TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 14]

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/01165 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YWM7

N° de MINUTE : 25/1201

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE D’ACTIVITES DE L’OURCQ SIS A [Localité 17] ([Adresse 12], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 22] RIVE DROITE

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par Maître [L], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1434

C/

DEFENDEUR

Société OFFICE DENTAL

[Adresse 5]

[Localité 11]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément à l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’OURCQ sis à [Adresse 21] a assigné la société OFFICE DENTAL devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de condamnation au paiement de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus et de dommages et intérêts.

Par conclusions signifiées par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024 et notifiées par le RPVA le 21 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’OURCQ sis à [Adresse 18] ([Adresse 10])[Adresse 2] demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner la SARL OFFICE DENTAL à payer au Syndicat des copropriétaires du CENTRE D’ACTIVITES DE L’OURCQ sis à [Localité 19] [Adresse 4] la somme de 16 749,71 euros correspondant au montant des charges impayées arrêté au 23 octobre 2024, appel de charges courantes et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 06 octobre 2023 jusqu’au jour du parfait paiement ;

— condamner la SARL OFFICE DENTAL à payer au Syndicat des copropriétaires du CENTRE D’ACTIVITES DE [Localité 15]OURCQ sis à [Adresse 18] [Localité 3] [Adresse 4] la somme de 1 959,31 euros correspondant au montant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêté au 23 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 06 octobre 2023 jusqu’au jour du parfait paiement ;

— rejeter toute demande de délais ou d’échelonnement qui pourrait être sollicitée par le copropriétaire débiteur ;

— condamner la SARL OFFICE DENTAL à payer au Syndicat requérant la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SARL OFFICE DENTAL à payer au Syndicat requérant la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société OFFICE DENTAL n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 20 décembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 22 mai 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, la société OFFICE DENTAL ayant été assignée par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024 signifié à personne et n’ayant pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leurs prétentions.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’OURCQ sis à [Adresse 20] verse notamment aux débats :

— une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2023 ;

— un extrait K bis de la société OFFICE DENTAL à jour au 10 octobre 2024 ;

— un extrait du règlement de copropriété ;

— un tableau non daté portant sur la période du 1er octobre 2022 au 23 novembre 2023, incluant des intérêts de retard, des frais de relance et de mise en demeure, des honoraires d’huissier de justice et des frais de transmission de dossier à un avocat totalisés dans une colonne à part (pièce demandeur n°3) ;

— un tableau non daté portant sur la période du 1er octobre 2022 au 1 octobre 2024, incluant des intérêts de retard, des frais de relance et de mise en demeure, des honoraires d’huissier de justice et des frais de transmission de dossier à un avocat totalisés dans une colonne à part (pièce demandeur n°12) ;

— des appels de provisions datés du 18 septembre 2022 au 19 septembre 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 septembre 2020, 06 juillet 2021, 14 décembre 2021, 21 juin 2022, 13 juin 2023 et 14 mai 2024 et une attestation de non recours contre ces assemblées ;

— les contrats de syndic portant sur la période du 14 juin 2023 au 31 décembre 2024 et du 14 mai 2024 au 31 décembre 2025.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’OURCQ sis à [Localité 19][Adresse 1] [Adresse 6] ne rapporte pas la preuve de la réalité ni du quantum de sa créance à l’encontre de la société OFFICE DENTAL, en se limitant à produire aux débats deux tableaux de décompte non datés qu’il a lui-même établis et qui ne sont corroborés par aucune autre pièce versée aux débats et notamment une pièce comptable telle qu’un extrait du compte copropriétaire de la société OFFICE DENTAL ou un extrait du grand-livre du Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’OURCQ sis à [Adresse 18] [Localité 3][Adresse 1] [Adresse 7].

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’OURCQ sis à [Adresse 20] sera débouté de sa demande de charges de copropriété arrêtées au 23 octobre 2024, appel de charges courantes et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’OURCQ sis à [Adresse 18] [Localité 3][Adresse 1] [Adresse 6] a été débouté de sa demande principale de charges de copropriété, de sorte que sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement est devenue sans objet et au surplus il ne rapporte pas la preuve des frais qu’il réclame ni de leur nécessité.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de [Localité 16]OURCQ sis à [Adresse 18] [Localité 3][Adresse 2] sera débouté de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’OURCQ sis à [Localité 19][Adresse 1] [Adresse 6] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété en lien avec la mauvaise foi de la société OFFICE DENTAL.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’OURCQ sis à [Adresse 18] ([Adresse 10])[Adresse 2] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de [Localité 16]OURCQ sis à [Adresse 18] [Localité 3][Adresse 1] [Adresse 6] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de débouter le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’OURCQ sis à [Adresse 18] [Localité 3][Adresse 2] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’OURCQ sis à [Adresse 18] ([Adresse 13] de sa demande de charges de copropriété arrêtées au 23 octobre 2024, appel de charges courantes et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’OURCQ sis à [Adresse 18] [Localité 3][Adresse 2] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’OURCQ sis à [Adresse 18] [Localité 3][Adresse 1] [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’OURCQ sis à [Adresse 18] ([Adresse 13] aux dépens ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires du Centre d’activités de l’OURCQ sis à [Adresse 18] [Localité 3][Adresse 1] [Adresse 6] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 25 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART