TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/07807 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2RO

Minute : 25/

S.D.C. [Adresse 3]

Représentant : M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Monsieur [S] [G]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Mars 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 3],

Représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [G],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [S] [G] est propriétaire des lots n°94, 136 et 40 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 18 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] a fait signifier à Monsieur [S] [G] une sommation de payer la somme de 3806.66 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, a fait assigner Monsieur [S] [G] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de condamner Monsieur [S] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] les sommes suivantes :

—  3264,78 euros correspondants aux charges de copropriété impayés au 7 août 2024 (3ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024 ;

-1.045,66 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024 ;

—  1500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner Monsieur [S] [G] en tous les dépens ainsi qu’à la somme de de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que Monsieur [S] [G] est propriétaire de lots n°40, 94 et 136 au sein de l’ensemble immobilier susvisé, mais ne paie pas régulièrement ses charges conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il précise que le défendeur n’a pas donné de suites à la sommation de payer qui lui a été adressée le 18 juillet 2024, de sorte qu’il a été contraint d’engager la présente procédure en vue d’obtenir le paiement de la somme de 3.264,78 euros au titre de charges de copropriété et ainsi que la somme de 1045,66 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il indique également que la carence du défendeur dans le paiement des charges de copropriété a provoqué de difficultés de gestion et de trésorerie, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [S] [G] cité à étude ne comparaît pas, ni personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 15 décembre 2022 et du 5 juin 2024 approuvant les comptes arrêtés au 30/06/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/07/2024 au 30/06/25, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire défaillant.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] la somme de 3264,78 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 7 août 2024, (3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1405,66 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi des mises en demeure des 12 février 2024 et 10 mai 2024 ainsi que des relances des 5 mars 2024 et 4 juin 2024, facturées respectivement chacune à 48 et 37 euros, soit un montant total de 170 euros.

Il y a lieu aussi de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 18 juillet 2024, à hauteur de 153,78 euros, dont il est justifié.

Le décompte arrêté le 7 août 2024 fait également apparaître le solde de 7,52 euros au titre des « intérêts de retard au 05/03/2024 » et 14,36 euros au titre « des intérêts de retard au 04/06/2024 » qui ne constituent pas de frais nécessaires de recouvrement.

Il convient également de déduire la somme de 350,00 euros au titre des frais de « constitution de dossier transmis à l’huissier » ainsi que la somme de 350,00 euros au titre de frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] la somme de 323.78 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [S] [G], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [S] [G] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner [S] [G] à lui payer la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] la somme de 3264,78 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 7 août 2024, (3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024.

CONDAMNE Monsieur [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] la somme de 323.78 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT