TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 7]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]

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N° RG 25/00986 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3A2L

Minute : 25/00531

Monsieur [F] [N]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Monsieur [B] [O]

Madame [K] [O]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [N]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [O]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [O]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 04 Juillet 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 octobre 2016, M. [F] [N] a donné à bail à M. [B] [O] et Mme [K] [O] un local à usage d’habitation [Adresse 6] et un emplacement de stationnement situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 820 euros outre une provision pour charges récupérables de 180 euros.

Suite à des impayés de loyers, M. [F] [N], par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024 a fait signifier à M. [B] [O] et Mme [K] [O] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 5 050 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier dans le délai d’un mois de leur occupation du logement à usage d’habitation.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par la voie électronique reçu le 3 décembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, M. [F] [N] a fait assigner M. [B] [O] et Mme [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 4 juillet 2025, au visa des articles 7 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti à M. et Mme [O] sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du bail pour impayés de loyers et charges,

Ordonner l’expulsion de M. [B] [O] et Mme [K] [O] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux (logement + parking en sous-sol) sis [Adresse 6] avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Ordonner que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,

Voir fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à l’équivalent mensuel du loyer majoré des charges récupérables, indexé selon les stipulations contractuelles comme si le bail s’était poursuivi,

Condamner solidairement M. et Mme [O] à payer à M. [F] [N] :

— La somme provisionnelle de 8 050 euros au principal au titre des loyers et charges dus au 4 février 2025, terme de février inclus augmenté des intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024, date du commandement, sur la somme de 5 050 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,

— Les termes provisionnel (loyer et charges/indemnités d’occupation) échus à compter du 4 février 2025 jusqu’à la date de la décision à intervenir,

— L’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle telle que ci-dessus sollicitée à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur départ effectif et de celui de tous occupants de leur chef,

— La somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les dépens de la présente procédure en ce compris le commandement de payer conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 11 mars 2025.

A l’audience du 4 juillet 2025, M. [F] [N] représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

M. [B] [O] et Mme [K] [O], régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [B] [O] et Mme [K] [O] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [F] [N] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article X de ses conditions générales une clause qui prévoit que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, c’est-à-dire sans qu’il ne soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées. »

M. [F] [N] a fait signifier le 29 novembre 2024 à M. [B] [O] et Mme [K] [O] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 5 050 euros pour les loyers et charges locatives impayées.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 22 octobre 2016 est résilié à la date du 30 janvier 2025.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [B] [O] et Mme [K] [O], devenus occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [B] [O] et Mme [K] [O], devenus occupants sans droit ni titre depuis le 30 janvier 2025, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser M. [F] [N] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, ils seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 30 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat de bail et le contrat de stationnement s’étaient poursuivis, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande M. [F] [N] verse aux débats le bail signé le 22 octobre 2016, démontrant l’obligation de payer les loyers et charges des locataires. Il produit également le commandement de payer délivré le 29 novembre 2024 et le décompte de la créance arrêté au 1er juin 2025, échéance de juin 2025 incluse mentionnant un solde de 4 800 euros.

Le contrat de bail stipule que pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent du contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties ci-dessous désignées sous le vocable de locataire ". Le paiement de l’indemnité d’occupation doit suivre le même régime.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [B] [O] et Mme [K] [O] à payer à M. [F] [N] la somme provisionnelle de 4 800 euros au titre des sommes dues au 1er juin 2025 échéance de juin 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, un paiement étant intervenus depuis l’assignation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [B] [O] et Mme [K] [O] qui succombent, supporteront in solidum les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [F] [N], les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile que les défendeurs seront condamnés à lui payer in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M. [F] [N] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 22 octobre 2016 entre M. [F] [N] et M. [B] [O] et Mme [K] [O], concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 30 janvier 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 6] et de l’emplacement de stationnement situé à la même adresse, de M. [B] [O] et Mme [K] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [B] [O] et Mme [K] [O] à compter du 30 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer du logement et de l’emplacement de stationnement révisables chaque année et des charges qui auraient été dus si le bail et le contrat s’étaient poursuivis,

Condamne par provision in solidum M. [B] [O] et Mme [K] [O] à payer à M. [F] [N] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne solidairement M. [B] [O] et Mme [K] [O] à payer à M. [F] [N] la somme provisionnelle de 4 800 euros au titre des sommes dues au 1er juin 2025 échéance de juin 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Condamne in solidum M. [B] [O] et Mme [K] [O] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024,

Condamne in solidum M. [B] [O] et Mme [K] [O] à payer à M. [F] [N] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 5 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge