TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00443

N° Portalis DBX4-W-B7I-TZDS

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Décembre 2025

E.P.I.C. [Localité 8] METROPLE HABITAT,

C/

[E] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

[Localité 8] METROPOLE

HABITAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 18 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB greffier lors des débats et de Aurélie BLANC greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition le 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 8] METROPLE HABITAT,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Madame [U] [D] (Chargée judiciaire contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [S],

demeurant [Adresse 5]

Ayant comme conseil par Maître Elise DEMOURANT, avocate au barreau de TOULOUSE, présente lors de l’appel des causes mais absente lors du déroulé du débat

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 juin 2021, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [S] [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 413,19 euros, charges comprises.

Le 30 septembre 2024, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [S] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 26 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1395,17 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 décembre 2024.

A l’issue de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 30 septembre 2025.

A cette audience, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT, représenté par madame [U] [D], chargée Judiciaire contentieux munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4261,74 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de août 2025 comprise. Se référant oralement à ses conclusions versées au débat, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT s’oppose à l’irrecevabilité de l’assignation allégué par le défendeur, au visa de l’article 24 II et exposant que l’assignation délivrée à Monsieur [S] en date du 13 décembre 2024 a été notifiée à la Préfecture en date du 16 décembre 2024. Concernant l’absence de régularisation des causes du commandement, elle fait valoir que si la somme de 463,87 euros a été versée, celle-ci ne couvre pas l’intégralité des sommes demandées.

Le bailleur expose la procédure antérieure pour considérer que Monsieur [S] [E] a bien connaissance de ses obligations et que malgré les deux renvois de la présence procédure, il n’avait pas repris le paiement des loyers.

Concernant la demande de délais, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT, en raison de la reprise du paiement avant l’audience, ne s’oppose pas à la mise en place de délai de paiement, sous réserve qu’il soit limité à 24 mois et à la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Monsieur [S] [E], représenté par Maître Elise DEMOURANT, soutient ses conclusions aux termes desquelles il est demandé au juge des contentieux de la protection, de :

A titre principal :

— Juger irrecevable l’assignation en justice délivrée à la requête de [Localité 8] METROPOLE HABITAT à Monsieur [S];

A titre subsidiaire:

— Déclarer sur les demandes formulées par [Localité 8] METROPOLE HABITAT se heurte à une contestation sérieuse;

— Débouter [Localité 8] METROPOLE HABITAT de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

A titre très subsidiaire :

— Déclarer que les causes du commandement ont été régularisées dans le délai de 2 mois;

— Déclarer que le jeu de la clause résolutoire n’est pas acquis;

— Débouter [Localité 8] METROPOLE HABITAT de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

A titre infiniment subsidiaire

— Accorder à Monsieur [S] des délais de paiement de 36 mois afin d’apurer sa dette locative;

— Suspendre les effets de la clauses résolutoire;

— Débouter [Localité 8] METROPOLE HABITAT de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

A l’appui de sa défense, Monsieur [S] [E], représenté par son conseil, soulève l’irrecevabilité de l’assignation au motif du défaut allégué de saisine de la CCAPEX.

Sur le fond, il fait valoir l’existence d’une contestation sérieuse tirée de l’absence de signature du contrat de bail, considération que l’appréciation de la validité de la mise en oeuvre d’une clause résolutoire issue d’un contrat non signé excède les pouvoirs du juge des référés.

A titre subsidiaire, Monsieur [S] [E] expose que les causes de commandement ont été régularisées dans les deux mois, de sorte que la clause résolutoire n’est pas acquise.

Enfin, a titre infiniment subsidiaire, il sollicite des délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire sur une durée de 36 mois, étant en capacité financière d’apurer cette dette dans ce délai. Il appuie également sa demande de délai sur la disproportion d’une mesure d’expulsion au regard de sa situation.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 26 avril 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II – SUR L’EXISTENCE D’UNE CONTESTATION SERIEUSE TIRE DE L’ABSENCE DE SIGNATURE DU BAIL

L’absence de signature du bail par monsieur [S] [E], en présence d’éléments démontrant de façon incontestable la réalité de celui-ci, le logement étant occupé et des loyers étant payés, et en l’état de la connaissance par ce dernier des conditions dudit bail au regard du paraphe de chacune des pages, en ce compris celle mentionnant la clause résolutoire (page 7 Article 9), ne caractérise pas à elle seule une contestation sérieuse de nature à justifier la saisine du juge du fond.

III – SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 juin 2021 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 467,43 euros a été signifié le 30 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat, frais de procédure déduits (801,72 euros desquels il est soustrait 334,29 euros au titre des frais de procédure antérieurs).

Monsieur [S] [E] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 463,43 euros.. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 novembre 2024.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 30 septembre 2025 démontrant que Monsieur [S] [E] reste devoir la somme de 4261,74 euros, mensualité de août 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Monsieur [S] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4261,74 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024 sur la somme de 467,43 euros euros, du 13 décembre 2024 sur la somme de 1395,17 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, bien que le loyer courant ait fait l’objet d’un versement avant l’audience, ce qui permet à monsieur [S] [E] de formuler une demande de délai, ce dernier ne produit aucun élément actualisé de sa situation qui viendrait démontrer sa capacité à régler sa dette locative, en plus de son loyer courant. Il a fait par ailleurs l’objet d’une première procédure d’expulsion et montre des difficultés à honorer le règlement de son loyer de façon structurelle Les derniers éléments produits remontaient au mois d’avril 2025, révélant des ressources limitées dans le cadre d’une fin d’indemnisation par pôle emploi..

Malgré ses éléments, en l’état de l’accord du bailleur sur des délais dès lors qu’il serait octroyé sur une période 24 mois, et donc favorable à la possibilité laissée à monsieur [S] [E] de demeurer dans les lieux, ce dernier sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 29 mensualités de 142 euros chacune et d’une 30 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [S] [E] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [S] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT, Monsieur [S] [E] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juin 2021 entre l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT et Monsieur [S] [E] concernant un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] sont réunies à la date du 30 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [E] à verser à l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 4261,74 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2025, incluant une dernière facture de août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024 sur la somme de 467,43 euros, du 13 décembre 2024 sur la somme de 1395,17 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [S] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 142 euros chacune et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la première présentation d’une mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [S] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [S] [E] soit condamné à verser à l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [E] à verser à l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,