TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/55

RG n° : N° RG 25/01289 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CRTC

S.A. BATIGERE

C/

[B]

JUGEMENT DU 10 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA D’HLM BATIGERE NORD EST agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 2] N° 645 520 164

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [B]

né le 02 Septembre 1981 en ALGÉRIE

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 9 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 juin 2015, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE NORD-EST a donné à bail à M. [J] [B] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 273,27 euros et une provision sur charges mensuelle de 68,02 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 04 juin 2025.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat a été délivré au locataire en date du 16 juin 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 26 septembre 2025, dénoncé le 29 septembre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA d’HLM BATIGERE NORD-EST, a fait assigner M. [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire,

ordonner en conséquence l’expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner M. [J] [B] à lui payer :

la somme de 1 978,27 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 18 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,

la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 09 décembre 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil a maintenu ses demandes et actualisé la demande principale à hauteur de 2 440,28 euros. Elle a versé un décompte actualisé au 3 décembre 2025 et a indiqué ne pas avoir d’information quant à l’existence d’un échéancier.

M. [J] [B] a indiqué avoir transmis au bailleur un échéancier de remboursement de sa dette. Il a précisé qu’il souhaitait se maintenir dans les lieux et a produit le récépissé de l’enregistrement d’une demande de paiement à hauteur de 600 euros effectuée le 03 décembre 2025 sur le site de la société BATIGERE HABITAT.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle le 29 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 12) prévoyant qu’à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, la société BATIGERE HABITAT a fait commandement à M. [J] [B] de payer la somme de 1 679,89 euros en principal et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée en accordant au débiteur un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette.

M. [J] [B] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 août 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M. [J] [B] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant M. [J] [B] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et de la provision pour charges, soit la somme mensuelle de 383,86 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré.

L’indemnité d’occupation sera due mensuellement à compter de décembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24 V de la même loi dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1315 ancien du code civil, applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 03 décembre 2025, que M. [J] [B] reste devoir la somme de 2 179,05 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance de novembre 2025 incluse), déduction faite de la somme de 261,23 euros incluse dans le décompte au titre des frais de procédure dont le sort sera traité dans les dépens.

M. [J] [B] produit une attestation numérique du site de la société BATIGERE HABITAT indiquant qu’une « demande » de paiement d’un montant de 600 euros a été « enregistrée » le 03 décembre 2025. Toutefois, ce document, qui n’est ni un décompte actualisé ni une attestation de paiement, ne permet pas de confirmer que le paiement est effectivement parvenu au bailleur.

En conséquence, M. [J] [B] sera condamné à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 2 179,05 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, sous réserve des paiements qui seraient intervenus depuis le 03 décembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1244-1 alinéa 1 ancien du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du code civil.

Aux termes de l’article 24-VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l’article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [J] [B] a exprimé, dans le cadre du diagnostic social et financier et à l’audience, sa volonté de se maintenir dans les lieux. Cette volonté, associée à la reprise du paiement du loyer courant avant la date de l’audience, doit s’analyser comme une demande de délais et de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail.

Il ressort du diagnostic social et financier que le locataire a déclaré percevoir une allocation d’aide au retour à l’emploi (ARE) d’un montant de 1 000 euros par mois, qu’il a accepté d’être accompagné dans la gestion de son budget et qu’en outre, un dossier FSL est en cours de constitution le concernant.

Le défendeur a en outre effectué des versements en septembre, octobre et novembre 2025 pour reprendre le loyer courant et tenter de contenir la dette.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à M. [J] [B] des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le présent dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Il est toutefois rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du contrat de bail, et que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme, l’exigibilité immédiate du solde restant dû et la reprise des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [J] [B], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. M. [J] [B] sera condamné au paiement d’une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE NORD-EST ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 17 août 2025 ;

CONDAMNE M. [J] [B] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 2 179,05 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 03 décembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, sous réserve des paiements qui seraient intervenus depuis le 03 décembre 2025 ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE M. [J] [B] à se libérer de sa dette en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 61 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et la 36ème et dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

faute par M. [J] [B] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

M. [J] [B] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 383,86 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [J] [B] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [J] [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge