TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 21/00218 – N° Portalis DB2H-W-B7F-VQ2V

Jugement du 17 Décembre 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :

M^e Camille BOUHELIER – 2116

M^e Guillaume VANNESPENNE – barreau de VILLEFRANCHE-SUR- SAONE

Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU – 680

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 17 Décembre 2024 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 23 Octobre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 03 Septembre 2024 devant :

Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,

Delphine SAILLOFEST, Vice-Président,

Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,

Siégeant en formation Collégiale,

Assistés de Patricia BRUNON, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. KEY INVEST,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSES

S.A.R.L. AGENCE AIN RHONE IMMOBILIER,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Guillaume VANNESPENNE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

Madame [Z] [U] veuve [D] [J],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Camille BOUHELIER, avocat au barreau de LYON

Suivant acte sous seing privé du 10 février 2003, Madame [V] [O] épouse [T] a reçu en bail des locaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], de la part de Madame [Z] [U] veuve [D] [J], moyennant un loyer annuel HT et HC de 3000€ et pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2003.

Suivant acte notarié du 2 décembre 2019, les locaux ont été vendus à la société KEY INVEST.

Par exploit du 5 août 2020, sur le fondement d’une reconduction tacite intervenue en fin de bail le 31 décembre 2019, la société KEY INVEST a donné congé à Madame [T] pour le 31 mars 2021, avec proposition de renouvellement moyennant un loyer déplafonné annuel HT et HC de 12.000€.

Madame [T] contestant son congé en faisant état d’une demande de nouvellement signifiée à la société AGENCE AIN RHONE IMMOBILIER, mandataire de Madame [D] [J] le 24 juillet 2017, restée sans réponse dans le délai de 3 mois, la société KEY INVEST a vainement sollicité de ces deux derniers, notamment la société AGENCE AIN RHONE IMMOBILIER par courrier recommandé du 2 octobre 2020, une indemnisation de l’acquisition de ce renouvellement privant le bailleur d’obtenir la fixation d’un nouveau loyer pendant 9 ans.

Par exploit du 24 décembre 2020, la société KEY INVEST a donné assignation à Madame [D] [J] et à la société AGENCE AIN RHONE IMMOBILIER en vue de l’indemnisation de son préjudice.

Par ordonnance du 23 octobre 2023, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et l’affaire a été fixée à l’audience du 3 septembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées le 2 mai 2022, la société KEY INVEST demande qu’il plaise :

Vu les articles 1112-1 et 1137 du Code civil,

CONSTATER que ni Madame [Z] [U] veuve [D] [J] ni la société AIN RHONE IMMOBILIER ne justifient avoir informé la

société KEY INVEST de la demande de renouvellement signifiée par Madame [T] le 24 juillet 2017,

DIRE ET JUGER que cette omission volontaire constitue une réticence dolosive,

DIRE ET JUGER que Madame [Z] [U] veuve [D]

[J] n’a pas respecté l’obligation d’information prévue par l’article 1112-1 du

Code Civil,

A titre principal,

CONDAMNER in solidum Madame [Z] [U] veuve [D] [J] et la société AIN RHONE IMMOBILIER à verser à la société KEY INVEST une somme de 94.152,80 € au titre de la perte de valeur du bien,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER in solidum Madame [Z] [U] veuve [D]

[J] et la société AIN RHONE IMMOBILIER à payer la somme de 42.368,76 €,

CONDAMNER in solidum les mêmes à lui verser une somme de 3.000 € au titre de l’article

700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER in solidum Madame [Z] [U] veuve [D]

[J] et la société AIN RHONE IMMOBILIER aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société KEY INVEST fait valoir :

— que l’absence de communication, lors de la vente de locaux, d’une demande de renouvellement de bail constitue une manœuvre dolosive par dissimulation d’information déterminante du consentement à l’achat aux conditions retenues, notamment quant au prix

— qu’elle a en effet pu croire que le bail s’était prolongé tacitement par application de l’article L 145-9 du code de commerce, ce qui constitue un motif de fixation d’un loyer déplafonné, alors que l’absence de réponse à l’offre de nouvellement a entraîné un renouvellement du bail pour 9 ans aux mêmes conditions à compter du 1er octobre 2017, par l’effet de l’article L 145-10 du code de commerce

— que son préjudice se calcule, sur la base d’un congé qui n’a pu être donné que le 5 août 2020, en faisant la différence entre la valeur vénale des locaux dont le loyer déplafonné de 9000€ représente 5 % et celle obtenue à partir du loyer actuel de 4292,36€, à titre subsidiaire par la différence entre le loyer déplafonné et le loyer actuel pendant une durée du bail de 9 ans

— que l’action en nullité de la demande de renouvellement du 24 juillet 2017 pour défaut de respect des règles de forme de l’article L 145-10 du code de commerce est soumise à la prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce et ne peut donc plus être exercée par la société KEY INVEST envers sa locataire.

Par conclusions notifiées le 22 février 2023, Madame [D] [J] demande qu’il plaise :

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1137 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1135-34 et suivants du Code de commerce,

A titre principal,

Juger que Madame [D] [J] n’a commis aucune faute,

En conséquence,

Débouter la Société KEY INVEST de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

Juger que seule la perte de chance peut être indemnisée,

En conséquence,

Débouter la Société KEY INVEST de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

Condamner l’AGENCE AIN RHONE IMMOBILIER à relever et garantir Madame [D] [J] de toutes condamnations prononcées à son encontre,

Condamner la Société KEY INVEST à payer à Madame [D] [J] la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamner la Société KEY INVEST aux entiers dépens

Au soutien de ses prétentions, Madame [E] [J] fait valoir :

— que tous les documents afférents aux locaux ont été remis à l’acquéreur lors de la vente

— que la société KEY INVEST ne démontre pas que le déplafonnement du loyer était déterminant pour l’achat des locaux alors que l’état locatif ne lui a été remis qu’après la signature du compromis de vente et que son projet de revente après réhabilitation est indiqué dans un courrier du 2 octobre 2020

— que le préjudice ne saurait résider que dans une perte de chance d’obtenir un rendement supérieur

— que la société AGENCE AIN INVEST IMMOBILIER était également en possession de l’offre de renouvellement du 24 juillet 2017 en sa qualité de mandataire de vente et de gestionnaire locatif.

Par conclusions notifiées le 22 février 2023, la société AGENCE AIN RHONE IMMOBILIER demande qu’il plaise :

Vu l’article 1104 du Code Civil ;

Vu l’article L145-10 du Code de commerce ;

Débouter la société KEY INVEST de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens ou conclusions plus amples ou contraires ;

Condamner la société KEY INVEST à payer à la société AGENCE AIN RHONE IMMOBILIER la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamner enfin la société KEY INVEST aux entiers dépens de l’instance ;

Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la société AGENCE AIN RHONE IMMOBILIER fait valoir :

— que la société KEY INVEST a reconnu dans l’acte de vente connaître les conditions du bail, au point de dispenser le notaire de relater ses charges et conditions

— que cette société, qui est marchand de biens, a fait l’acquisition d’un local représentant moins de 1,5 % du prix de vente d’un ensemble de plusieurs locaux dont il faisait partie et qui a été acquis simultanément, revendu avec une forte plus-value le 22 décembre 2022, ce qui exclut tout préjudice, notamment sous la forme d’une perte de chance d’avoir pu acquérir le local à des conditions plus avantageuses en cas de connaissance de l’offre de renouvellement.

MOTIFS

L’article L 145-9 du code de commerce dispose qu’un bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois avant son terme ou d’une demande de renouvellement et se prolonge tacitement à défaut de congé ou de demande de renouvellement. Un congé peut alors être donné par le bailleur six mois à l’avance pour le dernier jour du trimestre civil.

Il résulte de l’article L 145-10 du même code qu’à défaut de réponse du bailleur formée dans le délai de trois mois suivant la demande de renouvellement du preneur, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail.

Des articles L 145-11 et L 145-14 du même code, il découle que le congé s’accompagne du paiement d’une indemnité d’éviction, à moins qu’il ne tende qu’à la modification du prix du bail.

L’article L 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’acte de vente du 2 décembre 2019 stipule en page 14, à la rubrique « situation locative », que « le vendeur déclare que les biens vendus sont actuellement partiellement loués ou occupés dans des conditions que l’acquéreur déclare très bien connaître, pour avoir reçu du vendeur dès avant ce jour les copies des baux » et que « en conséquence, l’acquéreur dispense le notaire soussigné de relater aux présentes les charges et conditions des baux ». En page 15, le vendeur indique remettre à l’acquéreur « les originaux des baux en cours et de leurs éventuels avenants avec annexe ».

Le bail commercial du 10 février 2003, conclu « conformément aux articles L 145-1 et suivants du code de commerce, comporte une rubrique relative à sa durée, au terme de laquelle « le bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives qui commenceront à courir le 1er janvier 2003 pour se terminer le 31 décembre 2011 ». Il n’est pas soutenu que les conditions d’occupation aient changé depuis cette date, de sorte que n’est pas trompeuse en soi la production par Madame [D] [J], lors de la vente, de cette seule pièce relative à une période révolue. En l’absence de remise de toute offre de renouvellement et de congé, il fallait en déduire que le bail de 2003 avait été tacitement prolongé en 2012.

L’offre de renouvellement du 24 juillet 2017 est venue transformer, en l’absence de réponse du bailleur, le bail tacitement prolongé en bail renouvelé, courant du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2026, mettant fin à la possibilité trimestrielle pour le bailleur de donner congé à sa locataire moyennant un préavis de 6 mois. Elle doit être considérée comme un avenant au contrat de bail, dont les stipulations du contrat de vente ne permettent pas d’assurer de la remise, rendue obligatoire par la vente elle-même, seul le bail d’origine étant précisément identifié comme pièce remise.

La venderesse ne démontre pas autrement que son acheteuse avait connaissance de l’existence d’une offre de renouvellement, la confirmation d’une remise par la société AGENCE AIN RHONE IMMOBILIER, qui vient en défense dans la procédure, n’y suffisant pas. Il convient d’en conclure que c’est sur le fondement d’un déficit d’information que la société KEY INVEST a dispensé le notaire d’une plus ample information et repris un bail renouvelé plutôt que tacitement prolongé.

Madame [D] [J] et la société AGENCE AIN RHONE IMMOBILIER estiment que l’information relative à un bail renouvelé et tacitement prolongé n’était pas déterminante dans la vente au sens des articles 1112-2 et 1137 du code civil, dès lors que la société KEY INVEST souhaitait acquérir l’ensemble de l’immeuble pour le rénover et le vendre, mais non obtenir du local loué un taux de rendement supérieur. La société KEY INVEST estime que le déficit d’information l’a conduite à souscrire à la vente à un prix excessif du fait du rendement supérieur qu’elle escomptait d’un bail tacitement prolongé.

Si le raisonnement de la société KEY INVEST s’entend dans l’abstraction, l’opération doit être resituée dans le cadre d’une vente portant sur 15 lots de copropriété de l’immeuble au prix global de 2.700.000€, dont le local litigieux ne constitue que l’un des lots. Elle relève elle-même dans ses conclusions que les prix des différents lots n’ont pas été individuellement chiffrés lors de la vente, de sorte que l’établissement du prix global s’est effectué sur la base des caractéristiques de l’ensemble de ces 15 lots, sans qu’il soit démontré que celles du local litigieux revêtaient une importance particulière. Même si la société agissait dans le souci de tirer le meilleur rendement de chacun des lots, amenée ainsi à réclamer à sa locataire un loyer déplafonné le 5 août 2020, ce déplafonnement était subordonné à l’accord de celle-ci ou à une décision judiciaire, ce qui le soumettait à un aléa.

Le simple projet de déplafonnement de loyer pour ce local n’était donc pas nécessairement déterminant dans les conditions de la vente. En l’absence d’établissement du caractère déterminant de l’information, la demande d’indemnisation du défaut d’information, délibéré ou non, sera rejetée.

La société KEY INVEST, qui succombe, devra s’acquitter des dépens de l’instance.

Il convient en équité de laisser à la charge de chacune des parties ses frais de procédure et rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile et il n’y a pas lieu d’y déroger par une disposition expresse.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort :

CONSTATE que ni Madame [Z] [U] veuve [D] [J] ni la société AIN RHONE IMMOBILIER ne justifient avoir informé la société KEY INVEST de la demande de renouvellement signifiée par Madame [T] le 27 juillet 2014,

DEBOUTE la société KEY INVEST de sa demande d’indemnisation pour manquement au devoir de délivrance d’une information déterminante et pour dol,

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société KEY INVEST aux dépens.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. GOUNOT, et le Greffier présent lors du prononcé, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,