TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/05980 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZTAG

Minute : 25/46

S.D.C. [Adresse 2]

Représentant : M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

Madame [S] [M]

Monsieur [E] [M]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 février 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis

[Adresse 2]

[Localité 6],

représenté par son syndic, la Cabinet HOMELAND (SAS),

[Adresse 4]

ayant pour avocat M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [S] [M],

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [E] [M],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [M] et Madame [S] [M] sont propriétaires de biens immobiliers composant le lot n°41 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée en date du 08 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] a, par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure Monsieur [E] [M] et Madame [S] [M] de régler la somme de 3666,64 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet HOMELAND SAS, a fait assigner Monsieur [E] [M] et Madame [S] [M] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de les voir condamnés solidairement sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 36 et 55 du décret d’application du 17 mars 1967, au paiement des sommes suivantes :

4166,92 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 1er avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec capitalisation des intérêts,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que Monsieur [E] [M] et Madame [S] [M], en leur qualité de copropriétaires d’un lot au sein de l’immeuble, ne règlent pas régulièrement leurs charges. Il précise que les défendeurs n’ont effectué aucun règlement depuis février 2023 et que la dette s’est accrue. Il fait valoir que le non-paiement régulier des charges de copropriété par les défendeurs oblige les autres copropriétaires à avancer des fonds pour pallier leur carence et que cela occasionne aux autres copropriétaires un préjudice direct et distinct des intérêts moratoires. Il s’estime fondé à réclamer la condamnation des copropriétaires défaillants au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2000 euros pour résistance abusive.

Monsieur [E] [M] et Madame [S] [M] cités selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux d’assemblées générales du 1er octobre 2021, du 1er juillet 2022 et du 26 septembre 2023 que les comptes des exercices du 01/04/2020 au 31/03/2021 et du 01/04/2021 au 31/03/2022 ont été approuvés ainsi que les budgets prévisionnels des exercices du 01/04/2022 au 31/03/2023 et du 01/04/2023 au 31/03/2024.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour la période du 1er février 2023 au 1er avril 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution des comptes et budgets provisionnels approuvés en assemblée générale des copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels de charges et montre que Monsieur [E] [M] et Madame [S] [M] n’ont effectué aucun règlement.

Sur la solidarité :

En application de 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, et ce quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou d’origine légale.

Monsieur [E] [M] et Madame [S] [M] sont propriétaires communs du lot concerné. Lorsque le lot constitue le logement de la famille, les charges de copropriété qui lui sont afférentes sont considérées comme des dettes ménagères dont les époux sont solidairement responsables en application de l’article 220 du code civil.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires invoque la solidarité entre époux qui ne peut être que celle prévue à l’article 220 du code civil, en l’absence de justification d’une clause de solidarité stipulée dans le règlement de copropriété non produit aux débats.

Le bien immobilier ne constitue pas la résidence de la famille, au sens de l’article 215 du code civil, dès lors que le couple n’y réside pas, Monsieur [E] [M] et Madame [S] [M] étant domiciliés au [Adresse 3] à [Localité 9] comme cela ressort des derniers appels de fonds et de la dernière mise en demeure qui leur a été adressée par le syndic.

Les défendeurs, copropriétaires indivis, ne peuvent donc être condamnés au paiement de la dette et des éventuels frais nécessaires à son recouvrement, qu’à hauteur de leurs parts et portions dans l’indivision.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [M] et Madame [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet HOMELAND SAS, la somme de 3086,92 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtée au 1er avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), à hauteur de leurs parts et portions dans l’indivision tel que cela résulte du titre du propriété, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1080 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il convient de retenir les frais exposés pour l’envoi de la mise en demeure du 08 mars 2023 (39 euros), dont il est justifié.

En revanche, il convient de rejeter les frais de mise en demeure en date des 08 juin 2023, 08 septembre 2023, 02 octobre 2023 et 08 mars 2023 (255 euros) et de relance (39 euros) en l’absence de justification de l’envoi de ces missives aux copropriétaires défaillants et qui en tout état de cause apparaissent, en raison de leur nombre, injustifiées.

Les frais de « transmission du dossier » et de « suivi projet » d’un montant total de 747 euros qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement de la créance, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Ils seront donc rejetés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [M] et Madame [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet HOMELAND SAS, la somme de 39 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, à hauteur de leurs parts et portions dans l’indivision, et de rejeter le surplus de la demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts :

Conformément à la demande, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 09 juillet 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et des débats à l’audience que Monsieur [E] [M] et Madame [S] [M] ne payent pas régulièrement leurs charges de copropriété et ne justifient pas la raison de leur carence qui s’est perpétuée depuis février 2023, et occasionne au syndicat des copropriétaires un préjudice financier en le privant de fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble, qui doit être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [E] [M] et Madame [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet HOMELAND SAS, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [E] [M] et Madame [S] [M] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet HOMELAND SAS, les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [E] [M] et Madame [S] [M] in solidum à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [E] [M] et Madame [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet HOMELAND SAS, la somme de 3086,92 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtée au 1er avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), à hauteur de leurs parts et portions dans l’indivision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [E] [M] et Madame [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet HOMELAND SAS, la somme de 39 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, à hauteur de leurs parts et portions dans l’indivision,

ORDONNE la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée par assignation du 09 juillet 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [M] et Madame [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet HOMELAND SAS, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [M] et Madame [S] [M] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [M] et Madame [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet HOMELAND SAS, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet HOMELAND SAS, du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT