TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

N° RG 24/02840 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2LXP

Minute : 25/00237

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6] – GRAND [Localité 9] GRAND EST AUX DROITS DUQUEL VIENT LA SA VILOGIA

Représentant : Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

C/

Monsieur [T] [U]

Madame [Y] [U]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Mars 2025

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6] – GRAND [Localité 9] GRAND EST AUX DROIT DUQUEL VIENT LA SA VILOGIA

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Lucien MAKOSSO, substituant Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [U]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [U]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 21 Février 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 28 mars 2022, l’OPH de [Localité 6] – Grand [Localité 9] Grand Est, aux droits duquel vient la SA VILOGIA, a consenti à M. [T] [U] et Mme [Y] [U] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 390,21 euros , outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 5 octobre 2023, l’OPH de [Localité 6] – Grand [Localité 9] Grand Est a fait délivrer à M. [T] [U] et Mme [Y] [U] un commandement de payer la somme en principal de 1977,08€ arrêtée à la date du 25 septembre 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 29 octobre 2024, l’OPH de Villemomble – Grand [Localité 9] Grand Est a fait citer M. [T] [U] et Mme [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o d’ordonner l’expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de les condamner solidairement au paiement de la somme de 3968€ au titre de la dette locative, avec intérêts à compter du commandement de payer sur la somme de 1977 euros et pour le surplus à compter de l’assignation, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus à la date de la décision à intervenir, ainsi qu’à compter de l’ordonnance à intervenir, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer normalement appelé et les charges afférentes à l’occupation du logement jusqu’à complète libération des lieux,

o de dire que le sort des meubles sera réglé par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o de les condamner solidairement à lui verser la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer.

o ordonner que l’exécution de l’ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

À l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les défendeurs n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 21 février 2025, la société VILOGIA, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 4694,05€ arrêtée à la date du 11 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

M. [T] [U] et Mme [Y] [U], cités à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 7 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 21 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH de [Localité 6] – Grand [Localité 9] Grand Est justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 26 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail conclu le 28 mars 2022 contient en son article 4.4 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 octobre 2023, pour la somme en principal de 1977,08 euros arrêtée au 25 septembre 2023, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le bail n’a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 décembre 2023.

À compter du 6 décembre 2023, les défendeurs sont devenus occupants sans droit ni titre des lieux, qu’il leur appartient désormais de quitter.

L’expulsion de M. [T] [U] et Mme [Y] [U] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu’à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [T] [U] et Mme [Y] [U] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 6 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges révisables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

La clause de solidarité ne s’étendant pas aux indemnités d’occupation, par nature délictuelle, la condamnation sera prononcée in solidum.

Les défendeurs n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

La SA VILOGIA produit un décompte indiquant que M. [T] [U] et Mme [Y] [U] restent devoir la somme de 3968,55 € arrêtée à la date du 17 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse des locataires à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 30,48 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par l’OPH de [Localité 6] pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

M. [T] [U] et Mme [Y] [U] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 3938,07€ à valoir sur la dette locative arrêtée au 17 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 938,60 euros et à compter du 29 octobre 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

En vertu de clause de solidarité présente au contrat de bail et la dette étant en partie contractuelle sur la période, la condamnation sera prononcée solidairement entre les défendeurs jusqu’à la résiliation du contrat et in solidum entre eux à compter de cette date.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [U] et Mme [Y] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA VILOGIA, M. [T] [U] et Mme [Y] [U] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La requérante ne justifiant pas en quoi il serait nécessaire que l’exécution de l’ordonnance de référé ait lieu au seul vu de la minute, il ne sera pas fait droit à cette demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 28 mars 2022, par l’OPH de [Localité 6] – Grand [Localité 9] Grand Est, aux droits duquel vient la SA VILOGIA, à M. [T] [U] et Mme [Y] [U] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 6] sont réunies à la date du 5 décembre 2023 ;

Ordonnons en conséquence à M. [T] [U] et Mme [Y] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour M. [T] [U] et Mme [Y] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

Condamnons in solidum M. [T] [U] et Mme [Y] [U] à payer à la SA VILOGIA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 6 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons solidairement jusqu’au 5 décembre 2023 puis in solidum à compter de cette date M. [T] [U] et Mme [Y] [U] à verser à la SA VILOGIA à titre provisionnel la somme de 3938,07€ à valoir sur la dette locative arrêtée au 17 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2023 sur la somme de 938,60 euros et à compter du 29 octobre 2024 pour le surplus ;

Condamnons in solidum M. [T] [U] et Mme [Y] [U] à verser à la SA VILOGIA une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons in solidum M. [T] [U] et Mme [Y] [U] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 28 mars 2025.

La greffière Le juge