TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/03475 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFSM

Minute : 25/90

Monsieur [J] [F]

Représentant : M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire :

Madame [V] [C]

Représentant : M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire :

C/

Madame [T] [H]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 27 Janvier 2025; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [J] [F]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Valérie REDON-REY, Cabinet SELARL REDON-REY LAKEHAL, avocat au Barreau de TOULOUSE

Madame [V] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Valérie REDON-REY, Cabinet SELARL REDON-REY LAKEHAL, avocat au Barreau de TOULOUSE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [T] [H]

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2021, Monsieur [J] [F] et Madame [V] [C] ont donné à bail à Madame [T] [H] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 795 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, Monsieur [J] [F] et Madame [V] [C] ont fait signifier à Madame [T] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3295,68 euros en principal, au titre des loyers impayés au 2 novembre 2023 et d’avoir à justifier de l’occupation du logement. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 8 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, Monsieur [J] [F] et Madame [V] [C] ont fait assigner Madame [T] [H] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner sans délai l’expulsion de Madame [T] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, condamner Madame [T] [H] au paiement de 3939,05 euros au titre des loyers et charges impayés mars 2024 inclus, somme réactualisée avec les loyers et charges échus au jour de l’audience,la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 897,79 euros, annuellement révisée selon la clause insérée dans le bail, jusqu’à son départ effectif des lieux,dire que les intérêts sur les loyers et charges seront calculés conformément aux dispositions du contrat et pour le surplus, courront à compter du commandement de payer,la condamner au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 16 avril 2024.

À l’audience du 25 novembre 2024, Monsieur [J] [F] et Madame [V] [C], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 13560,72 euros arrêtée au 20 novembre 2024. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement d’office.

Monsieur [J] [F] et Madame [V] [C] soutiennent que Madame [T] [H] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 7 novembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [T] [H], régulièrement assignée, à personne ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [T] [H] assignée, à personne, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 16 avril 2024 en vue d’une audience prévue le 25 novembre 2024, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Monsieur [J] [F] et Madame [V] [C] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

En outre, Monsieur [J] [F] et Madame [V] [C] justifient avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 7 novembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 7 janvier à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er février 2021 à compter du 8 janvier 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [T] [H] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er février 2021, du commandement de payer délivré le 7 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 20 novembre 2024 que Monsieur [J] [F] et Madame [V] [C] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [T] [H] à payer à Monsieur [J] [F] et Madame [V] [C] la somme de 13560,72 euros, au titre des sommes dues au 20 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 novembre 2023 sur la somme de 1922,89 euros, de l’assignation du 12 avril 2024 sur la somme de 643,37 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [H] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [J] [F] et Madame [V] [C] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [T] [H] à payer à Monsieur [J] [F] et Madame [V] [C] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [J] [F] et Madame [V] [C] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er février 2021 entre Monsieur [J] [F] et Madame [V] [C] d’une part, et Madame [T] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 8 janvier 2024,

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CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [T] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [T] [H] à compter du 8 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [T] [H] à payer à Monsieur [J] [F] et Madame [V] [C] la somme de 13560,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 novembre 2024 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023 sur la somme de 1922,89 euros, de l’assignation du 12 avril 2024 sur la somme de 643,37 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [T] [H] à payer à Monsieur [J] [F] et Madame [V] [C] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [T] [H] à payer à Monsieur [J] [F] et Madame [V] [C] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [T] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Monsieur [J] [F] et Madame [V] [C] de leurs autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT