N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 26 Février 2025

N° RG 24/00342 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKHJ

DEMANDEUR :

Société ADEF

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Yves CLAISSE

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [F] [M]

[Adresse 4]

[Adresse 7] [Adresse 1]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e CLAISSE

Copie certifiée conforme à l’original à : M.[M]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de résidence en date du 1er février 2011, l'[6] POUR LE DEVELOPPEMENT DES FOYERS (ADEF), devenue ADEF HABITAT, a mis à disposition de M. [H] [F] [M], à titre de résidence principale, un logement n°10 sis [Adresse 8], moyennant une redevance mensuelle qui était en dernier lieu de 473,78€.

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 7 mars 2024, dont M. [H] [F] [M] a été avisé le 13 mars 2024, ADEF HABITAT l’a mis en demeure de régler la somme de 1.454,94€ dans un délai d’un mois.

Devant l’absence de régularisation, ADEF HABITAT, par acte du 31 juillet 2024, a fait assigner M. [H] [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin qu’il :

A titre principal :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des redevances et dise en conséquence que M. [M] est occupant sans droit ni titre depuis l’expiration d’un délai d’un mois après la signification de la mise en demeure et à titre subsidiaire un mois après la signification de la présente assignation, et déclare le défendeur occupant sans droit ni titre à l’une ou l’autre de ces dates ;

A titre subsidiaire :

Constate le défaut de paiement des redevances, constitutif de manquements aux obligations contractuelles ;Prononce la résiliation judiciaire du contrat de résidence à compter de la décision à intervenir ;

En tout état de cause et en conséquence :

Rejette toute demande de délais de grâce ;Dise que faute pour le défendeur de quitter son logement dans un délai de 48H à compter de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, à peine d’astreinte comminatoire de 80€ par jour de retard à compter de la signification du jugement ;Ordonne le transport et la séquestration du mobilier garnissant les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ;Condamne M. [H] [F] [M] à lui payer :La somme de 1550,06€ représentant les redevances arriérées, augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure ;Une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance outre les charges, jusqu’à libération complète des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue le cas échéant dans le contrat de résidence ;La somme de 400€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Rappelle l’exécution provisoire de droit ;Condamne M. [H] [F] [M] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 décembre 2024.

ADEF HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 11 décembre 2024 à la somme de 1945,18€. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement au profit du défendeur.

M. [H] [F] [M] comparait en personne. Il explique ses difficultés financières par la perte de son emploi et l’absence de ressources durant 7 mois. Il demande à se maintenir dans le logement et propose de verser environ 90€ par mois en sus de la redevance courante (560€ en tout). Il précise percevoir un salaire de 1800€ et qu’un rappel d’APL est prévu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat

Aux termes de l’article L.633-1 du Code de la construction et de l’habitation, un logement-foyer, au sens du présent chapitre, est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Lesdits logements ne sont donc pas soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l’article L.633-2 du code susmentionné, la signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 II a) et III du même code dispose que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Il convient de préciser que le défaut de réception effective par le débiteur de la mise en demeure, adressée par lettre recommandée, n’affecte pas sa validité, dès lors qu’il en a été régulièrement avisé.

En l’espèce, il apparait que le contrat de résidence conclu entre l’ADEF et M. [H] [F] [M] le 1er février 2011 est un contrat conclu dans un « logement-foyer » au sens de l’article [9]-1. Ce contrat, signé par les deux parties, contient une clause résolutoire (article 14) qui prévoit, en application des dispositions précitées, qu’ « en cas de manquement aux stipulations du présent contrat, notamment en cas d’impayé lorsque trois termes mensuels consécutifs sont impayés ou en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter restent dus à l’ADEF », le contrat sera résilié de plein droit à l’initiative de l’ADEF un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ou remise contre décharge au résident.

Or, il ressort du décompte produit par l’association ADEF HABITAT qu’au jour de l’envoi de la mise en demeure par celle-ci, soit le 7 mars 2024, M. [H] [F] [M] était redevable de la somme de 1.454,94€ au titre des redevances échues et impayées, cette somme étant au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter au sens des dispositions du Code de la construction et de l’habitation et des dispositions contractuelles, la redevance mensuelle étant alors de 473,78€.

M. [H] [F] [M] a bien été mis en demeure par lettre recommandée avec avis de réception datée du 7 mars 2024, réceptionnée le 13 mars 2024 (AR signé), de payer la somme de 1.454,94€ dans le délai d’un mois, et qu’à défaut, la sanction serait la résiliation du contrat et l’initiation d’une procédure d’expulsion.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de résidence à compter du 14 avril 2024, soit un mois après la réception de la mise en demeure, et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’association ADEF HABITAT produit un décompte démontrant que M. [H] [F] [M] reste devoir la somme de 1945,18€ à la date du 11 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

M. [H] [F] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera donc condamné au paiement de la somme de 1945,18€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1454,94€ à compter de la mise en demeure du 7 mars 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des redevances qui auraient été dues en cas de non-résiliation du contrat, outre les charges, avec revalorisation de droit telle que prévue le cas échéant dans le contrat de résidence, du 1er décembre 2024, jusqu’à la libération complète des lieux.

L’expulsion de l’occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et l’association ADEF HABITAT ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir M. [H] [F] [M] quitter les lieux, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il résulte de l’article 1228 du Code civil que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, M. [H] [F] [M] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire, auxquels l’association ADEF HABITAT s’oppose. Il propose de verser 560€ par mois en totalité, soit environ 90€ en sus de la redevance mensuelle.

Il ressort de l’analyse du décompte produit par ADEF HABITAT que depuis juin 2024, M. [H] [F] [M] fait des efforts de paiement envers ADEF HABITAT, puisqu’il a repris le paiement intégral de la redevance depuis août 2024 (hormis au moins de septembre), à laquelle il ajoute régulièrement un supplément (200€ en août, environ 30€ en septembre et en novembre), témoignant ainsi tant de sa bonne foi que de sa volonté de se maintenir dans les lieux.

Il ressort en outre des éléments du dossiers et des débats que M. [H] [F] [M] a connu des difficultés financières à la suite de la perte de son emploi l’ayant laissé sans ressources pendant plusieurs mois. Il a repris le paiement des redevances dès qu’il a pu bénéficier du RSA et indique qu’il perçoit désormais 1800€. Un éventuel rappel d’APL de 3537€ est par ailleurs actuellement en cours de traitement auprès de la CAF.

Dès lors, eu égard à la reprise du paiement des redevances et à la situation financière et personnelle de M. [M], explicitée à l’audience, il convient de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire au respect d’un échéancier tel que décrit dans le dispositif, et ce en application de l’article 1228 du Code civil, précité.

Il sera toutefois rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [H] [F] [M], partie perdante au principal, supportera les dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande en paiement de l’ADEF au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu entre l’Association ADEF, devenue l’ASSOCIATION ADEF HABITAT, et M. [H] [F] [M], à compter du 14 avril 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des redevances et charges ;

CONDAMNE M. [H] [F] [M] à payer à l’ASSOCIATION ADEF HABITAT une somme de 1945,18€ à valoir sur le montant des loyers et charges à la date du 11 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1454,94€ à compter du 7 mars 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [H] [F] [M] à s’acquitter de cette somme, outre la redevance et les charges courantes, en 16 mensualités de 90€ chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre de la redevance et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [H] [F] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’ASSOCIATION ADEF HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que M. [H] [F] [M] soit condamné à verser à l’ASSOCIATION ADEF HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de résidence, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE l’ASSOCIATION ADEF HABITAT de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [H] [F] [M] à payer les dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 26 février 2025.

La Greffière La juge