TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/07042 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZX2Y

Minute : 25/00305

S.A. HLM RATP HABITAT

Représentant : M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

C/

Monsieur [T] [Y]

Madame [C] [Y]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Mars 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM RATP HABITAT, anciennement dénommée LOGIS TRANSPORTS

demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [Y],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [Y],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 03 avril 2017, l’entreprise sociale pour l’habitat LOGIS-TRANSPORTS a donné à bail à Monsieur [T] [Y] et Madame [C] [Y] un appartement (Bâtiment E, escalier 60, 3ème étage) situé [Adresse 3] [Localité 6], pour un loyer mensuel actuel de 655,15 euros incluant les provisions sur charges.

Selon procès verbal de l’assemblée générale du 17 octobre 2018, la l’ESH LOGIS-TRANSPORTS a modifié sa dénomination sociale pour devenir RATP HABITAT.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2023, la SA d’HLM RATP HABITAT a fait signifier à Monsieur [T] [Y] et Madame [C] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 553,84 euros en principal, au titre des loyers impayés au 1er septembre 2023.

La Caisse d’allocations familiales a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 14 mai 2024 reçue le 21 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 août 2024, la SA d’HLM RATP HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [Y] et Madame [C] [Y] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [Y] et Madame [C] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est et d’un serrurier,ordonner que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera réglé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls des défendeurs et de qui ils appartiendront,fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours révisable et augmenté des charges,condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [C] [Y] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [C] [Y] au paiement de la somme de 3989,08 euros au titre de la dette locative, augmentéE des loyers charges et indemnités d’occupations dus au jour de l’audience, avec intérêts de droit sur la somme de 553,84 euros à compter du 20 septembre 2023 et de l’assignation sur le surplus,en cas de suspension des effets de la clause résolutoire, juger que les loyers, charges et éventuels suppléments de loyer devront être payés intégralement à leur échéance à compter de l’audience, et que, à défaut comme en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à valoir sur la dette locative pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire reprendra son plein effet, condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [C] [Y] au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 08 août 2024.

À l’audience du 13 janvier 2025, la SA d’HLM RATP HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6592,70 euros arrêtée au 09 janvier 2025, loyer du mois de janvier 2025 inclus.

Elle soutient que Monsieur [T] [Y] et Madame [C] [Y] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 20 septembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [T] [Y] et Madame [C] [Y] régulièrement cités à personne, ne sont ni présents ni représentés. Le jugement susceptible d’appel sera en conséquence réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 08 août 2024 en vue d’une audience prévue le 13 janvier 2025, soit plus de deux mois après.

D’autre part, la SA d’HLM RATP HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 21 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 août 2024.

En conséquence, les demandes de la SA d’HLM RATP HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 03 avril 2017, du commandement de payer délivré le 20 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 09 janvier 2025 que la SA d’HLM RATP HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 71,02 euros, 182,26 euros,193,62 euros et 186,76 euros, soit une somme de 446,90 euros et les frais de pénalités non justifiés qui sont imputés à hauteur de 83,82 euros (11 x 7,62 euros), soit une somme totale à déduire d’un montant de 446,90 euros.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [C] [Y] à payer à la SA d’HLM RATP HABITAT la somme de 6592,70 euros, au titre des sommes dues au 09 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 07 août 2024 sur la somme de 2420,47 euros et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, s’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient à l’article 15 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer, le contrat sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 03 avril 2017 pour une durée trois mois, et tacitement reconduit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 20 septembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, les modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire sont encadrées par la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public. Ces modalités résultent de l’effet de la loi et sont indépendantes de la volonté des parties. Dès lors, la clause résolutoire mentionnant un délai deux mois et des modalités distinctes de celles prévues par l’article 24, doit néanmoins être appliquée, selon les modalités de ce texte, dans sa version en vigueur au moment de la mise en œuvre de la clause.

Il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 02 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 03 avril 2017 à compter du 03 novembre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [Y] et Madame [C] [Y] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du logement après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [T] [Y] et Madame [C] [Y] in solidum au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [Y] et Madame [C] [Y] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM RATP HABITAT la totalité des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [T] [Y] et Madame [C] [Y] in solidum à payer à la SA d’HLM RATP HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA d’HLM RATP HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 03 avril 2017 entre la SA d’HLM RATP HABITAT d’une part, et Monsieur [T] [Y] et Madame [C] [Y] d’autre part, concernant le logement (Bâtiment E, escalier 60, 3ème étage) situé [Adresse 3] [Localité 6], sont réunies à la date du 03 novembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [C] [Y] à payer à la SA d’HLM RATP HABITAT la somme de 6592,70 euros, au titre des sommes dues au 09 janvier 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 07 août 2024 sur la somme de 2420,47 euros et à compter du présent jugement sur le surplus,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [T] [Y] et Madame [C] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux (Bâtiment E, escalier 60, 3ème étage) situés [Adresse 3] [Localité 6], avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Y] et Madame [C] [Y] à payer à la SA d’HLM RATP HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du mois de février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Y] et Madame [C] [Y] à payer à la SA d’HLM RATP HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Y] et Madame [C] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 septembre 2023, le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

DEBOUTE la SA d’HLM RATP HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT