou d’exécuter visant la présente clause et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, même en cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus.

Compétence est en tant que de besoin attribué au juge des référés pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et prescrire l’expulsion du Preneur. »

La SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING, par suite du non-paiement des loyers et provisions sur charges des mois de novembre 2024 et décembre 2024, a fait signifier à La SARL ZENITUDE GESTION 1 le 1er juillet 2025 un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 1.089,92 €, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré par remise de l’acte à personne morale, en rappelant à la locataire défaillante les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

La SARL ZENITUDE GESTION 1 reconnaît la créance locative alléguée et ne conteste pas la régularité du commandement de payer qui lui a été délivré. Elle reconnaît également n’avoir pas intégralement réglé les sommes commandées dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Elle sollicite toutefois, au regard des difficultés d’exploitation qu’elle a rencontrées et de sa bonne foi, qu’il lui soit accordé les plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire contractuelle.

En application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier dans sa décision et peut subordonner les mesures à l’accomplissement par le débiteur d’acte propre à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, la réalité des événéments climatiques allégués par la SARL ZENITUDE GESTION 1 est établie par l’arrêté du 28 novembre 2019 (pièce n°4) portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle visant la commune de [Localité 3] ainsi que la fermeture de la résidence qui en a été la conséquence (pièce n°5) et ce jusqu’en avril 2021 du fait des travaux de remise en état nécessaires.

Au soutien de sa demande de délais, la société défenderesse produit en outre une attestation de [P] [E], commissaire aux comptes, du 13 janvier 2026 (pièce n°7), indiquant que la SARL ZENITUDE GESTION 1 “présente la capacité de payer sa dette locative de 1.089,92 € sur une durée de deux mois”.

Au regard de ces éléments climatiques indépendants de la volonté du preneur, du faible montant de l’arriéré, limité à deux mensualités, et de la proposition précise d’apurement formulée, il y a lieu de faire droit à cette demande en accordant à la défenderesse un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette locative, par deux versements mensuels de 544,96 € chacun, en sus du loyer et des charges courants.

Pendant ce délai, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. À défaut de paiement à leur terme des échéances mensuelles résultant des délais accordés, ainsi que du loyer courant et provisions mensuelles sur charges, la bailleresse sera autorisée à se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle et à solliciter, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, son expulsion au besoin de la force publique.

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, la dette locative de 1.089,92 € n’étant pas dans son principe ni dans son montant par la société défenderesse, il y a lieu de condamner à ce titre la SARL ZENITUDE GESTION 1 à payer à la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING une provision de ce montant.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING tendant à voir prononcer la résiliation du bail commercial et ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

En cas de non-paiement d’une ou plusieurs échéances, l’indemnité d’occupation due par la SARL ZENITUDE GESTION 1 sera fixée à titre provisionnel à la valeur du dernier loyer pratiqué soit à la somme mensuelle de 544,96 €, à compter du 2 août 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’au départ effectif du preneur et restitution des clefs. La SARL ZENITUDE GESTION 1 sera condamné, en tant que de besoin, à son paiement.

Les provisions allouées porteront intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,en application de l’article 1231-7 du code civil qui énonce qu'”en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement”.

* Sur la demande de provision sur dommages et intérêts :

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le juge des référés a le pouvoir de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif d’une partie à la procédure dont il est saisi.

Toutefois, l’allocation d’une indemnité à ce titre suppose que soient caractérisées, d’une part, une faute consistant dans un comportement abusif ou dilatoire, d’autre part, un préjudice distinct et, enfin, un lien de causalité entre les deux. En référé, et en application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge ne peut allouer une provision à ce titre que si l’existence même de la créance indemnitaire n’est pas sérieusement contestable.

Au surplus, la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING ne communique pas de pièce justificative démontrant qu’elle aurait souffert d’un préjudice distinct de celui réparé par la condamnation au paiement majoré des intérêts de retard.

Elle sera donc déboutée de la demande formée de ce chef.

* Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été réglées, contraignant la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING à agir en justice, la SARL ZENITUDE GESTION 1 supportera les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 1er juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING la totalité des frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 1.500 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sabine COMPANY, première vice-présidence, juge des référés au tribunal judiciaire de Grasse, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ;

Vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

CONSTATONS que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING, bailleresse, à la SARL ZENITUDE GESTION 1, locataire, le 1er juillet 2025 est resté infructueux dans le mois de sa délivrance ;

CONDAMNONS la SARL ZENITUDE GESTION 1, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme provisionnelle de 1.089,92 € (MILLE QUATRE VINGT NEUF EUROS ET QUATRE VINGT DOUZE CENTIMES) arrêtée au 21 octobre 2025, date de l’assignation, au titre de l’arriéré de loyers et provisions sur charges dus à cette date ;

ACCORDONS à la SARL ZENITUDE GESTION 1 un délai de 2 mois pour s’acquitter de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 21 octobre 2025 d’un montant de 1089,92 € et l’AUTORISONS en conséquence à s’acquitter de cette somme par 2 versements mensuels de 544,96 €, en sus du loyer courant, le premier versement devant intervenir avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et le second avant le 5 du mois suivant ;

ORDONNONS en conséquence la suspension pendant ce délai de la clause résolutoire contractuelle visée dans le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 1er juillet 2025;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir produit ses effets si la SARL ZENITUDE GESTION 1 se libère des sommes dues pendant ce délai ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance de l’échéancier ci-dessus accordé et/ou à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance du loyer courant ainsi que de la provision sur charges, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, la clause résolutoire étant alors réputée avoir joué dès le 2 août 2025, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours, l’expulsion de la SARL ZENITUDE GESTION 1 des locaux donnés en location sis [Adresse 3] à [Localité 6], étant ordonnée, de son chef et de tous occupants de son chef, sans délai et sans nouvelle décision ;

ORDONNONS en tant que de besoin l’expulsion de la SARL ZENITUDE GESTION 1, le cas échéant avec l’aide d’un serrurier et de la force publique, et DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS, dans l’hypothèse où la clause résolutoire produirait son plein effet, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle au montant du dernier loyer pratiqué soit à la somme mensuelle de 544,96 € à compter du 2 août 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS en tant que besoin la SARL ZENITUDE GESTION 1, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement de cette indemnité provisionnelle au profit de la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING ;

DISONS que les provisions allouées porteront intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

REJETONS la demande de provision sur dommages et intérêts formée par la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING ;

CONDAMNONS la SARL ZENITUDE GESTION 1, prise en la personne de son représentant légal en exercice, aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 1er juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL ZENITUDE GESTION 1, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la SARL NSIT CONSULTING AND ENGINEERING, prise en la personne de son représentant légal en exercice, une indemnité de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PREMIER VICE-PRÉSIDENT