TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03972 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JPST

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 27 Avril 2026

E.P.I.C. INOLYA

C/

[J] [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M. [J] [Z]

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA RCS [Localité 2] 780.705.703 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Mme [X] [O], munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [Z]

né le 29 Février 1976 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Suzanne BURSTEIN, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 Février 2026

Date des débats : 12 Février 2026

Date de la mise à disposition : 27 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé établi le1er octobre 1997, EPIC- INOLYA, Office Public de l’Habitat du Calvados, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 780 705 703, dont le siège social est à [Localité 2][Adresse 5] a donné à bail à Monsieur [Z] [J] portant sur un logement situé [Adresse 6] (avenants du 16 septembre 2005 et du 30 juin 2008)

Par acte de commissaire de justice du 16 Juin 2025, INOLYA a fait délivrer un commandement de payer la somme de 1819,88 euros au titre des loyers et charges impayées à cette date, outre les frais de l’acte,

Ce commandement étant resté infructueux, INOLYA a fait assigner MONSIEUR [Z] [J] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal du céans en date du 22 septembre 2025 par acte de commissaire de justice régulièrement dénoncé au Préfet du CALVADOS auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, afin de voir :

— constater la résiliation du bail signé le 1er octobre 1997 par acquisition de la clause résolutoire en date du 16 août 2025

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [J], de ses biens et de tout occupant des lieux sis [Adresse 7] [Adresse 8][Adresse 9] avec si besoin l’assistance de la force publique dans les deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— le condamner au paiement de :

* la somme de 1540,40 € correspondant au montant de l’arriéré des loyers et des charges à la date de l’assignation, somme à parfaire à l’audience, ainsi qu’au paiement des loyers et charges à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir

* d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers charges et accessoires régulièrement appelés et révisable selon les mêmes conditions jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs

* d’une indemnité de 250 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* de tous les frais de dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auraient été prises sur les biens et valeurs mobilières des locataires.

— et ordonner l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 12 février 2026, date à laquelle l’affaire a été appelée, INOLYA sollicite le bénéfice de leur acte introductif d’instance exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, l’amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

INOLYA indique que la dette locative du locataire s’élève à la somme totale de 3705,97 €, selon le décompte en date du 29 janvier 2026,

Régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude, Monsieur [Z] [J] comparait à l’audience,

La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera rendue publiquement par jugement contradictoire conformément à l’article 467 du code de la procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

1° – Sur la demande de résiliation du bail et charges impayés et d’expulsion :

L’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989, modifié par la loi du 27 Juillet 2023, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines (anciennement deux mois) après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette disposition étant une disposition d’ordre public de protection, ce délai demeure de deux mois pour les baux écrits en cours de validité comportant une clause résolutoire.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer délivré le 16 juin 2025 qui prévoit que, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit

Il résulte des éléments versés au débat par INOLYA que Monsieur [Z] [J] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

Il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges, bien que que des versements réguliers de loyers aient été effectués,

L’enquête sociale diligentée, ainsi que les déclarations de Monsieur [Z] à l’audience font ressortir que le locataire est en litige avec son bailleur à cause d’importants excès d’humidité dans le logement dus principalement à un manque d’isolation adéquate et que c’est pour cela que le locataire a suspendu le règlement des loyers,

Ces déclarations sont corroborées par le certificat médical du Docteur [R] qui fait état d’un état d’insuffisance respiratoire en conséquence directe avec l’insalubrité du logement,

INOLYA fait valoir que des démarches ont été effectuées afin de remédier à la situation,

Monsieur [Z] [J] dit avoir repris le règlement du loyer du mois de février 2026 et propose de verser, chaque mois, la somme de 100 euros afin d’apurer la dette locative,

2°- Sur les demandes en paiement :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail et du décompte versés au débat que MONSIEUR [Z] [J] reste redevable de la somme de 3705,97 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dû au 12 février 2026, somme au paiement de laquelle il convient de le condamner

3°- Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (1) le locataire soit en situation de régler sa dette locative (2) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Conformément aux dispositions de cette même loi, le juge, lorsqu’il est saisi dans ce sens et que les conditions (supra) sont remplies, peut suspendre l’effet de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées et fait cesser l’application des majorations d’intérêts et des pénalités.

Vu l’état d’insalubrité du logement et le retard pris au niveau des travaux à entreprendre afin d’y remédier, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’expulsion formulée par le bailleur,

Vu la situation du locataire qui, à juger par le décompte fourni, a toujours réglé les loyers, Il y a lieu :

— d’accorder à Monsieur [Z] [J] des délais de paiement et en les autorisant à apurer la dette en 35 versements mensuels égaux et successifs de 100 euros le solde au 36ème mois, au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, le premier devant intervenir dans les 30 jours de cette signification

— de suspendre la clause résolutoire stipulée dans le bail, tout en précisant que ce dernier sera résilié de plein droit si l’échéancier visé au dispositif de la présente décision n’est pas respecté, même ponctuellement.

Le bail sera alors résilié et le locataire devra quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, le débiteur se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer au demandeur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer, éventuellement indexé, et les charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

3° – Sur la demande d’indemnité d’occupation

La résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire a été constaté en date du 16 août 2025. Jusqu’à la complète libération des lieux et/ou la remise des clefs, Monsieur [Z] [J] reste est redevable d’une indemnité d’occupation, contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation qui sera fixé à compter du 16 août 2025, est égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, et de condamner Monsieur [Z] [J] à son paiement à compter du 16 août 2025, jusqu’à la libération effective des lieux. Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement

4°- Sur les demandes accessoires

Vu l’état d’insalubrité du logement loué, le bailleur sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700,

Il apparaît équitable de condamner Monsieur [Z] [J] à payer à INOLYA les dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation en justice

5°- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant INOLYA à Monsieur [Z] [J] portant sur le logement sis [Adresse 6] en date du 16 août 2025,

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à payer à INOLYA la somme de 3705,97 euros selon décompte arrêté au 29 JANVIER 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE l’apurement de la dette en en 35 versements mensuels égaux et successifs de 100 euros le solde au 36ème mois, au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, le premier devant intervenir dans les 30 jours de cette signification

PRECISE que cet échéancier suspend le jeu de la clause résolutoire et toute voie d’exécution tant qu’il est respecté, mais qu’à défaut d’un seul versement à son échéance ou de paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, le jeu de la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bailleur pourra procéder à l’expulsion

Dans l’hypothèse de non- respect de l’échéancier ci-dessus :

ORDONNE, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de Monsieur [Z] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 7] [Adresse 10], au besoin avec le concours de la force publique, étant rappelé que le logement ne sera considéré comme libéré qu’à condition qu’il soit vide de tous objets et meubles et que les clefs soient restituées à INOLYA,

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille

CONDAMNE, en cas d’expulsion, Monsieur [Z] [J] à verser mensuellement à INOLYA une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à l’exclusion de tout autres frais et ce à compter du 16 août 2025.

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

Former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’ExécutionSaisir, sous certaines conditions, la Commission DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission DALO, [Adresse 11]) en remplissant le formulaire CERFA n° 15036*01 à retirer à la Préfecture ou à télécharger sur le site service-public.fr.DEBOUTE INOLYA de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] aux dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile

DIT que les frais du commandement de payer et de l’assignation délivrés dans le cadre de la présente procédure font partie des dépens et seront recouvrés à ce titre

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION