N° RG 25/00050 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CV6F

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00050 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CV6F

LE VINGT SIX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M. [U], muni d’un pouvoir écrit

DÉFENDEURS

Madame [H] [K] [D], demeurant [Adresse 2]

Non comparante, représentée par M^e Stéphanie LELONG, avocat au barreau d’ALENCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-61001-2025-326 du 06/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Monsieur [S] [L] [T] [V], demeurant [Adresse 2]

Non comparant ni représenté

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 24 Janvier 2025

Première audience : 04 Avril 2025

DÉBATS

Audience publique du 22 Mai 2025.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00050 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CV6F

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Société LOGISSIA a donné à bail à Monsieur [S] [L] [T] [V] et Madame [H] [K] [D] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3], par contrat du 11 août 2022 à effet du 31 août 2022, pour un loyer mensuel de 288,69€ hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société LOGISSIA a fait signifier le 19 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La Société LOGISSIA a ensuite fait assigner Monsieur [S] [L] [T] [V] et Madame [H] [K] [D] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025 lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 20 janvier 2025,être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [L] [T] [V] et Madame [H] [K] [D],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Monsieur [S] [L] [T] [V] et Madame [H] [K] [D],condamner solidairement Monsieur [S] [L] [T] [V] et Madame [H] [K] [D] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 3.183,54€, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation,condamner solidairement Monsieur [S] [L] [T] [V] et Madame [H] [K] [D] à la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 22 mai 2025.

A cette audience, la Société LOGISSIA, dûment représentée par Monsieur [U] muni d’un pouvoir, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 5.090,06€, montant arrêté au 22 mai 2025. Elle a indiqué que les locataires ont effectué le dernier paiement au mois de juillet 2024. S’agissant des demandes d’intervention d’un technicien dans le logement, elle indique avoir mandaté une entreprise pour remédier aux désordres mais que les locataires ont annulé l’intervention.

Lors de l’audience, Madame [H] [K] [D] est représentée par son conseil. Elle souhaite quitter le logement. Elle fait valoir qu’elle a interpellé le bailleur au sujet de l’insalubrité et de l’insécurité du logement mais que la Société LOGISSIA n’est pas intervenue, raison pour laquelle elle a décidé de cesser de régler les loyers. Elle s’oppose à la demande de paiement des loyers car elle estime ne pas avoir pu jouir paisiblement de son logement.

Bien qu’assigné à Etude, Monsieur [S] [L] [T] [V] n’est ni présent ni représenté. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur à l’audience :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En l’espèce, Monsieur [S] [L] [T] [V] n’a pas comparu bien qu’il ait été régulièrement convoqué par voie d’assignation délivrée à Etude.

Il sera néanmoins statué sur le fond.

Sur la recevabilité:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 27 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Pour autant, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’applique.

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Le bail conclu le 11 août 2022 à effet du 31 août 2022 contient une clause résolutoire (paragraphe « La résiliation ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.377,43€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 janvier 2025, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’appliquant.

Il résulte des débats et des éléments du dossier que Madame [H] [K] [D] ne souhaite pas son maintien dans le logement.

En outre, Monsieur [S] [L] [T] [V] n’a pas comparu à l’audience.

L’expulsion de Monsieur [S] [L] [T] [V] et Madame [H] [K] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indécence du logement :

*Les dispositions sur le logement décent, qui figurent dans les obligations du bailleur (article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la suite et article 1719 du Code civil) ont été créées par la loi 2000-108 du 13 décembre 2000 et le Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 a précisé les caractéristiques minimales du logement décent.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

L’article 2 du Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques minimales du logement décent:

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ».

En outre, l’article 3 du Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les éléments de confort et d’équipement minimums que le logement donné à bail doit présenter :

« Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables ».

A défaut de respecter ces dispositions, le bailleur peut être considéré comme ayant manqué à son obligation de délivrer au locataire un logement décent.

Par ailleurs, l’article 20-1 alinéa 1, 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 ».

Le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Il n’est pas nécessaire que les vices rendent l’usage du logement complètement impossible et il suffit qu’ils soient de nature à entraver la jouissance du preneur et à lui causer un trouble véritable.

Lorsque les vices ou défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement ont causé un préjudice au locataire, la sanction à l’égard du bailleur peut consister selon les cas en une diminution du prix, ou une résiliation du bail, ou encore en l’allocation de dommages et intérêts. Le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour y mettre un terme n’empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire.

Enfin, l’article 1719 du code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

***

En l’espèce, Madame [H] [K] [D] fait valoir des problèmes de salubrité et de sécurité de son logement, justifiant ainsi la suspension du paiement des loyers.

Cependant, la locataire n’apporte aucun élément de preuve à l’appui de ses déclarations. A ce titre, elle ne produit aucune photographie ni attestation.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que le moyen tiré de l’indécence du logement est inopérant.

Par conséquent, Madame [H] [K] [D] est déboutée de ses demandes en réparation de préjudice de jouissance.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

La Société LOGISSIA produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [L] [T] [V] et Madame [H] [K] [D] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.090,06€ à la date du 22 mai 2025, incluant le loyer du mois d’avril 2025.

Les locataires n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, de sorte que Monsieur [S] [L] [T] [V] et Madame [H] [K] [D] seront condamnés solidairement à verser à la Société LOGISSIA cette somme de 5.090,06€.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [S] [L] [T] [V] et Madame [H] [K] [D], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il convient de rejeter la demande formulée par la Société LOGISSIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile car le bailleur a exposé des frais consubstantiels aux missions qui lui sont dévolues y ajoutant que la solution du litige ne justifie pas plus une telle demande.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 août 2022 à effet du 31 août 2022 entre la Société LOGISSIA d’une part et Monsieur [S] [L] [T] [V] et Madame [H] [K] [D] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 20 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [L] [T] [V] et Madame [H] [K] [D] de libérer les lieux de leur personne et de leurs biens immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [L] [T] [V] et Madame [H] [K] [D] à verser à la Société LOGISSIA la somme de 5.090,06€ (décompte arrêté au 22 mai 2025, incluant le loyer d’avril 2025) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [L] [T] [V] et Madame [H] [K] [D] à payer à la Société LOGISSIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Madame [H] [K] [D] de ses demandes ;

DEBOUTE la Société LOGISSIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [L] [T] [V] et Madame [H] [K] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE