MINUTE N° : 25/01130

JUGEMENT

DU 05 Décembre 2025

N° RC 25/00142

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[I] [N]

Débats à l’audience du 02 Octobre 2025

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 05 Décembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Décembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [G] munie d’un pouvoir en date du 01/10/25

D’une Part ;

ET :

Madame [I] [N]

née le 26 Février 1998 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 10 juin 2022 à effet du 13 juin 2022, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Mme [I] [N], un bien immobilier à usage d’habitation avec jardin et garage situé à [Adresse 4], appartement 1, pour un loyer mensuel principal de 496,95 euros, révisable et payable à terme échu outre 41,90 euros de charges.

Invoquant l’existence de loyers et charges demeurés impayés, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a :

— saisi la CCAPEX de la situation le 20 juillet 2023,

— fait signifier à Mme [J] [N], le 16 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail pour un principal de 1.606,30 euros.

Arguant du défaut de paiement de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 30 décembre 2024, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de Mme [J] [N] devenue occupante sans droit ni titre avec tous moyens de droit ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 806,42 euros au titre des loyers et charges impayées à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges de la date de résiliation jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement et de sa dénonciation et de l’assignation.

A l’audience du 2 octobre 2025, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT – représenté par une salariée munie d’un pouvoir – maintient ses demandes en actualisant sa créance à 3.091,14 euros. Il précise que la locataire a bénéficié d’un plan de surendettement validé le 27 septembre 2024 qui est respecté. La dette réclamée est née postérieurement à ce plan. Le paiement a été repris.

Mme [I] [N], cité à personne ne comparait pas et n’est pas représentée.

Le diagnostic social et financier n’est pas renseigné.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néammoins statué sur le fond , le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, le jugement susceptible d’appel sera réputé contradictoire.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CAF et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit :

— le bail conclu le 10 juin 2022 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux.

— le commandement de payer la somme en principal de 1.606,30 euros, signifié le 16 octobre 2024, reproduisant cette clause.

— une décompte de créance actualisé au 1er octobre 2025.

— les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 1] et [Localité 2] le 27 septembre 2024.

Il en ressort que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

— Sur l’incidence de la procédure de surendettement

En application de l’article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, Mme [N] a déposé, le 1er mars 2024, un demande de surendettement, déclarée recevable par décision de la commission de surendettement le 28 mars 2024. La créance du bailleur a été retenue à hauteur de 2.663 euros correspondant à la somme due au 5 mai 2024.

Il ressort du commandement que celui-ci a été délivré pour une créance de 1.606,30 euros correspondant à une dette n’incluant pas la créance pris en compte dans le plan de surendettement.

La décision de recevabilité intervenue le 23 mars 2024, est sans effet sur le commandement de payer du 16 octobre 2024, délivré pour une dette postérieure à la décision de recevabilité.

Mme [I] [N] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 16 octobre 2024, réglé les causes dudit commandement, la procédure de surendettement, ne modifie en rien l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 17 décembre 2024.

En s’abstenant de comparaître ou de se faire représenter, Mme [I] [N] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve d’une de réglements libératoires, alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 décembre 2024.

— Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [I] [N] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

En l’espèce, L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT revendique une créance de 3.091,14 euros, échéance de septembre 2025 inclus, comprenant la somme de 2.663,60 euros qui a fait l’objet d’un réaménagement en vertu des mesures imposées par la commission de surendettement

La procédure de surendettement n’interdit pas au créancier de poursuivre son débiteur pour obtenir un titre executoire dont seule l’exécution sera soumise à ses effets.

Mme [I] [N], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. La créance, expurgée par le bailleur des frais de commissaire de justice, des pénalités d’enquête sociale et des frais d’assurance, n’appelle pas d’observation.

Mme [I] [N] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3.091,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er octobre 2025, échéance de septembre comprise.

— Sur les délais de paiement.

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le décompte de créance produit démontre que Mme [I] [N] a repris le paiement des loyers courants et qu’elle augmente du montant de la mensualité fixée par les mesures recommandées.

Les motivations des mesures recommandées de la commission de surendettement envisagent en septembre 2024, un revenu mensuel de 1.907 euros, des charges de 1.770,50 euros et une capacité de remboursement de 136,50 euros déjà absorbée par les mesures recommandées.

L’absence de Mme [N] à l’audience ne permet pas de connaitre d’une éventuelle amélioration de sa situation. Le diagnostic social et financier n’a pas été complété.

Ainsi, si Mme [N] est à jour du loyer courant, il n’est pas établit qu’elle soit en état de rembourser la nouvelle créance de loyer née postérieurement aux mesures recommandées.

Compte tenu de ces éléments, aucun délai suspensif ne peut lui être accordé et en conséquence de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, l’expulsion de Mme [I] [N], devenue occupante sans droit ni titre du logement situé à [Localité 5], [Adresse 5], appartement 1, sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

3) Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [I] [N], partie perdante, sera condamnée à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de commandement et de sa notification.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, prévue au bail conclu le 10 juin 2022 concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6] [Adresse 7] appartement 1, sont réunies à la date du 17 décembre 2024 ;

CONSTATE que Mme [I] [N] est occupante sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à Mme [I] [N] de quitter les lieux loués sis à [Localité 5], [Adresse 8] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [I] [N] à verser à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de 3.091,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er octobre 2025, échéance de septembre 2025 comprise.

DIT que la somme de 2.663 euros comprise dans la créance sus énoncée sera réglée conformément aux mesures recommandées arrêtées par la commission de surendettement d'[Localité 1] et [Localité 2] ;

CONDAMNE Mme [I] [N] à verser à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT une somme mensuelle égale au loyer actualisé augmentée des charges justifiées à compter du 30 octobre 2025 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière, Le juge des contentieux de la protection.