Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 22 Mai 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [F] [Y], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [E]

6 Allée des Vétivers

Logement 10 Etage 1

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 novembre 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 mars 2025

prorogé au : 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/02079 – N° Portalis DBYS-W-B7I-ND64

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [B] [E] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 29 décembre 2020 à effet au même jour, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à [B] [E] un logement lui appartenant sis, 6 allée des Vetivers, 1er étage, appartement n°10 – 44300 NANTES, outre un garage, moyennant un loyer mensuel initial de 475,71 € pour le logement, 51,83 € pour le loyer du garage outre une provision mensuelle pour charges de 39,14 €.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [B] [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 677,43 € arrêté au 2 janvier 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail signé le 29 décembre 2020 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

· A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

· Ordonner l’expulsion de [B] [E] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner [B] [E] au paiement de la somme de 835,24 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 29 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner [B] [E] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 564,28 € à compter du 19 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

· Condamner [B] [E] au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le 14 septembre 2023, la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de [B] [E]. En l’absence de contestation dans le délai prévu, les mesures imposées par la Commission sont entrées en application.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4.052,75 € au titre des loyers et charges échus. Elle indique que la dette est née en août 2022, que les APL sont suspendues et que la locataire n’a pas effectué de paiement depuis février 2024. Par ailleurs, elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

Régulièrement assignée à personne, [B] [E] a comparu. Elle a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant avoir perdu son travail et souhaiter déposer un second dossier de surendettement au vu de ses dettes de loyer et d’énergie. Par ailleurs, elle indique qu’elle souhaite obtenir un logement plus petit avec un chauffage collectif, tout en précisant que son logement actuel est insalubre. Par ailleurs, elle indique qu’elle va obtenir une mesure d’accompagnement budgétaire. Enfin, elle a déclaré ne pas être en capacité de proposer des délais de paiement afin d’apurer sa dette.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. A la suite d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 5 juin 2023, reçue le 13 juin 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 25 avril 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 25 avril 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2024, dont le préfet a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail pour non-paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 janvier 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [B] [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 677,43 € arrêté au 2 janvier 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines à la locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 mars 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [B] [E].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de NANTES MÉTROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[B] [E] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.052,75 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 18 novembre 2024, déduction faite des frais de procédure. Cette dette est née postérieurement à la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée par la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique en date du 14 septembre 2023 et à l’effacement de la dette à hauteur de 1.012,55 €.

Il convient de déduire la somme de 46,75 € correspondant à des frais au titre d’une assurance souscrite pour le compte de la locataire, d’un montant de 2,75 € par mois sur une période allant de mars 2023 à juillet 2024 (2,75 x 17). La société bailleresse ne rapporte en effet pas la preuve d’avoir adressé à la locataire la mise en demeure prévue par l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 l’informant de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour son compte.

En conséquence, [B] [E] sera condamnée au paiement de la somme de 4.006 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 18 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 19 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 616,04 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a indiqué refuser les délais de paiement, la locataire ne rentrant pas dans les conditions légales.

D’après le relevé de compte locataire, le dernier paiement effectué par [B] [E] remonte à février 2024.

Lors de l’audience, la locataire a déclaré ne pas être en capacité de proposer des délais de paiement afin d’apurer sa dette.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [B] [E].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [B] [E], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, la demande de NANTES MÉTROPOLE HABITAT présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 29 décembre 2020 entre NANTES MÉTROPOLE HABITAT et [B] [E], concernant le logement sis 6 allée des Vetivers, 1er étage, appartement n°10 – 44300 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 9 mars 2024 ;

CONDAMNE [B] [E] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 4.006 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 18 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [B] [E] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 19 novembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 616,04 € et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [B] [E], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [B] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [B] [E] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY