TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01340 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZM65

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 MARS 2025

MINUTE N° 25/00192

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Nous, M. Michaël MARTINEZ, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 24 Janvier 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SCI DU [Adresse 3]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

ayant pour avocat plaidant M^e Jean Philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN et pour avocat postulant M^e Charles WEIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0160

ET :

La société LABEL AUTO

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe SACKOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :D0414

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er avril 1992, renouvelé le 27 juillet 2020, la SCI du [Adresse 1] a consenti à la SARL Label auto un bail portant sur des locaux situés [Adresse 1] à Montreuil (93100).

Au cours de la relation contractuelle la société Label auto a rencontré à plusieurs reprises des retards de paiement et les parties ont eu des différends portant sur l’indexation des loyers et la réalisation de travaux.

Par acte d’huissier du 31 janvier 2024, la SCI du [Adresse 1] a fait délivrer à la société Label auto un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, la SCI du [Adresse 1] a fait assigner la société Label auto en référé devant le président de ce tribunal, pour :

faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers à effet au 29 février 2024,obtenir l’expulsion de la société Label auto des locaux loués,condamner la société Label auto à lui payer la somme provisionnelle de 12 984,87 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024,condamner la société Label auto à lui payer un indemnité d’occupation mensuelle pour la somme de 3 044,50 euros TTC, outre les charges dues sur justificatifs, à compter du 1er mars 2024,condamner la société Label auto à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer pour la somme de 183,29 euros.

L’affaire a été appelée aux audiences des 5 septembre, 25 octobre, 5 décembre 2024 et retenue le 24 janvier 2025.

Dans ses conclusions, soutenues à l’audience, la SCI du [Adresse 1] maintient ses demandes à l’exception de sa demande de paiement de 12 984,87 euros et demande également au juge des référés de débouter la société Label auto de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de l’octroi de délais de paiement ainsi que de l’ensemble de ses demandes.

Elle indique que la dette a été apurée postérieurement à l’assignation. S’agissant de la demande de travaux formée par la société Label auto, elle estime qu’en présence d’une contestation sérieuse il ne peut y être fait droit en référé, tout en indiquant que la vétusté alléguée est imputable au preneur.

Dans ses conclusions, soutenues à l’audience, la société Label auto demande au juge des référés de :

lui octroyer un délai de paiement de 9 mois à compter 29 février 2024 pour s’acquitter des causes du commandement de payer du 31 janvier 2024 et susrpendre les effets de la clause résolutoire dans ce délai,ordonner à la SCI du [Adresse 1] de réaliser ou faire réaliser à ses frais les travaux de remplacement, ou à tout le moins de remise en état de la porte d’entrée coulissante du garage, et de remplacement de la fenêtre du bureau, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance,se réserver la liquidation de l’astreinte, condamner la SCI du [Adresse 1] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SCI du [Adresse 1] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Sackoun.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, visées à l’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes conséquentes

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le renouvellement du bail stipule en son article 14 qu’à défaut d’exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance par le bailleur d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré le 31 janvier 2024, dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, pour le paiement de la somme en principal de 12 984,87 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte de l’assignation sans être contesté par la société Label auto qui fait état d’une régularisation de sa dette au 30 septembre 2024, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 1er mars 2024.

L’obligation de la société Label auto de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Par ailleurs, la société Label auto ayant apuré sa dette et étant à jour de ses loyers courants, il y a lieu de débouter la SCI du [Adresse 1] de sa demande tendant au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’à la suite de l’assignation délivrée le 24 juillet 2024, la société Label auto s’est entièrement acquittée de sa dette à la fin du mois de septembre 2025 et que depuis cette date elle a également payé les loyers courants.

Par ailleurs, il est justifié que l’épouse du gérant de la société Label auto est atteinte d’une longue maladie depuis 2021, nécessitant également en 2024 des hospitalisations, et que ce dernier est identifié dans les documents médicaux comme aidant.

De plus, malgré une baisse des résultats financiers de la société Label auto entre les exercices 2022/2023 et 2023/2024, le résultat net reste positif.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit dans les conditions précisées au dispositif, aux demandes de la société Label auto de délai de paiement suspensif de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire.

Sur la demande de travaux

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 6 du contrat de bail stipule quant à lui que :

— les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ainsi que le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux,

— les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Ledit article du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Au soutien de sa demande la société Label auto produit un procès-verbal de constat d’huissier établi le 22 janvier 2020 dans lequel il est notamment indiqué :

— Je constate que la porte d’entrée du garage s’ouvre et se referme avec difficulté,

— Je note que le rail de la porte coulissante présente des traces de rouilles,

— Je note au niveau de la fenêtre en bois du bureau que l’air circule dans la pièce,

— Je note en partie droite du jeu au niveau de sa bordure (fenêtre du bureau),

— Je note que la température affichée sur le thermomètre du garage affiche 6 degrés.

Par ailleurs, la société Label auto justifie avoir demandé à son bailleur de réaliser des travaux de réparation sur la porte du garage et sur la fenêtre du bureau par courriers des 12 mars 2020, 5 juin 2020 et 6 novembre 2021.

La SCI du [Adresse 1] ne démontre pas avoir fait réaliser des travaux depuis le 22 janvier 2020, les factures produites notamment pour de rénovation de la couverture et d’une partie de la charpente étant datées des mois de novembre et décembre 2019, à l’exception d’une facture pour des travaux de faîtage du 11 octobre 2020.

Dans ces conditions il est établi que la SCI du [Adresse 1] n’a pas effectué les réparations sollicitées en 2020 et 2021.

Toutefois, il ressort de l’article 6 du contrat de bail que seules les grosses réparations de l’article 606 du code civil, en ce compris pour remédier à la vétusté sont à la charge du bailleur. Or, les constatations relevées par l’huissier ne permettent pas de caractériser les travaux à réaliser étant précisé.

Dans ces conditions il existe une contestation sérieuse sur la nature et consécutivement des travaux à réaliser. Dès lors, en l’absence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite, le juge des référés ne peut prescrire aucune mesure.

E conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de travaux.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, la société Label auto sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024.

Supportant les dépens, la société Label auto sera condamnée à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Consécutivement, la société Label auto sera déboutée de sa demande fondée sur le même texte.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

Autorise la SARL Label auto à se libérer du paiement de sa dette avant le 31 décembre 2024 ;

Constate le règlement intégral par la SARL Label auto de sa dette locative au 31 décembre 2024 ;

Dit que la clause résolutoire ne produira pas effet dans la mesure où la SARL Label auto s’est libérée de sa dette selon les modalités précitées ;

Déboute la SCI du [Adresse 1] de sa demande tendant au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2024 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de travaux de la SARL Label auto ;

Condamne la SARL Label auto aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024 ;

Condamne la SARL Label auto à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL Label auto de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 MARS 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT