Tribunal Judiciaire de Lyon, Chambre 3 cab 03 c, 12 juin 2025, n° 23/02737

TJ Lyon 12 juin 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Manquement à l'obligation de restitution du dépôt de garantie
Le tribunal a jugé que les travaux de mise en conformité ne constituaient pas des grosses réparations et que la retenue sur le dépôt de garantie était justifiée, le bailleur n'ayant pas démontré de manquement de la part du locataire.
Rejeté
Résistance abusive à la restitution du dépôt de garantie
Le tribunal a rejeté cette demande, considérant que la retenue sur le dépôt de garantie était justifiée et que le locataire n'avait pas agi de manière abusive.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la société EOLIA CONSULTING a assigné la société UNIDELTA pour obtenir la restitution d'un dépôt de garantie et des dommages-intérêts pour résistance abusive. Les questions juridiques posées concernaient le manquement du bailleur à son obligation de restitution et la justification de la retenue sur le dépôt. Le tribunal a conclu que la société UNIDELTA avait respecté ses obligations contractuelles, rejetant ainsi la demande de EOLIA CONSULTING. En conséquence, le tribunal a débouté EOLIA CONSULTING de sa demande, a condamné cette dernière aux dépens et à verser 2 000 euros à UNIDELTA au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Lyon, ch. 3 cab 03 c, 12 juin 2025, n° 23/02737
Numéro(s) :	23/02737
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	20 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Cédric GREFFETEric AGAMI
Cabinet(s) :	AGAMI & ASSOCIES - AVOCATS CONSEILSLEGA-CITE
Parties :	S.A.S. EOLIA CONSULTING c/ Société civile UNIDELTA

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 23/02737 – N° Portalis DB2H-W-B7H-XZQO

Jugement du 12 Juin 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SELAS LEGA-CITE – 502

M^e Céline ROUTTIER – 2325

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 12 Juin 2025 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 18 Mars 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 13 Février 2025 devant :

Delphine SAILLOFEST, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. EOLIA CONSULTING,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Céline ROUTTIER, avocat au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Eric AGAMI de la SELARL AGAMI & ASSOCIES – AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DEFENDERESSE

Société civile UNIDELTA,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [4]

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation du 05 avril 2023 par laquelle la SAS EOLIA CONSULTING a fait citer la société UNIDELTA devant le tribunal judiciaire de LYON ;

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 10 novembre 2023 la société EOLIA CONSULTING sollicite qu’il plaise :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 du Décret du 17 mars 1967,

RECEVOIR la Société EOLIA CONSULTING en son action et l’en dire bien-fondée ;

CONSTATER que la Société UNIDELTA a manqué à son obligation contractuelle de restituer le dépôt de garantie ;

DEBOUTER la société UNIDELTA de toutes ses prétentions, fins et demandes ;

En conséquence,

CONDAMNER la Société UNIDELTA au versement de la somme de 1.285,20 euros à titre de dommages et intérêts en réparation pour résistance abusive ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la Société UNIDELTA au règlement de la somme de 600 euros en application des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 14 septembre 2023, la société UNIDELTA sollicite qu’il plaise :

Vu les dispositions des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile,

Vu les jurisprudences précitées,

Vu les pièces produites,

A titre principal

DEBOUTER la société EOLIA CONSULTING de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER la société EOLIA CONSULTING à payer à la société UNIDELTA une amende civile de 5 000,00 € et à payer une somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire le tribunal condamnait la société UNIDELTA à quelconque somme,

SUSPENDRE l’exécution provisoire du jugement à intervenir compte tenu des conséquences excessives qui en découleraient ;

CONDAMNER la société EOLIA CONSULTING à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

En tout état de cause

CONDAMNER la même et dans les mêmes conditions aux entiers dépens de l’instance et AUTORISER la SELAS Léga-Cité, avocat, sur son affirmation de droit qu’elle en a fait l’avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du même code,

DIRE n’y avoir lieu à l’exécution provisoire au regard des conséquences excessives qui en résulteraient pour la société UNIDELTA.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 mars 2024 et l’affaire, fixée une première fois à l’audience du 21 novembre 2024, avant d’être renvoyée pour nécessité de service, à l’audience du 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement du bailleur à son obligation de restitution du dépôt de garantie

La société EOLIA CONSULTING fait grief à la société UNIDELTA d’avoir, postérieurement à l’état des lieux de sortie, opéré une retenue sur le dépôt de garantie, non justifiée dans la mesure où le montant retenu correspond au coût de travaux de mise en conformité des locaux loués à la charge du bailleur relevant des grosses réparations de l’article 606 du code civil conformément aux stipulations de l’article 10 du bail commercial. Elle soutient, au visa de l’article 1719 alinéa 2 du code civil, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme à la destination convenue. Elle ajoute n’avoir jamais été destinataire des devis validés des entreprises GLOBAL SERVICES et ACFE sur lesquels le bailleur se fonde pour retenir une partie du dépôt de garantie.

Sur ce,

Vu l’article 1103 du code civil en vertu duquel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;

Il sera liminairement observé que la société EOLIA CONSULTING ne démontre pas que la société UNIDELTA aurait manqué à son obligation de délivrance dès lors qu’elle a pu exploiter son activité dans les locaux loués sans interruption.

L’article 10.1 du bail relatif à l’entretien des locaux loués dispose que : « Le preneur s’engage :

— à tenir les locaux loués et les équipements, pendant toute la durée du bail, en parfait état de réparations et d’entretien de toutes sortes, de sécurité, de fonctionnement et de propreté, et de les rendre tels à l’expiration du bail, et à effectuer tous travaux qui s’avèreraient nécessaires dans les locaux loués, fussent-ils causés par force majeure, vétusté ou imposés par l’administration, à l’exclusion uniquement des grosses réparations relevant de l’article 606 du code civil ainsi que des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation les locaux loués ou l’immeuble, dès lors qu’ils relèvent de grosses réparations.

A cet égard, le preneur s’engage expressément à entretenir les peintures, revêtements des sols et dalles de faux-plafonds, afin de conserver ceux-ci en parfait état d’entretien et de réparation, ce même si les dégradations étaient causées par l’usage ou la vétusté à l’exclusion des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation les locaux loués ou l’immeuble, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations.

— à maintenir en parfait état d’entretien, de fonctionnement et de sécurité les installations électriques, mécaniques et autres faisant partie des locaux loués,

— à remettre au bailleur sur simple demande de sa part, copie des contrats souscrits dans le cadre de l’entretien des équipements se trouvant dans les locaux loués. ».

L’article 11-3 de ce même bail à la rubrique « Travaux effectués par le preneur » « Travaux de mise en conformité » stipule que : « Les parties conviennent expressément que :

— le preneur supportera le coût de toute mise aux normes ou mise en conformité des locaux avec toute loi ou règlementation, existante ou future, ou toute injonction administrative, qui ne serait pas pris en charge par le bailleur par application du paragraphe ci-dessous.

— conformément à l’article R145-35 du code de commerce, le bailleur supportera exclusivement le coût des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de mettre en conformité avec la règlementation les locaux loués et/ou l’ensemble immobilier dans lequel ils se trouvent, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil. ».

Les parties ont donc entendu déroger au principe selon lequel les travaux de mises aux normes et/ou de mise en conformité des locaux avec la règlementation sont à la charge du bailleur en stipulant qu’ils seront à la charge du preneur, sauf s’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil. Dans ce cas, ils restent à la charge du bailleur.

Il résulte du rapport du vérification des installations électriques SOCOTEC que le bailleur a fait diligenter en novembre 2021, la veille de l’état des lieux de sortie, et du devis de la société ACFE d’avril 2022, que les travaux consistent en la modification de branchements de l’arrêt d’urgence, de pose de disjoncteurs, le démontage et le remplacement d’un bloc secours, le remplacement des tubes fluorescents et starters et l’évacuation d’anciens luminaires.

Il ne s’agit donc pas de travaux affectant la structure générale et la solidité de l’immeuble et par conséquent de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

Ce faisant, les mises en conformité de l’installation électrique, objet de la retenue de garantie, incombaient au preneur, aux termes des stipulations du bail liant les parties.

La société EOLIA CONSULTING n’est pas fondée à arguer de ce qu’elle n’a jamais été destinataire des devis, ni ne les a acceptés. En application de l’article 10.8 du bail qui la liait à son bailleur, aucune autorisation ou information préalable du preneur s’agissant des devis n’était prévue.

La retenue opérée sur le dépôt de garantie par le preneur, comme l’y autorise l’article 5 du bail, était donc parfaitement justifiée.

Ce faisant, la société EOLIA CONSULTING échoue à démontrer que le bailleur a manqué à son obligation de restitution du dépôt de garantie. Sa demande en paiement de la somme de 1 285, 20€ correspondant au reliquat conservé à bon droit par le bailleur et réclamée à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de la société UNIDELTA

Vu l’article 1240 du code civil ;

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile ;

La demande de la société UNIDELTA tendant à la condamnation de son contradicteur à une amende civile ne peut prospérer dès lors que seul le juge peut décider ou non du prononcé d’une amende civile.

Il n’est par ailleurs pas démontré que la demanderesse a fait dégénérer en abus son droit d’ester en justice, les explications données par la bailleresse en phase pré-contentieuse n’étant pas nécessairement de nature à convaincre la société EOLIA CONSULTING.

La demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

La société EOLIA CONSULTING, qui succombe au principal, sera condamnée aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SELAS LEGA -CITE et à payer à la société UNIDELTA la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la société EOLIA CONSULTING de sa demande en paiement de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 1 285, 20€ ;

REJETTE les demandes reconventionnelles en paiement d’une amende civile et de dommages et intérêts de la société UNIDELTA ;

CONDAMNE la société EOLIA CONSULTING aux dépens ;

AUTORISE la SELAS LEGA -CITE, avocat, sur son affirmation de droit, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société EOLIA CONSULTING à payer à la société UNIDELTA la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE le surplus des demandes.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M^me SAILLOFEST, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,