Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e CORNET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 25 Novembre 2025

DÉCISION N° 2025/422

N° RG 25/01815 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QFOW

DEMANDERESSE :

S.D.C. CENTRE CROISETTE BAT A

52 boulevard de la Croisette, 2 et 4 rue Frédéric Amouretti, 2 et 4 rue Henri Ruhl à CANNES (06400)

représenté par son syndic en exercice le Cabinet CITYA SAGI

38 Boulevard Maréchal Foch

06600 ANTIBES

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant substitué par M^e HATRI

DEFENDERESSE :

S.C.I. YALCIN

52 BOULEVARD DE LA CROISETTE

06400 CANNES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 16 juin 2025 ;

A l’audience publique du 09 Septembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 25 Novembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

La S.C.I. YALCIN est propriétaire des lots N°34, N°44, N°45, N°114 et N°143 au sein de l’immeuble dénommé CENTRE CROISETTE BAT A sis 52 boulevard de la Croisette, 2 et 4 rue Frédéric Amouretti, 2 et 4 rue Henri Ruhl à CANNES (06400).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE CROISETTE BAT A est représenté par son syndic en exercice à savoir le cabinet CITYA SAGI IMMOBILIER.

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE CROISETTE BAT A a, par acte de Commissaire de Justice en date du 1er avril 2025, fait assigner la S.C.I. YALCIN par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de :

CONDAMNER la S.C.I. YALCIN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé CENTRE CROISETTE BAT A situé 52 boulevard de la Croisette, 2 et 4 rue Frédéric Amouretti, 2 et 4 rue Henri Ruhl à CANNES (06400) :

— La somme en principal de 9.586,89 € au titre des charges de copropriété dues au 17 mars 2025 ;

— La somme de 1.338,30 € au titre des frais nécessaires ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024, date du commandement de payer.

CONDAMNER la S.C.I. YALCIN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé CENTRE CROISETTE BAT A situé 52 boulevard de la Croisette, 2 et 4 rue Frédéric Amouretti, 2 et 4 rue Henri Ruhl à CANNES (06400) la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER la S.C.I. YALCIN au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

Par ordonnance en date du 16 juin 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 9 septembre 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la S.C.I. YALCIN, valablement assignée, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de charges de copropriété et des frais

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ".

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;".

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires.

En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d’une part sur un plan procédural dans ce constat rappelé qu’il est demandeur à la procédure et qu’il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu’il réclame, d’autre part, sur le plan contractuel, dans le principe de son mandat, acquis à titre professionnel rémunéré, l’oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

«  Le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

«  La copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…)) ;

«  Le décompte de régularisation de charges ;

«  La mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

«  La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

«  La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— Le contrat de syndic conclu par le cabinet CITYA SAGI IMMOBILIER ANTIBES en date du 27 juillet 2023 suite à la décision de l’assemblée générale du même jour (pièce N°1) ;

— Une attestation d’immatriculation au registre national des entreprises de la S.C.I. YALCIN (pièce N°2) ;

— Un relevé de propriété de la S.C.I. YALCIN concernant les lots N°34, N°44, N°45, N°114 et N°143 au sein de l’immeuble CENTRE CROISETTE BAT A sis 52 boulevard de la Croisette, 2 et 4 rue Frédéric Amouretti, 2 et 4 rue Henri Ruhl à CANNES (06400) ;

— Les actes de vente en date des 04 septembre 1990 et 08 juin 1994 (pièces N°5) ;

— Le commandement de payer les charges de copropriété signifié le 10 juillet 2024 (pièce N°6) ;

— une en demeure par L.R.A.R. en date du 22 octobre 2024 distribuée le 24 et le 25 octobre 2024 (pièce N°7) ;

— Le relevé de compte de la S.C.I. YALCIN pour la période allant du 01/01/2020 au 17/01/2025 (pièce N°8) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 septembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019 et l’adoption du budget prévisionnel de l’exercice 2020 (pièce N°11) ;

— Le projet de répartition de la copropriété CENTRE CROISETTE BAT A concernant des charges de l’exercice 2019 (pièce N°12) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020 et l’adoption du budget prévisionnel des exercices 2021 et 2022 (pièce N°13) ;

— Les appels de fonds pour l’exercice comptable 2020 (pièce N°14) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 02 juin 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021 et le budget prévisionnel des exercices 2022 et 2023 (pièce N°15) ;

— Les appels de fonds pour l’exercice comptable 2021 (pièce N°16) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juillet 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022, le modificatif du budget prévisionnel de l’exercice 2023 et l’adoption du budget prévisionnel de l’exercice 2024 (pièce N°17) ;

— Les appels de fonds pour l’exercice comptable 2022 (pièce N°18) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 04 novembre 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023 et l’adoption du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025 (pièce N°19) ;

— Les appels de fonds pour les exercices comptables 2022, 2023 et 2024 (pièce N°20, N°21, N°22) ;

Il ressort du décompte copropriétaire produit que le montant des seules charges impayées s’élève à la somme de 9.586,89 €.

Toutefois, ont également été inclus dans le décompte global des frais ne correspondant pas à des charges, et ce à hauteur de 1.338,30 €, portant le total à la somme de 15.238 €.

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

«  La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.

«  La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur.

«  La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré.

«  La sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur.

«  La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.

« Les frais dits » complémentaires de constitution, suivi et de transmission " des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

Par ailleurs, il est constant qu’il convient de retenir une mise en demeure par année civile.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE CROISETTE BAT A fait valoir, au titre de frais nécessaires contenus au sein de décompte de charges la S.C.I. YALCIN, les sommes suivantes :

—  14/06/2024 : CONTENTIEUX 2127-033-20240614 TRANSMISSION pour un montant de 480,00 €. Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  12/07/2024 : COMMANDEMENT DE PAYER pour un montant de 192,30 €. Ledit commandement de payer du 10 juillet 2024 a été versé au débat (pièce N°6). Il conviendra donc de l’intégrer dans les frais nécessaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

—  21/10/2024 : CONTENTIEUX 2127-033-20240614 pour un montant de 480,00 €. Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  22/10/2024 : MED MASCARON AVOCAT pour un montant de 186,00 €. Ladite mise en demeure adressée par L.R.A.R le 22 octobre 2024, distribuée les 24 et 25 octobre 2024 a été produite aux débats (pièce N°7). Toutefois, s’agissant d’une seconde mise en demeure de payer au cours de l’année 2024, il n’en sera pas tenu compte au titre des frais nécessaires.

Il sera donc retenu une somme de 192,30 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I. YALCIN, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE CROISETTE BAT A la somme totale de 9.779,19 € correspondant à 9.586,89 € au titre des charges de copropriété et à 192,30 € correspondant aux frais nécessaires conformément aux dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 1er janvier 2020 jusqu’au 17 janvier 2025, date de la dernière créance arrêtée.

Par ailleurs, le commandement de payer qui a été signifié le 10 juillet 2024, portait sur la somme de 15.238 €, soit une somme supérieure au total retenu.

Par conséquent, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter du commandement de payer en date du 10 juillet 2024 et sur l’intégralité de la condamnation.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ".

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE CROISETTE BAT A rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes débutant en janvier 2020 fait état de provisions aléatoires et sporadiques, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de la S.C.I. YALCIN.

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE CROISETTE BAT A.

Ainsi, il est suffisamment rapporté la preuve d’une résistance injustifiée ou à tout le moins d’une une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété, ce qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

Il en résulte qu’il conviendra de condamner la S.C.I. YALCIN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE CROISETTE BAT A la somme de 1.000 € de dommages et intérêts, sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la S.C.I. YALCIN, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE CROISETTE BAT A, l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra donc de condamner la S.C.I. YALCIN à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE CROISETTE BAT A la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. YALCIN, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE CROISETTE BAT A la somme totale de 9.779,19 € € correspondant à 9.586,89 € au titre des charges de copropriété et à 192,30 € correspondant aux frais nécessaires, conformément aux dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 1er janvier 2020 jusqu’au 17 janvier 2025, date de la dernière créance arrêtée ;

DIT que la somme susvisée sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 10 juillet 2024 et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE la S.C.I. YALCIN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE CROISETTE BAT A la somme de 1.000 € de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNE la S.C.I. YALCIN aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la S.C.I. YALCIN à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE CROISETTE BAT A la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE