TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01540

N° Portalis DBZS-W-B7I-YAW7

N° de Minute : L 24/00636

JUGEMENT

DU : 09 Décembre 2024

S.C.I. [F] FT

C/

[Z] [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. [F] FT, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Manuel BUFFETAUD, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Z] [P], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Octobre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 1540/24 – Page – MAEXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 janvier 2012, la S.C.I. [F] FT a donné à bail à Monsieur [Z] [P] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 340 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 30 euros, pour une durée de 6 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, la S.C.I. [F] FT a fait signifier à Monsieur [Z] [P] un commandement de payer la somme principale de 928,48 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 20 novembre 2023.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, S.C.I. [F] FT a fait assigner Monsieur [Z] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à compter du 2 janvier 2024 pour défaut de paiement des loyers ;Ordonner l’expulsion des lieux loués situés [Adresse 6] ([Adresse 8]) de Monsieur [Z] [P], ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’aide d’un huissier, et si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ;Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 2 janvier 2024, jusqu’à son départ effectif des lieux à une somme équivalente au montant du dernier loyer charges comprises, soit 426,03 euros ;En conséquence, condamner Monsieur [Z] [P] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation à la S.C.I. [F] FT, jusqu’à son départ effectif des lieux donnés à bail ;Condamner Monsieur [Z] [P] au paiement de la somme de 1828,48 euros à la S.C.I. [F] FT au titre des loyers, et indemnité d’occupation dus et arrêtés au 5 janvier 2024 (somme à parfaire au jour des plaidoiries), majorée des intérêts légaux à compter de la délivrance du commandement de payer ;Dire et juger supprimé le délai prévu à l’article 62 de la loi du 8 juillet 1991 ;Condamner Monsieur [Z] [P] au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et PV de saisie-conservatoire.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 31 janvier 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 octobre 2024. La S.C.I. [F] FT, représentée par son conseil, maintient les demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 1er octobre 2024 à la somme de 1574,21 euros. Elle indique que le locataire a repris le paiement des loyers depuis le mois de juin et s’en rapporte s’agissant des délais de paiement.

Monsieur [Z] [P] comparaît en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette, expliquant qu’il était en arrêt maladie et qu’il travaille à nouveau depuis juin 2024. Il sollicite de rester dans les lieux ainsi que des délais de paiement et indique pouvoir régler le loyer ainsi que la somme mensuelle de 50 euros en règlement de sa dette. Il précise percevoir 1500 euros de revenus mensuels.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, étant précisé qu’en outre la demande de dire et juger supprimé le délai prévu à l’article 62 de la loi du 8 juillet 1991 n’est étayée par aucun moyen de fait ou de droit dans la discussion.

En outre, il convient de relever que l’adresse du contrat de bail est le [Adresse 2], la demande d’expulsion du [Adresse 5] dans le dispositif des conclusions de la bailleresse devant être considérée comme une erreur matérielle qui sera corrigée.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.C.I. [F] FT verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 2 janvier 2012 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, du 20 novembre 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus.

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que Monsieur [Z] [P] reste devoir à la S.C.I. [F] FT la somme de 1232,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, après déduction des frais de poursuites (frais du commandement de payer du 7 août 2023, du 20 novembre 2023, du 5 janvier 2024 et de la sommation de payer du 5 juillet 2024) qui seront compris dans les dépens.

Monsieur [Z] [P], comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’il reconnaît à l’audience.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Z] [P] à payer à la S.C.I. [F] FT la somme de 1232,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la S.C.I. [F] FT justifie avoir régulièrement signifié le 20 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 928,48 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par Monsieur [Z] [P].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 janvier 2024, et non du 2 janvier 2024, le contrat de bail étant à l’époque soumis aux dispositions antérieures de la loi et le commandement de payer ne visant pas un délai de six semaines mais de deux mois.

Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VII de la même loi prévoit que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier et des débats que Monsieur [Z] [P] réside seul, qu’il perçoit des revenus mensuels de 1500 euros et les APL à hauteur de 291 euros et s’acquitte de charges d’un montant mensuel de 603,91 euros, incluant le paiement du loyer.

Monsieur [Z] [P] indique avoir été en arrêt maladie et retravailler depuis le 3 juin 2024. Il propose de verser la somme de 50 euros par mois en remboursement de la dette locative.

La S.C.I. [F] FT s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Néanmoins, Monsieur [Z] [P] a manifesté une volonté réelle de régulariser sa situation financière en proposant de régler la somme de 50 euros en plus du reliquat du loyer courant pour apurer sa dette.

Il convient en outre de souligner que Monsieur [Z] [P] paie son loyer en intégralité, soit la somme de 426,46 euros, ainsi qu’une somme supplémentaire afin d’apurer sa dette locative depuis le mois de juin 2024, date à laquelle il a repris le travail, et ce en plus des aides de la CAF directement versées au bailleur :

Un versement de 300 euros le 25 juin 2024 ;Un versement de 600 euros le 16 juillet 2024 ;Un versement de 600 euros 19 août 2024 ;Un versement de 600 euros le 14 septembre 2024.

De fait, la dette de loyer a baissé entre la date du commandement de payer et la date de l’audience.

Au vu du montant de la dette locative, de la situation du locataire, de la reprise des paiements et de la proposition de règlement formulée à l’audience, des délais de paiement lui seront accordés.

Monsieur [Z] [P] sera ainsi autorisé à s’acquitter de sa dette par mensualités successives d’un montant de 50 euros durant 25 mois, en plus du loyer courant et des charges, et paiera au 25ème mois le solde restant dû, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Monsieur [Z] [P] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En cas de défaut de paiement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette reviendra immédiatement exigible quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée sans qu’il soit nécessaire de saisir à nouveau le Juge des contentieux de la protection.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.C.I. [F] FT pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 426,46 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Monsieur [Z] [P] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 21 janvier 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [P], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à payer à la S.C.I. [F] FT la somme de 1232,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 304,25 euros, et à compter du 31 janvier 2024, date de l’assignation, pour la somme de 900 euros ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.C.I. [F] FT et Monsieur [Z] [P], portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 9] sont réunies à la date du 21 janvier 2024 ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit à l’égard de Monsieur [Z] [P] pendant le cours des délais de paiement accordés ;

ACCORDE à Monsieur [Z] [P] des délais de paiement, et l’AUTORISE à se libérer de sa dette locative en 25 mensualités, dont 24 mensualités de 50 euros, et la 25ème et dernière échéance soldant la dette ;

RAPPELLE que chaque mensualité de 50 euros est due en plus du montant du loyer courant et des charges ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 15 du mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et ensuite, de mois en mois, le 15 de chaque mois, jusqu’à parfait règlement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

DIT que la clause de résiliation retrouve son plein effet à cette date ;

DIT que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [Z] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. [F] FT à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à payer à la S.C.I. [F] FT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 426,46 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 21 janvier 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 11] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR