RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 14 avril 2026

MINUTE N° 26/337

N° RG 26/00096 – N° Portalis DB3Q-W-B7K-RQPB

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

assistée de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, Greffière lors des débats et de Cécile CANDAS, Greffier lors du prononcé,

ENTRE :

S.C.I LES OISEAUX [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 1],

représentée par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G608

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S ULYSSE, dont le siège social est sis [Adresse 2],

non représentée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, Réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 3 février 2026, la SCI LES OISEAUX [Adresse 1], propriétaire d’un local commercial situé à Les Ulis et donné à bail à la SAS ULYSSE, l’a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article L.145-41 du code de commerce, aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— Ordonner l’expulsion dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir de la SAS ULYSSE et de tous occupants de son chef des lieux loués situés au rez-de-chaussée (lot architecte n°10) des ilots K2 – K3 et de l’emplacement de stationnement situé au sous-sol (niveau -1) de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 1], de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clefs,

— Autoriser la SCI LES OISEAUX [Adresse 1] à procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assiste, s’il l’estime utile, d’un technicien,

— Ordonner la séquestration, aux frais de la SAS ULYSSE à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives,

— Condamner la SAS ULYSSE à payer à la SCI [Adresse 4] OISEAUX [Adresse 1] :

* La somme provisionnelle de 11.815,96 euros TTC suivant décompte arrêté au 1er trimestre 2026 inclus,

* Une somme provisionnelle principale trimestrielle hors taxes et hors charges correspondant au dernier loyer courant, soit la somme trimestrielle actuelle de 2.794,43 euros HT, à titre d’indemnité d’occupation, augmentée de la TVA, des taxes diverses et charges, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective par remise des clés, somme principale annuelle soumise à l’indexation annuelle prévue dans le bail,

* La somme de 196 euros au titre des frais du commandement de payer signifiée le 16 avril 2024,

* La somme de 177,77 euros au titre des frais du commandement de payer signifiée le 21 juillet 2025,

* La somme de 70,62 euros au titre de l’extrait K bis et de l’état des inscriptions de la SAS ULYSSE,

* La somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la SCI LES OISEAUX [Adresse 1] expose que :

— suivant acte en date du 22 novembre 2014, elle a donné à bail un local commercial situé au rez-de-chaussée des ilots K2 – K3 ainsi qu’un emplacement de stationnement situé au sous-sol de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 2], à Monsieur [L] [V], pour l’activité d’auto-école, pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 14 octobre 2015, moyennant un loyer annuel principal indexé de 9.130 euros hors taxes, hors charges payable trimestriellement et d’avance,

— par un avenant en date du 24 novembre 2015, la société AEC s’est substituée à Monsieur [L] [V],

— par acte du 1er juin 2021, la société AEC a cédé son fonds de commerce à la SAS ULYSSE, incluant le droit au bail,

— le loyer s’élève actuellement à la somme trimestrielle de 2.794,43 euros hors taxes et hors charges, outre une provision pour charges trimestrielle de 532,50 euros,

— or, la SAS ULYSSE ne payant plus régulièrement ses loyers, elle lui a fait délivrer un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 avril 2024, réclamant la somme, en principal, de 15.294,41 euros, puis un second le 21 juillet 2025 réclamant la somme en principal de 7.736,72 euros, qui sont tous deux demeurés infructueux,

— au jour de la présente assignation, la SAS ULYSSE reste devoir la somme de 11.815,96 euros.

A l’audience du 17 mars 2026, la SCI [Adresse 5] [Adresse 1], représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation, actualisant la dette à la baisse à la somme de 9.000 euros et produisant un décompte en ce sens.

En défense, bien que régulièrement assignée, la SAS ULYSSE n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion ;

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI LES OISEAUX [Adresse 1] justifie, par la production du bail en date du 12 novembre 2014 et de son avenant du 24 novembre 2015, de la cession du fonds de commerce du 1er juin 2021, des commandements de payer délivrés les 16 avril 2024 et 21 juillet 2025 et du décompte arrêté au 1er trimestre 2026 inclus, que sa locataire, la SAS ULYSSE, a cessé de payer régulièrement ses loyers.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Ainsi, la SCI LES OISEAUX [Adresse 1] a fait délivrer à la SAS ULYSSE, le 21 juillet 2025, un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme, en principal, de 7.736,72 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er trimestre 2026 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 21 juillet 2025, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 22 août 2025.

L’obligation de la SAS ULYSSE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion selon les modalités fixées au dispositif de la décision.

Enfin, concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le maintien dans les lieux de la SAS ULYSSE, causant un préjudice à la SCI [Adresse 4] OISEAUX [Adresse 1], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 22 août 2025.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI LES OISEAUX [Adresse 1] sollicite la condamnation de la SAS ULYSSE à lui payer la somme provisionnelle de 9.000 euros au titre des loyers impayés restant dus au 1er trimestre 2026 inclus.

Sur ce, l’étude du décompte produit, établi par la société SODES, fait apparaitre deux sommes dues intitulées « REFACTURATION » qui ne sont pas justifiées par les factures afférentes. En l’absence de justificatif, le seul décompte ne permet pas d’établir la réalité de la créance pour ces sommes, qu’il convient donc de déduire.

Seront ainsi déduites de la provision allouée, la somme de 177,77 euros, facturée le 28 juillet 2025, et celle de 202,04 euros, facturée le 23 avril 2024, soit le montant total de 379,81 euros.

Par conséquent, la SAS ULYSSE sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 6], au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au 1er trimestre 2026 inclus,

la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 8.620,19 euros (9.000 – 379,81).

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

La SAS ULYSSE qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaires de justice relatifs à la délivrance du commandement de payer, de l’assignation et de la présente ordonnance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SAS ULYSSE, succombant, elle sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 6], la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 août 2025 ;

ORDONNE l’expulsion, dans les 8 jours de la signification de la présente ordonnance, de la SAS ULYSSE et de tous occupants de son chef des lieux situés au rez-de-chaussée (lot architecte n°10) des ilots K2 – K3 et de l’emplacement de stationnement situé au sous-sol (niveau -1) de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 2], avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS ULYSSE, à compter de la résiliation du bail, au 22 août 2025, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SAS ULYSSE à payer à la SCI LES OISEAUX [Adresse 1], l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2026 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE la SAS ULYSSE à payer à la SCI LES OISEAUX [Adresse 1] la somme provisionnelle de 8.620,19 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au mois 1er trimestre 2026 inclus ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SAS ULYSSE à payer à la SCI LES OISEAUX [Adresse 1] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS ULYSSE aux entiers dépens en ce compris les frais de commissaire de justice relatifs à la délivrance du commandement de payer, de l’assignation et de la présente ordonnance ;

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 14 avril 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés.