Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 22 proxi fond, 29 août 2025, n° 25/02945

TJ Bobigny 29 août 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, les locataires n'ayant pas réglé leur dette dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.
Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a jugé que les locataires étaient en défaut de paiement, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion des locataires, considérant qu'ils étaient devenus occupants sans droit ni titre.
Accepté
Impayés de loyers
La cour a condamné les locataires à payer les arriérés de loyers, justifiant le montant par les éléments fournis.
Accepté
Indemnité pour occupation sans droit
La cour a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, équivalente au montant du loyer, jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais de procédure
La cour a condamné les locataires aux dépens de l'instance.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné les locataires à verser une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 22 proxi fond, 29 août 2025, n° 25/02945
Numéro(s) :	25/02945
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine DELPLA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 4]

REFERENCES : N° RG 25/02945 – N° Portalis DB3S-W-B7J-22J6

Minute :

CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE

Madame [T] [N]

Monsieur [G] [F] [P]

Représentant : M^e Lin BANOUKEPA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0721

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Antoine DELPLA

Copie et dossier délivrés à :

Mme [N] et M.[P]

Le 29 août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 août 2025;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

CDC HABITAT SOCIAL, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [T] [N], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Lin BANOUKEPA, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [G] [F] [P], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne assisté de M^e Lin BANOUKEPA, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 20 décembre 2022, la SA d’HLM CDC Habitat Social a donné à bail à M. [G] [F] [P] et Mme [T] [N], un logement, situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 753,38 euros, et 254,11 euros de provisions sur charges et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait signifier à M. [G] [F] [P] et Mme [T] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 10 204,56 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 août 2024.

Par lettre du 12 août 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait assigner M. [G] [F] [P] et Mme [T] [N], devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

o ordonner l’expulsion de M. [G] [F] [P] et Mme [T] [N] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

o autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,

o condamner solidairement M. [G] [F] [P] et Mme [T] [N], au paiement des sommes suivantes:

? 10 382,91 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de 8 août 2024,

? une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises et révisions jusqu’à la libération effective des lieux loués,

? 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

? les entiers dépens,

o dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 10 mars 2025 à la préfecture de [Localité 6].

A l’audience du 26 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 30 juin 2025.

A cette date, la SA d’HLM CDC Habitat Social, représentée, maintient les termes de son assignation et demande la condamnation de M. [G] [F] [P] et Mme [T] [N] à la somme de 15 777,85 arrêtée selon décompte du 25 juin 2025. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement. Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que M. [G] [F] [P] et Mme [T] [N] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle soutient sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil que M. [G] [F] [P] et Mme [T] [N] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. Elle ajoute que le dernier règlement ne couvre pas l’entièreté du loyer courant.

Mme [T] [N], représentée, et M. [G] [F] [P], assisté, ne contestent pas le principe de la dette, mais justifient avoir procédé à des règlements de 400 euros le 27 juin et 300 euros le 30 juin 2025. Ils indiquent percevoir respectivement 1600 et 1900 euros et avoir effectué une demande d’allocation pour le logement à laquelle ils sont éligibles. Ils ont 3 enfants à charge scolarisés à proximité du logement. Ils sollicitent des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 450 euros par mois en plus du loyer courant.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de [Localité 6] le 10 mars 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM CDC Habitat Social justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant plus de 2 mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à M. [G] [F] [P] et Mme [T] [N] le 8 août 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, prévu dans le commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 8 octobre 2024. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 20 décembre 2022 à compter du 9 octobre 2024.

Les locataires n’ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, les règlements de 700 euros effectués en mai et juin 2025 ne couvrant pas ne couvrant pas l’intégralité du montant du loyer (1085 €), et le bailleur étant opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, la demande reconventionnelle en octroi de délais de paiement ne pourra être que rejetée.

À compter du 9 octobre 2024, les défendeurs sont devenus en conséquence occupants sans droit ni titre des lieux, qu’il leur appartient désormais de quitter.

L’expulsion de M. [G] [F] [P] et Mme [T] [N] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu’à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [G] [F] [P] et Mme [T] [N] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 9 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

La clause de solidarité ne s’étend pas de façon expresse aux indemnités d’occupation, par nature délictuelle, de sorte que la condamnation sera prononcée in solidum.

La SA d’HLM CDC Habitat social produit un décompte indiquant que M. [G] [F] [P] et Mme [T] [N] restent devoir la somme de 16 300,94 € terme du mois de juin 2025 inclus.

Les frais de procédure doivent été déduits de ce décompte (522,15 €). Les derniers règlements intervenus fin juin 2025 pour une somme de 700 euros seront également déduits de la créance.

Il convient par conséquent de condamner M. [G] [F] [P] et Mme [T] [N] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 15 078,79 euros arrêtée au 30 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts à compter du 8 août 2024 sur la somme de 6442,32 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Compte tenu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail (article 8) et la dette étant en partie contractuelle sur la période, la condamnation sera prononcée solidairement entre les défendeurs jusqu’à la résiliation du contrat et in solidum entre eux à compter de cette date.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [G] [F] [P] et Mme [T] [N], in solidum, aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et d’assignation.

Il convient également de les condamner in solidum à verser à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM CDC Habitat Social aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 décembre 2022 entre la SA d’HLM CDC Habitat Social d’une part, et M. [G] [F] [P] et Mme [T] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 8 octobre 2024,

ORDONNE en conséquence à M. [G] [P] et Mme [T] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [P] et Mme [T] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM CDC Habitat Social pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

CONDAMNE in solidum M. [G] [P] et Mme [T] [N] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 9 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement jusqu’au 8 octobre 2024 puis in solidum à compter de cette date, M. [G] [P] et Mme [T] [N] à verser à la SA d’HLM CDC Habitat Social à titre provisionnel la somme de 15 078,79 euros arrêtée au 30 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts à compter du 8 août 2024 sur la somme de 6442,32 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE in solidum M. [G] [P] et Mme [T] [N] à verser à la SA d’HLM CDC Habitat Social une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [P] et Mme [T] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 29 août 2025

Le greffier, Le juge,