TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

02 Décembre 2024

2ème Chambre civile

30G

N° RG 24/02716 -

N° Portalis DBYC-W-B7I-K5WG

AFFAIRE :

S.A.R.L. KER JO ANN,

C/

S.C.I. REPUBLIQUE,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 04 Novembre 2024

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 02 Décembre 2024,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Monsieur [G] [O],

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. KER JO ANN, identifiée au SIREN sous le numéro 833672298 et immatricutée au Registre du Commerce et des Sociétés de RENNES

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Camille GUILBERT-OBJILERE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. REPUBLIQUE, identifiée a RCS de Rennes sous le numéro 342 388 147, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Antoine CHEVALIER de la SELARL CMA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PRETENTIONS

La S.A.R.L. Ker Jo Ann est titulaire d’un bail commercial, conclu pour une durée de neuf années, sur la période du 20 décembre 2017 au 19 décembre 2026, portant sur un immeuble situé au lieu-dit [Adresse 4], sur la commune de Châteaubourg (35), en bordure de la RN 157, appartenant à la SCI République.

Ce local est affecté à un usage de bar, restaurant routier.

La société Ker Jo Ann prétend endurer dans son local, depuis plus de six ans, des infiltrations d’eau provenant d’une toiture fuyarde.

En janvier 2018, la société Ker Jo Ann a effectué une déclaration de dégât des eaux auprès de Groupama qui a mandaté le cabinet SARETEC aux fins d’expertise d’assurance.

SARETEC a rédigé un rapport d’expertise le 13 novembre 2020 relevant la vétusté de la couverture et préconisant déjà la réfection complète de celle-ci à charge de la société propriétaire.

La société Ker Jo Ann a mandaté sur les entrefaites, à ses frais, un expert, monsieur [J] [N], qui a rédigé un rapport amiable le 26 mars 2021, faisant état de nombreuses infiltrations et qui préconisait la mise en œuvre immédiate de travaux de remplacement de la couverture à la charge du bailleur.

Déplorant la passivité de sa bailleresse, la S.A.R.L. Ker Jo Ann a saisi le juge des référés le 30 juillet 2021 d’une demande d’expertise judiciaire, laquelle a été confiée, par ordonnance du 19 novembre 2021, à monsieur [R] [B], aux fins de vérifier la réalité des désordres invoqués, d’en rechercher les causes, d’indiquer s’ils étaient imputables à une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages, de dire si les désordres portaient atteinte au clos et au couvert du local, de décrire l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état.

L’expert désigné a déposé son rapport le 8 décembre 2023.

Monsieur [R] [B] a estimé que les désordres étaient dus à la vétusté des plaques ondulées amiante-ciment et préconisé pour y remédier, la réalisation de travaux de remise en état consistant dans la dépose de l’intégralité de la couverture en plaques ondulées et dans son remplacement par un matériau en bac acier, ainsi que des travaux de remise en état de la gouttière nord de la verrière au-dessus du 2ème sas, y compris le chéneau en bas du versant ouest de la verrière.

L’expert concluait également à la remise en état des parties intérieures endommagées (peintures et dalles led).

C’est dans ce contexte que, le 5 avril 2024, la société Ker Jo Ann a déposé une requête aux fins d’être autorisée à assigner à jour fixe, aux fins de voir la SCI République condamnée à remettre à neuf la toiture, à prendre en charge le coût des travaux de réfection des peintures et de remplacement des panneaux led, outre à lui payer la somme de 15.000 € au titre d’un préjudice de jouissance, et celle de 10.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur autorisation présidentielle du 9 avril 2024, la société Ker Jo Ann a fait délivrer assignation le 17 avril 2024 à la SCI République de comparaître devant le tribunal judiciaire de Rennes le 27 mai 2024.

La SCI République a constitué avocat.

L’affaire a fait l’objet de trois renvois successifs.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, et aux termes de ses explications orales, la S.A.R.L. Ker Jo Ann expose et soutient que la procédure qu’elle a suivie est régulière, et que, par application des articles 1217, 1231-1, 1719 du Code civil, il convient de contraindre sa bailleresse à réaliser sous astreinte les travaux en toiture préconisés par l’expert, tels que décrits dans le devis de la société SOPREMA, afin de faire cesser le trouble de jouissance qu’elle subit du fait d’infiltrations d’eau.

Elle sollicite également la prise en charge des travaux de réfection intérieure, le remboursement de diverses factures et un préjudice de jouissance de 30.000 €, passé et de 2.740,50 € par jour à venir de fermeture au public.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, et aux termes de ses explications à la barre, la SCI République soulève, à titre principal, la nullité de l’assignation délivrée le 17 avril 2024 et sollicite le prononcé subséquent de la caducité de l’ordonnance du 9 avril 2024 ayant autorisé la demanderesse à assigner à jour fixe.

À titre subsidiaire, elle demande au tribunal de débouter la demanderesse de toutes ses demandes et de juger, à titre encore plus subsidiaire, qu’elle restera maître des travaux à réaliser afin de garantir l’étanchéité du bâtiment.

À titre encore plus infiniment subsidiaire, elle sollicite un délai de 24 mois à compter de la décision à intervenir pour faire réaliser les travaux.

En tout état de cause, elle sollicite condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 5.000 €, par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Elle sollicite que l’exécution provisoire soit écartée, faute de péril imminent démontré par la demanderesse.

***

À l’audience qui s’est tenue le 4 novembre 2024 devant la formation collégiale de la 2ème chambre, la présidente s’est assurée que la partie défenderesse avait pu préparer sa défense, et que le contradictoire avait été respecté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024 par mise à disposition de la décision au greffe.

Après clôture des débats, la SCI République a fait parvenir le 14 novembre 2024 une note ainsi que trois nouvelles pièces.

MOTIFS

Aux termes de l’article 445 du Code de procédure civile, “après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444”.

En l’espèce, la présidente n’a pas invité les parties à fournir d’explications de droit ou de fait que le tribunal estimait nécessaires, ou à préciser ce qui leur paraissait obscur.

Il s’ensuit que la note en délibéré adressée le 14 novembre 2024 par la SCI République ne peut être prise en considération et doit être écartée des débats.

1/ Sur la régularité de la procédure

La SCI République excipe de la nullité formelle de l’assignation, au motif de sa délivrance irrégulière et de l’absence de signification de la requête, au soutien du moyen subséquent de prononcé de la caducité de l’ordonnance présidentielle ayant autorisé la demanderesse à recourir au jour fixe.

La S.A.R.L. Ker Jo Ann réplique que l’acte de signification du 17 avril 2024 mentionne que la remise à personne s’est révélée impossible du fait de l’absence du gérant et de toute personne habilitée pour recevoir l’acte, raison pour laquelle le commissaire de justice a procédé par la voie de la signification à domicile.

Selon elle, la remise à madame [M] [A], présente sur les lieux le 17 avril 2024, doublée d’un envoi postal le lendemain au gérant de la SCI, est respectueuse de l’article 656 du Code de procédure civile.

La demanderesse soutient encore que l’acte signifié le 17 avril contenait l’ordonnance et la requête.

Quoi qu’il en soit, elle estime que si, par impossible, l’irrégularité de forme était retenue, elle ne serait, de toute façon, pas de nature à emporter la nullité de la citation, dans la mesure où la SCI République n’a pas été empêchée de constituer avocat et où elle ne justifie ainsi d’aucun grief.

La S.A.R.L. Ker Jo Ann conclut ainsi au rejet de ce moyen de procédure.

Cela étant, la SCI République soulève la nullité de l’exploit introductif d’instance du 17 avril 2024, au soutien de son moyen de procédure tendant au prononcé de la caducité de l’ordonnance présidentielle du 9 avril 2024 ayant autorisé l’assignation à jour fixe, par application de l’article 843 du Code de procédure civile.

En d’autres termes, elle dénie au tribunal la capacité de juger l’affaire, faute d’avoir été valablement saisi dans le délai imparti par sa présidente.

Le premier moyen de nullité soulevé tient ainsi aux modalités de délivrance de l’acte par le commissaire de justice.

Il n’est pas contesté que celui-ci s’est présenté le 17 avril 2024 au [Adresse 1], adresse du siège social de la SCI, et que n’y ayant pas rencontré son gérant, il a remis l’acte à l’employée du salon de coiffure occupant le rez-de-chaussée de l’immeuble.

La SCI lui fait grief d’avoir, dans ces conditions, méconnu les dispositions des articles 655 et 656 du Code de procédure civile en délivrant l’acte “hors domicile, à un tiers, non habilité à le recevoir”, en la personne de madame [M] [A], employée du salon de coiffure “Coiff & Co” situé au rez-de-chaussée de l’immeuble dans lequel la SCI a son siège, alors que son gérant était présent ce jour-là dans l’appartement qu’il occupe en étage, où se trouve le siège social.

Il ressort de l’acte enrôlé par RPVA au greffe de la juridiction le 18 avril 2024, que le commissaire de justice, après avoir procédé à la vérification du siège social de la SCI sur Infogreffe, et s’être fait confirmer par une personne présente sur les lieux que son gérant [D] [I], demeurait bien au [Adresse 1], adresse du siège social, du fait de l’absence constatée du gérant et de toute personne habilitée à recevoir l’acte, l’a remis à une voisine ayant accepté de le recevoir, sous enveloppe fermée, tout en laissant un avis de passage mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant et le nom de la personne ayant reçu l’acte laissé au domicile du signifié.

Le commissaire de justice a également fait mention que la lettre prévue par l’article 658 du Code de procédure civile, contenant copie de l’acte de signification, a été adressée le même jour au plus tard le premier jour ouvrable à la SCI.

Celle-ci ne conteste pas avoir reçu ce courrier le 22 avril suivant.

Ceci étant rappelé, il convient de ne pas perdre de vue qu’en cas de domicile connu et vérifié, la signification peut être effectuée à la personne du destinataire par remise en main propre, ou à domicile en l’absence du défendeur.

Il convient également d’avoir présent à l’esprit que l’acte délivré par un commissaire de justice fait foi jusqu’à inscription de faux.

Il convient donc de tenir pour acquis qu’ici le commissaire de justice a procédé à la vérification de l’adresse du siège social de la SCI sur Infogreffe, et qu’une fois sur place il n’a pas été en mesure de rencontrer [D] [I], en raison de son absence.

Ce dont il s’évince nécessairement qu’il a cherché à le rencontrer.

Dès lors, l’affirmation de la société défenderesse selon laquelle son gérant était bien présent à son domicile lors du passage du clerc assermenté ne peut être retenue comme probante.

Dans ces conditions, la notification de la citation à domicile était possible.

Il suffisait alors au commissaire de justice de laisser un avis de passage dans la boîte à lettres des époux [I] et d’expédier dès le lendemain copie de l’acte à l’adresse du siège, comme il est prévu à l’article 658 du Code de procédure civile.

La remise de l’acte sous enveloppe fermée à la voisine madame [M] [A], en dehors du domicile de M. [D] [I], alors qu’elle n’était pas habilitée pour le recevoir, constitue un simple vice de forme, qui suppose pour être retenu comme cause de nullité, que celui qui l’invoque prouve le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’occurrence, la SCI République ne justifie d’aucun préjudice et ce de plus fort qu’elle convient avoir été en mesure de prendre connaissance de l’assignation au plus tard le 22 avril, soit plus d’un mois avant la date d’audience prévue.

Par ailleurs, elle n’a pas été empêchée de prendre connaissance des pièces déposées au greffe, et elle ne conteste pas les avoir reçues de la partie adverse, après la constitution de son avocat, le 7 mai 2024.

De plus, la défenderesse a été en mesure d’organiser sa défense, déposant à cette fin quatre jeux successifs de conclusions.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’annuler l’assignation et il convient de considérer qu’elle a été délivrée valablement avant que l’ordonnance l’autorisant ne soit frappée de caducité.

La défenderesse se plaint également de l’absence de signification de la requête en même temps que l’assignation, au mépris de l’article 841 du Code de procédure civile, ce qui selon elle constitue une seconde cause de nullité lui ayant fait grief, dès lors qu’elle n’a pas disposé des pièces dans un délai suffisant lui permettant d’assurer sa défense.

Ceci étant, il ressort de la liste des pièces visées au pied de l’assignation, en page 20, que l’ordonnance du 9 avril 2024 et la requête constituent la pièce numéro 22.

Par ailleurs, l’assignation mentionne que le défendeur peut prendre connaissance au greffe de la copie des pièces visées dans la requête.

Dès lors, le moyen n’est pas fondé, et ce de plus fort que l’eut-il été, il succombe par défaut de grief, en l’absence de toute atteinte dommageable aux droits de la défense et au principe de la contradiction, qui ont été dans le cadre de la présente instance respectés, ainsi que les parties en sont convenues lors des débats.

Il convient, par conséquent, de rejeter l’exception de nullité de l’assignation et de la procédure à jour fixe subséquente, et d’examiner la demande de la société Ker Jo Ann, laquelle sera tranchée en fonction de ses prétentions et des faits propres à la fonder.

2/ Sur le fond

En vertu de l’obligation de délivrance ayant son siège dans les articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer et de maintenir constamment la chose en bon état de réparations locatives.

Ces dispositions légales n’étant pas d’ordre public, l’étendue de cette obligation est gouvernée par la liberté contractuelle.

Au cas présent, le contrat de bail prévoit que le bailleur aura à sa charge les réparations des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture.

Le bail prévoit également que, par application de l’article R. 145-35 du Code de commerce, ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté.

Il s’en évince que la bailleresse est incontestablement tenue des travaux assurant le clos et le couvert.

La demanderesse soutient que les opérations d’expertise judiciaire ont mis en évidence que d’importants désordres en toiture ont été à l’origine d’infiltrations dans le local commercial, et que le seul remède consiste dans le remplacement de la partie de toiture en plaques ondulées amiante – ciment, ainsi que dans la remise en état de la gouttière nord côté parking et de la verrière au-dessus du 2ème sas, y compris le chéneau en bas du versant ouest de la verrière.

La demanderesse souligne que la bailleresse a reconnu, en cours d’expertise, que ces travaux de réfection et de remise en état lui incombaient.

La société bailleresse réplique qu’elle a régulièrement fait effectuer les travaux de reprise en toiture, au fur et à mesure que sa locataire lui signalait des fuites, et prétend que sa locataire n’a eu en réalité de cesse de, “à raison d’un contentieux personnel les opposants, tenter d’aggraver la réalité des désordres”.

La SCI République conteste la méthode suivie par l’expert judiciaire en expliquant qu’il l’a empêchée de réaliser des réparations avant qu’il ne fasse son test de mise en eau, procédant ainsi de façon déloyale.

Elle prétend que l’expert n’a pu que constater la présence ancienne de traces d’écoulement d’eau, sans voir de fuites en cours.

Elle conteste la réalité des écoulements d’eau des 17 octobre 2022 et 9 octobre 2024, dès lors qu’ils n’ont pas été constatés contradictoirement.

Elle allègue que la société preneuse a effectué une mise en scène qui n’avait d’autre objet que de donner consistance à un dossier dans lequel, sauf la constatation d’anciens désordres inactifs, ayant donné lieu à des reprises, le preneur ne démontre en réalité aucune infiltration active.

Elle conteste encore l’objectivité du test d’étanchéité réalisé le 24 octobre 2023 par la société DLF 35, dès lors que la projection d’eau a été effectuée par un jet à forte pression, “non pas du bas vers le haut, mais horizontalement et à la jonction des plaques”.

En l’espèce, la société preneuse ne démontre pas l’engagement qu’aurait pris sa bailleresse en cours d’expertise de procéder au remplacement de la toiture, et celle-ci ne démontre ni l’intention de lui nuire de sa cocontractante, ni les mises en scène qu’elle lui prête.

La société bailleresse ne tire par ailleurs aucune conséquence de sa critique de la méthode de travail suivie par l’expert et du reproche de partialité qu’elle lui adresse.

La lecture du rapport ne permet pas non plus de la suivre en ses critiques concernant la partialité de monsieur [B].

Il n’y a donc aucune raison d’écarter son rapport, et de ne pas se référer aux investigations de son sapiteur DLF 35, intervenu à ses côtés sur les lieux le 24 mai 2023, afin de rechercher l’existence de désordres en toiture.

À cette date, l’expert judiciaire et son sapiteur ont relevé et constaté la présence de dix points d’infiltrations et retenu que les désordres allégués par la société preneuse étaient “avérés”.

Il n’est pas non plus indifférent de prendre en considération le rapport “dégât des eaux” du cabinet d’expertise SARETEC, en date du 13 novembre 2020, ainsi que le rapport d’expertise technique amiable de monsieur [N] du 26 mars 2021, dès lors qu’ils ont été, l’un et l’autre, soumis à un débat contradictoire.

Ces deux documents font bien état d’infiltrations à différents endroits.

Par ailleurs six attestations d’employés du restaurant relatent l’existence, au fil du temps, de pénétrations d’eau dans différentes pièces.

Enfin, le dernier constat d’huissier en date du 9 octobre 2024 relate la présence d’un goutte-à-goutte dans le couloir menant vers le restaurant.

Il ressort de l’étude de monsieur [N] que des infiltrations d’eau, récurrentes dans le sas, rendent le sol carrelé très glissant et “par le fait dangereux pour les usagers”, et que les humidifications de l’installation électrique dans la verrière au droit de points d’écoulement d’eau présentent des risques importants pour la sécurité des personnes et pour celle du bien.

Monsieur [N] a pu constater en 2021 la présence de nombreuses traces d’humidité dans les locaux, consécutives à des défauts de hors d’eau, “provoquant des problèmes sanitaires et d’insécurité majeurs et des risques pour la sécurité des personnes”, inadmissibles selon lui dans un établissement de restauration recevant du public.

L’ensemble de ces observations concordantes démontre, qu’entre 2018 et 2024, la société Ker Jo Ann a dû endurer de multiples désordres d’infiltrations causés par une toiture fuyarde, auxquelles la bailleresse a tenté de pallier par des réparations ponctuelles qui n’ont jamais éradiqué le phénomène.

Certes, le procès-verbal de constat dressé le 30 septembre 2024 à la requête de la SCI République ne fait plus état d’aucune infiltration visible, mais uniquement de traces anciennes sur des murs et plafonds.

Le commissaire de justice, équipé d’un appareil de mesure d’humidité, n’a effectivement pas relevé la présence résiduelle d’humidité dans les murs et plafonds.

Ce constat ne démontre toutefois rien d’autre que l’efficacité momentanée des interventions réalisées par la société TNL ATTILA dans le courant du mois d’août 2024.

Non seulement ce constat ne remet pas en cause les relevés antérieurs de désordres, mais en outre il fait long feu dans la mesure où cette intervention curative n’a pas été durable.

En effet, peu après, de nouvelles infiltrations sont apparues, constatées par commissaire de justice le 9 octobre 2024, justifiant que la société République fît à nouveau appel à la société ATTILA pour y remédier.

La réapparition rapide du phénomène démontre que les réparations effectuées fin août 2024 n’étaient ni suffisantes, ni définitives, mais aussi que le très mauvais état de la toiture, “affectée d’anomalies de construction et de vétusté sur la partie de la couverture en tôle amiante et fibrociment”, selon Monsieur [N], ne lui permet plus de supporter des réparations efficaces dans la durée.

Monsieur [N] n’a d’ailleurs pas été le seul à constater le très mauvais état de la toiture en amiante- ciment.

Ainsi, la société SOPREMA, à la demande de la société Ker Jo Ann, a établi le 1er juillet 2020 un reportage photographique démontrant à l’œil nu l’état de vétusté très prononcé de la toiture en fibrociment.

De son côté, monsieur [R] [B] après avoir procédé à l’inspection de l’état de la toiture, a conclu que “de ce qu’il avait pu voir, la fonction couvert n’était plus assurée”.

L’expert a décrit l’état de vétusté avancé de la couverture de plaques ondulées amiante -ciment et a estimé que les interventions ponctuelles aux droits des points d’entrée d’eau constituaient un non-sens dans la mesure où de nombreuses plaques présentaient des bâillements entre elles ainsi que des fissures.

Les photographies figurant page 39 et 40 de son rapport permettent effectivement de se convaincre de la vétusté et de l’impropriété de la couverture amiante- ciment à répondre à sa destination de couverture efficace et pérenne, en état de servir à l’usage paisible de l’activité de bar -restauration, objet du bail.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le remplacement de la toiture en amiante ciment, constitue la solution incontournable pour que le locataire puisse retrouver l’usage paisible et continu du bien loué.

L’article 1221 du Code civil dispose que le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature, sauf si cette exécution est impossible, ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

La SCI République soutient que les travaux envisagés par l’expert, consistant dans le remplacement de la partie de toiture recouverte de plaques ondulées en fibrociment par du bac acier est disproportionnée et non indispensable, dès lors que les réparations effectuées au fil du temps et en particulier le 30 août 2024 démontrent que la toiture peut continuer à remplir convenablement son office.

Outre que les constatations du 6 octobre 2024 démontrent que les réparations effectuées le 30 août par la société ATTILA ne sont pas suffisantes, le coût du remplacement, évalué en 2023 à 201.213 €, n’est pas disproportionné par rapport au montant de plus de 500.000 € de loyers encaissés depuis la prise d’effet du bail.

De surcroît, la réalisation de ces travaux va nécessairement améliorer la valeur de l’immeuble.

Enfin la défenderesse ne démontre pas que la charpente s’avérerait insuffisante pour supporter une couverture en bac acier et que le remplacement serait ainsi techniquement impossible.

Cette assertion se vérifie d’autant moins que l’expert n’a fait aucune réserve à ce sujet et que les entreprises ayant établi les devis n’ont pas relevé d’empêchement d’ordre technique.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande de condamnation de la SCI République à réaliser des travaux de remplacement de la couverture amiante- ciment par des matériaux en bac acier.

Il va de soi que le propriétaire sera le maître d’ouvrage, sans qu’il soit nécessaire de le “dire et juger”, et ce de plus fort qu’il n’existe aucune contestation de la part de la preneuse à cet égard.

Il n’y a pas lieu, par contre, d’ordonner l’exécution forcée des travaux de remise en état de la gouttière nord côté parking et de la verrière au-dessus du 2ème sas, y compris le chéneau en bas du versant ouest de la verrière, dès lors que la société ATTILA a effectué ces travaux préparatoires le 30 août 2024 et que la société Ker Jo Ann ne conteste pas leur efficacité dans le temps.

La société République sollicite, à titre subsidiaire, un délai de 24 mois pour réaliser les travaux de couverture.

Il y a lieu de lui accorder un délai de 8 mois à compter du 30ème jour suivant la signification du présent jugement à partie.

Il convient également de faire droit à la demande d’astreinte, laquelle sera fixée à 100 € par jour pendant 30 jours à compter de l’expiration du délai de 8 mois.

La demanderesse sollicite condamnation de sa bailleresse à lui payer d’ores et déjà la somme de 2.740,59 € par jour de fermeture pendant la durée de réalisation des travaux.

Cette somme, censée correspondre à la marge brute quotidienne réalisée par la société preneuse, ne peut être prise en considération, seules une réduction ou une suspension du loyer pouvant être le cas échéant envisagées, le bail précisant en effet que “sans préjudice de ce qui a pu être indiqué ci-dessus, le preneur subira l’exécution de toutes les réparations, reconstruction, surélévation et travaux quelconques même de simples améliorations que le bailleur estimerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail dans les locaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent. Il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer quelle que soit l’importance et la durée de ces travaux même si la durée excède 21 jours, à la condition toutefois qu’ils soient exécutés sans interruption, sauf le cas de force majeure.

Le preneur ne pourra prétendre à aucune réduction de loyer en cas de suppression temporaire ou de réduction des services collectifs tels que l’eau, le gaz, l’électricité, le téléphone, le chauffage.

Toutefois cette clause deviendrait inapplicable dès lors que les travaux empêcheraient purement et simplement la délivrance des lieux loués que l’article 1719 alinéa premier du Code civil impose au bailleur”.

Dans la mesure où les parties ne se sont pas expliquées sur cette disposition conventionnelle, et où ni le rapport d’expertise judiciaire, ni les devis versés aux débats n’évoquent la fermeture totale de l’établissement à la clientèle pendant la durée des travaux, il convient de surseoir à statuer sur ce chef de demande et de renvoyer l’affaire à l’audience de mise en état virtuelle du 9 octobre 2025 à 9h02.

La demanderesse sollicite la prise en charge de travaux de peinture et de remplacement de dalles de plafond et de pavés en placoplâtre, suivant devis.

S’agissant de travaux intérieurs éventuels à prévoir suite à l’intervention du gros œuvre en toiture, il convient de tarder à statuer sur ces chefs de demandes respectifs de 10.677,90 € de 591,62 €, de 885,10 € et de 2.412 €.

La société Ker Jo Ann verse aux débats deux factures d’une société BRS, en date du 30 juin 2020, faisant état de travaux de remplacement de placoplâtre, de peinture mais aussi d’électricité, manifestement commandés par l’expert d’assurance de Groupama, SARETEC, susceptibles d’avoir été pris en charge au titre du sinistre dégât des eaux clôturé le 13 novembre 2020.

Il convient par conséquent de rejeter ce chef de demande et ce de plus fort que la preuve du décaissement n’est pas démontrée.

La société Ker Jo Ann excipe d’un préjudice de jouissance consécutif aux infiltrations d’eau et réclame à ce titre une indemnité de 30.000 €.

Dans la mesure où elle ne justifie pas d’un retentissement des désordres endurés sur la fréquentation de son établissement, il n’y a pas lieu de faire droit à ce chef de demande.

Enfin, est réclamé le remboursement d’une facture de 1.702,20 € du 23 novembre 2023 consistant en une intervention pour bâchage sur une partie en tôle à la suite d’un dégât des eaux au niveau de la hotte de cuisine.

Cette dépense étant consécutive à un défaut d’étanchéité de la toiture, devra être prise en charge par la SCI propriétaire.

Il convient de réserver le sort des dépens.

L’équité commande à ce stade de l’instance, que la SCI République verse à la société Ker Jo Ann somme de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Compte tenu des circonstances de l’espèce et de l’urgence à réaliser les travaux destinés à permettre au locataire de recouvrer la jouissance paisible de la chose louée, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe

REJETTE l’exception de nullité de l’assignation.

DIT le tribunal valablement saisi dans le cadre de la procédure à jour fixe.

ÉCARTE des débats la note en délibéré du 14 novembre 2024.

CONDAMNE la SCI République à faire procéder à la réfection totale de la partie de la toiture couverte de plaques ondulées en fibrociment.

DIT que les travaux de reprise devront être réalisés dans un délai de 8 mois à compter du 30ème jour suivant la signification du présent jugement à partie, et passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard, et ce, pendant une durée de 30 jours, délai à l’issue duquel il sera de nouveau statué par le juge de l’exécution.

CONDAMNE la SCI République à payer à la société Ker Jo Ann la somme de 1.702,20 €.

DÉBOUTE la société Ker Jo Ann de sa demande en paiement de la somme de 4.610,24 €.

DÉBOUTE la société Ker Jo Ann de sa demande de condamnation en paiement d’une somme de 30.000 € en réparation d’un préjudice de jouissance antérieur à la présente décision.

DÉBOUTE la société Ker Jo Ann de sa demande d’exécution forcée de travaux sur la verrière et le sas d’entrée.

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

SURSOIT À STATUER sur le préjudice de jouissance susceptible d’être enduré par la S.A.R.L. Ker Jo Ann en cas de fermeture totale à la clientèle de son commerce pendant la réalisation des travaux de remplacement de la couverture, ainsi que sur la prise en charge du coût de travaux de réfection intérieure qui pourraient en résulter.

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 9 octobre 2025.

SURSOIT À STATUER sur les dépens.

CONDAMNE la SCI République à verser à la société Ker Jo Ann une indemnité de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE