TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 14]

N° RG 25/01303 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3IUS

Minute : 25/00659

Madame [W] [I]

Représentant : M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER,

C/

Madame [J] [R]

Madame [W] [V]

Monsieur [G] [R]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Madame [W] [I]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître Hélène GILLIOT, substitutant Maître Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEURS :

Madame [J] [R]

[Adresse 8]

[Localité 13]

comparante en personne

Madame [W] [V]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [R]

[Adresse 9]

[Localité 11]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 03 Octobre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 6 juillet 2022, Mme [W] [I] a donné à bail à Mme [J] [R] et Mme [N] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] ainsi qu’un emplacement de parking n°255 situé à la même adresse moyennant un loyer mensuel initial de 835 euros outre 149 euros de provisions pour charges récupérables.

Par actes séparés du même jour, M. [K] [S], Mme [M], M. [G] [R] et Mme [W] [V] se sont portés cautions solidaires pour une somme maximale de 10 020 euros pour le loyer annuel initial hors charges et 1788 euros pour la provision pour charges annuelles pour toute la durée du bail et pour deux renouvellements éventuels et pour la période suivant l’expiration ou la résiliation du bail pour quelque cause que ce soit et jusqu’à la remise des clés.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 février 2023, Mme [N] [S] a donné congé à compter du 28 février 2023.

Suite à des impayés de loyers, Mme [W] [I], par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2024, a fait signifier à Mme [J] [R] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 4 040,35 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier d’une assurance locative et de l’occupation du logement dans le délai d’un mois.

Par actes de commissaire de justice des 22 et 27 août 2024, Mme [W] [I] a fait signifier à M. [G] [R] et à Mme [W] [I] le commandement de payer précédemment délivré.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 22 octobre 2024, Mme [J] [R] a donne congé dans le délai d’un mois.

Par exploits de commissaire de justice en date des 17 et 18 avril 2025, Mme [W] [I] a fait assigner Mme [J] [R], Mme [W] [V] et M. [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 3 octobre 2025, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de :

A titre principal,

Constater la résiliation du bail intervenue le 14 septembre 2024 sur le fondement de la clause résolutoire d’avoir à justifier de l’assurance

A titre subsidiaire,

Constater la résiliation du bail intervenue le 14 octobre 2024 sur le fondement de la clause résolutoire d’avoir à payer les loyers,

A titre très subsidiaire,

Constater la résiliation du bail intervenue le 17 novembre 2024 sur le fondement du congé délivré par la locataire Mme [R],

En tout état de cause,

En conséquence, ordonner l’expulsion de Mme [J] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement sis [Adresse 4] à [Localité 15] et des locaux accessoires à savoir un parking n°255,

Condamner solidairement Mme [J] [R], Mme [W] [V] et M. [G] [R] à payer à Mme [W] [I] à titre de provision la somme de 3 602,28 euros au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation arrêté au 1er décembre 2024,

Fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à une somme équivalente au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus si le bail s’était normalement poursuivi et condamner solidairement Mme [J] [R], Mme [W] [V] et M. [G] [R] à payer à Mme [W] [I] à titre de provision ladite somme jusqu’à complète libération des lieux,

Condamner in solidum Mme [J] [R], Mme [W] [V] et M. [G] [R] à payer à Mme [W] [I] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum Mme [J] [R], Mme [W] [V] et M. [G] [R] aux entiers dépens de l’instance.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 23 avril 2025.

A l’audience du 3 octobre 2025, Mme [W] [I] représentée par son conseil, a indiqué que si Mme [J] [R] avait donné congé en novembre 2024, elle n’avait quitté les lieux et remis les clés que le 2 juin 2025, qu’en conséquence elle se désistait de sa demande d’expulsion mais maintenait ses autres demandes et qu’elle produisait un décompte actualisé de la dette d’un montant de 7 611,88 euros, après déduction du dépôt de garantie conservé.

Mme [J] [R] a comparu en personne. Elle a expliqué qu’elle avait bien quitté les lieux en novembre 2024, mais que son colocataire, imposé par Mme [S], s’était maintenu dans l’appartement et qu’elle n’était parvenu à lui faire quitter les lieux qu’en juin 2025. Elle a reconnu n’avoir restitué les lieux que le 2 juin 2025 et n’a pas contesté la dette.

Mme [W] [V] et M. [G] [R], tous deux régulièrement assignés, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de production de l’assurance

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 8 de ses conditions générales une clause qui prévoit que « il est expressément convenu qu’en cas de non-souscription d’une assurance des risques locatifs et un mois après un commandement de payer d’avoir à justifier de l’assurance resté sans infructueux, si le locataire n’a pas justifié dans ce délai qu’il est effectivement assuré par la production d’une attestation d’assurance, le bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice. »

Mme [W] [I] a fait signifier, le 14 août 2024 à Mme [J] [R] un commandement d’avoir à justifier de son assurance locative dans le délai d’un mois.

Mme [J] [R] ne démontre pas avoir transmis le justificatif de son assurance locative dans le délai d’un mois. Le commandement de payer du 14 août 2024 est ainsi resté infructueux pendant plus d’un mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 14 septembre 2024.

Mme [W] [I] s’est désistée de sa demande visant à voir ordonner l’expulsion de Mme [J] [R]. Mme [J] [R] n’ayant pas présenté de défense au fond avant ce désistement, il convient en application de 'l’article 394 du code de procédure civile, de le déclarer parfait.

Sur la condamnation au paiement provisionnel de l’arriéré locatif et au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [J] [R] était occupante sans droit ni titre du 14 septembre 2024 au 2 juin 2025. Elle doit donc indemniser Mme [W] [I] du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 14 septembre 2024 et jusqu’au 2 juin 2025.

Mme [W] [V] et M. [G] [R] se sont portés cautions solidaires dans la limite de 11 808 euros y compris pour les sommes dues après la résiliation du bail. Ils seront donc condamnés solidairement à payer cette indemnité d’occupation avec Mme [J] [R] dans la limite de la somme contractuelle.

Il convient de fixer cette indemnité d’occupation au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, Mme [W] [I] produit le bail signé le 6 juillet 2022 et les actes de caution du même jour démontrant l’obligation au paiement du loyer de Mme [J] [R] ainsi que l’engagement solidaire au paiement de Mme [W] [V] et M. [G] [R]. Mme [W] [I] a également produit un relevé de compte des loyers et indemnités d’occupation impayés mentionnant une dette de 7 611,88 euros arrêtés au 17 septembre 2025. Les défendeurs n’ont pas contesté cette dette

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [J] [R], Mme [W] [V] et M. [G] [R] à payer Mme [W] [I] la somme provisionnelle de 7 611,88 euros au titre des sommes dues arrêtée au 17 septembre 2025.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [J] [R], Mme [W] [V] M. [G] [R], qui succombent, supporteront les dépens, de la présente instance. Les actes de caution ne prévoient pas que Mme [W] [V] et M. [G] [R] s’engagent solidairement à payer les frais et dépens, ils ne seront donc pas condamnés in solidum.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [W] [I], la totalité des frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe pas dans la présente procédure. Mme [J] [R], Mme [W] [V] et M. [G] [R] seront condamnés à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et elle sera déboutée de sa demande de condamnation in solidum, l’engagement de caution ne prévoyant pas de solidarité pour es frais.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de Mme [W] [I] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 6 juillet 2022 entre Mme [W] [I] et Mme [J] [R], concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 14 septembre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Constate que Mme [W] [I] s’est désistée de sa demande d’expulsion et que ce désistement est parfait,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [J] [R] à compter du 14 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’au 2 juin 2025, à une somme égale au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi,

Condamne solidairement par provision Mme [J] [R], Mme [W] [V] et M. [G] [R] à payer à Mme [W] [I] la somme provisionnelle de 7 611,88 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dues au 17 septembre 2025,

Condamne Mme [J] [R], Mme [W] [V] et M. [G] [R] au paiement des entiers dépens,

Condamne Mme [J] [R], Mme [W] [V] et M. [G] [R] à payer à Mme [W] [I] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [W] [I] de sa demande de condamnation in solidum pour les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 7 novembre 2025.

Le Greffier Le Juge