TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01371 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZW4K

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 MARS 2025

MINUTE N° 25/00425

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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 janvier 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Société BNP PARIBAS,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas BOYTCHEV de la SELARL RACINE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0301

ET :

LE FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, INTERVENANTE VOLONTAIRE,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Solène BERNARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E112 substituée par M^e Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS

La Société CDC HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Solène BERNARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E112 substituée par M^e Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS

La Société FONCIERE CRISTAL, INTERVENANTE VOLONTAIRE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0017

La SCI CLAIRSOFF,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0017

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 10], représenté par son syndic la Société CITYA IMMOBILIER PECORARI,

dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par M^e Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1951

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EXPOSE DU LITIGE

Par sous seing privé du 10 octobre 2019, modifié par deux avenants du 15 septembre 2021, la société CLAIRSOFF a donné à bail en l’état futur d’achèvement à la société BNP PARIS un local commercial et un emplacement de stationnement, respectivement les lots n° 34 et 35 et le lot n°110 de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier “ELLIPSE” sis [Adresse 8] et [Adresse 3].

Par acte authentique du 30 novembre 2021, la société CLAIRSOFF a vendu les lots précités à la société FONCIERE CRISTAL.

Par actes délivrés le 9 août 2024, la société BNP PARIBAS a fait assigner la société CLAIRSOFF, la société CDC HABITAT et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] en référé devant le président de ce tribunal, aux fins de voir :

condamner in solidum la société CLAIRSOFF, la société CDC HABITAT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “B” sis [Adresse 10] à réaliser les travaux propres à remédier aux infiltrations qu’elle a subies dans les locaux, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; ordonner la suspension du règlement du montant des loyers et charges dus au titre du bail à compter du 1er août 2024 jusqu’à l’achèvement des travaux de réparation nécessaires pour remédier aux infiltrations ; à titre subsidiaire, si la suspension du règlement du montant des loyers et charges ne devait pas être ordonnée, l’autoriser à réduire le montant des loyers et charges dus au titre du bail à la somme annuelle de 35.496,42 euros HT et hors charges, représentant 50 % du montant contractuellement du, et ce à compter du 1er août 2024 et jusqu’à l’achèvement des travaux de réparation nécessaires pour remédier aux infiltrations ;condamner in solidum la société CLAIRSOFF, la société CDC HABITAT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “B” sis [Adresse 10] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner in solidum la société CLAIRSOFF, la société CDC HABITAT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “B” sis [Adresse 10] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025.

À cette audience, la société BNP PARIBAS sollicite désormais du juge des référés qu’il :

ordonne une expertise judiciaire relativement aux infiltrations affectant les lieux loués ;ordonne la suspension du règlement du montant des loyers et charges dus au titre du bail à compter du 1er août 2024 jusqu’à l’achèvement des travaux de réparation nécessaires pour remédier aux infiltrations ;à titre subsidiaire, si la suspension du règlement du montant des loyers et charges ne devait pas être ordonnée, l’autorise à réduire le montant des loyers et charges dus au titre du bail à la somme annuelle de 35.496,42 euros HT et hors charges, représentant 50 % du montant contractuellement du, et ce à compter du 1er août 2024 et jusqu’à l’achèvement des travaux de réparation nécessaires pour remédier aux infiltrations ;ordonne le partage à parts égales, entre elle-même et la société CLAIRSOFF, de la consignation à valoir sur les frais et honoraires de l’expert judiciaire ;condamne tout succombant aux entiers dépens.Au soutien de sa demande d’expertise judiciaire, la société BNP PARIBAS expose que le local qu’elle loue subit des infiltrations persistantes depuis plusieurs années l’empêchant de jouir paisiblement des locaux, circonstances qui l’ont contrainte à fermer ponctuellement lesdits locaux en avril 2023.

Au soutien de sa demande de suspension des loyers, elle fait valoir que l’état très dégradé des locaux et le défaut de jouissance qu’il induit, lui permettent de se prévaloir d’une exception d’inexécution. Elle indique que la société CLAIRSOFF n’a entrepris aucune démarche pour se conformer à ses obligations de délivrance et d’entretien, ni celle de lui assurer la jouissance paisible des locaux.

En défense, la société CDC HABITAT et la société FONDS DE LOGEMENT INTERMÉDIAIRE, intervenant volontairement à l’instance, formulent protestations et réserves à l’expertise.

La société CDC HABITAT précise qu’elle n’est pas propriétaire de locaux dans l’ensemble immobilier, mais qu’elle s’est vue confier un mandat de gestion par la société FONDS DE LOGEMENT INTERMÉDIAIRE, copropriétaire au sein de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]) au [Localité 14] sollicite du juge des référés de :

à titre principal,

constater qu’il n’est prouvé aucun dommage trouvant son origine dans les parties communes ;constater qu’aucune faute ne peut lui être reprochée ;rejeter les demandes de condamnation de la société BNP PARIBAS formées à son encontre comme se heurtant à des contestations sérieuses, ainsi que la demande de cette société fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;à titre subsidiaire,

condamner solidairement la société BNP PARIBAS, la société CLAIRSOFF et la société CDC HABITAT à le garantir de toute condamnation ;condamner solidairement la société BNP PARIBAS, la société CLAIRSOFF et la société CDC HABITAT aux dépens ; condamner solidairement la société BNP PARIBAS, la société CLAIRSOFF et la société CDC HABITAT à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il n’y a aucune urgence puisque les traces d’infiltrations constatées ne sont pas toutes actives ; que la société BNP PARIBAS ne démontre pas d’imminence d’un dommage, ni son caractère irréparable, ni sa persistance ; et qu’il n’est pas démontré que les dommages trouvent leur origine dans les parties communes.

La société CLAIRSOFF formule ses protestations et réserves sur la demande d’expertise.

La société FONCIERE CRISTAL intervient volontairement à l’instance. Elle sollicite du juge des référés qu’il :

rejette les demandes de la société BNP PARIBAS en ce qu’elles se heurtent à une contestation sérieuse ;à titre subsidiaire, condamne in solidum le syndicat des copropriétaires, la société CDC HABITAT et la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;prenne acte de ses protestations et réserves ;condamne la société BNP PARIBAS aux dépens ;condamne la société BNP PARIBAS à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société FONCIERE CRYSTAL fait valoir que le local commercial a été livré neuf et brut de décoffrage, brut de béton, fourreaux de fluides en attente, vitrines et devantures non fournies et non posées ; que la société BNP PARIBAS exploite actuellement la totalité des locaux et n’est donc pas dans l’impossibilité absolue d’exploiter les locaux qui ne sont pas rendus impropres à l’usage auquel ils sont destinés ; que le juge des référés n’a pas le pouvoir de réduire le loyer ; qu’elle respecte son obligation de délivrance conforme, a été diligente dans la gestion des difficultés rencontrées et est dépendante du comportement de tiers ; et que certaines fuites pourraient provenir des logements d’habitation situés au-dessus du local.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Il convient, en application des articles 328 et suivants du code de procédure civile, de recevoir les interventions volontaires de la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE et de la société FONCIERE CRISTAL qui se rattachent aux prétentions initiales par un lien suffisant.

Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

Et l’article 127-1 du même code dispose qu’ “A défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire”.

En l’espèce, au vu des pièces produites aux débats, notamment le procès-verbal de commissaire de justice du 26 avril 2024, il est justifié par la société demanderesse d’un motif légitime à voir établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige susceptible de l’opposer aux défendeurs dans le cadre d’une action judiciaire.

Le différend opposant les parties justifie donc d’accueillir la demande d’expertise dans les termes du dispositif ci-dessous.

La nature du litige rend par ailleurs envisageable, voire opportune, une mesure de médiation, laquelle pourra permettre un échange entre les parties, apaisé par la présence d’un médiateur, sur tous les aspects du différend qui les oppose.

Il y a donc lieu d’ordonner une mission mixte associant la recherche de réponses et de solutions techniques et une tentative de rapprochement des parties.

En l’état du litige, la provision à valoir sur les honoraires de l’expert sera mise à la charge de la seule société demanderesse.

Sur les demandes relatives au loyer

Le juge des référés, juge de l’évidence, ne dispose pas du pouvoir d’apprécier le respect par les parties à un contrat de leurs obligations respectives et de sanctionner un éventuel défaut de respect.

Il n’y aura dès lors pas lieu à référé sur la demande fondée sur l’exception d’inexécution, ainsi que sur la demande de réduction du loyer.

Sur les demandes accessoires

En l’état de la procédure, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, et il est équitable de décider qu’il en sera de même s’agissant des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Recevons les interventions volontaires de la société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE et de la société FONCIERE CRISTAL ;

1- sur l’expertise :

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons pour y procéder :

M. [U] [K]

[Adresse 4]

[Localité 13]

Port. : 06.09.65.90.73

Email : [Courriel 17]

Expert près la cour d’appel de Versailles

avec pour mission, les parties et leurs conseils régulièrement convoqués, après avoir pris connaissance du dossier :

1/ Se rendre sur place : [Adresse 8] et [Adresse 3] ;

2/ Se faire remettre copie de tout document utile et les annexer au rapport ;

3/ S’adjoindre si nécessaire les services d’un sapiteur d’une spécialité distincte de la sienne ;

4/ Examiner les désordres allégués dans l’assignation ; et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

5/ Décrire lesdits désordres, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toutes modalités techniques que l’expert estimera nécessaires ; en rechercher la ou les causes ;

6/ Fournir tous renseignements techniques ou de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

7/ Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

8/ Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

9/ Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

10/ Pour chacun des désordres, préciser si les dommages compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropres à sa destination ;

11/ Proposer le cas échéant un apurement des comptes entre les parties ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Bobigny, service du contrôle des expertises, avant le 31 décembre 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle, notamment dans l’hypothèse d’une mesure de médiation ;

Disons que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise si elle est conduite jusqu’à son terme ;

Disons qu’à l’issue de ses opérations, l’expert devra adresser aux parties un rapport de synthèse comportant ses observations et constatations, et la réponse provisoire à tous les chefs de la mission ;

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler ensuite leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 2.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société BNP PARIBAS entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal avant le 30 avril 2025 ;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

2 – sur la médiation :

Désignons :

L’institut d'[15] et de Médiation

[Adresse 5]

[Localité 11]

[Courriel 16]

en qualité de médiateur dans le litige qui oppose les parties susnommées ;

Disons que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a été en mesure, par une note, d’apporter aux parties les premières réponses techniques s’agissant de l’origine et des conséquence de l’infiltration, et le cas échéant des propositions de solutions réparatoires ;

Disons qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Disons que le médiateur ainsi informé aura alors pour mission :

d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation ;de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Disons que les parties devront se présenter à ce rendez-vous d’information en personne, ac-compagnées, le cas échéant de leur conseil ; ce rendez-vous est obligatoire et gratuit, et peut se faire par visio-conférence en cas d’impossibilité d’une rencontre en présentiel ;

Disons qu’à l’issue de ce premier rendez-vous, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de la part d’au moins l’une des parties, le médiateur en informera le juge des référé et l’expert ; le médiateur cessera ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Disons que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu ;il est fixé à 2.500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur qui devra être versé entre les mains du médiateur par la société BNP PARIBAS à hauteur de 1.000 euros et par chacun des cinq défendeurs, à hauteur de 300 euros chacun, et ce, sauf meilleur accord des parties ;le montant de la provision devra être versé avant la date fixée pour la première réunion, à peine de caducité de la désignation du médiateur ; dans l’hypothèse d’une caducité, l’expert en sera avisé par le médiateur et les opérations d’expertise reprendront ;la désignation est faite pour une durée de 3 mois à compter de la date de la première réunion de médiation et ce délai pourra être prorogé à la demande du médiateur ;sauf accord des parties, si la provision était insuffisante pour couvrir les frais de la médiation, le montant du reliquat sera fixé en accord avec les parties et selon les modalités convenues entre elles et, en cas de difficulté, il en sera référé au juge ;

Disons que les séances de médiation se dérouleront dans les locaux professionnels du médiateur ou en tout autre lieu convenu avec les parties ;

Disons que le médiateur informera le juge des référés de tout incident affectant le bon déroulement de la médiation, dans le respect de la confidentialité de rigueur en la matière ;

Disons qu’au terme de la médiation, le médiateur informera le juge des référés et l’expert, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Disons que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Disons que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties ayant déclenché la mesure de médiation, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Rejetons les autres demandes ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

Rejetons les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 06 MARS 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE