TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 23/02822 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XBR5

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. MGLA,

représentée par son gérant M. [R] [H],

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e François RICHEZ, avocat au barreau de SAINT-OMER

DÉFENDERESSE :

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE IMMOPARR

Prise en la personne de M. [L] [J], son gérant

Immatriculée au RCS de [Localité 5] METROPOLE sous le n° 392 995 817

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par M^e Amaury LAMMENS, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 Août 2024 ;

A l’audience publique du 28 Avril 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 30 juin 2025 puis prorogé pour être rendu le 15 Septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 mai 2006, la S.C.I Immoparr a donné à bail à la S.A.R.L [Adresse 4] un local à usage commercial sis à [Adresse 7] ainsi que deux emplacements publicitaires destinés à sa publicité personnelle, moyennant le règlement d’un loyer annuel de 43 726,08 euros hors taxes concernant le local et un loyer de 1 510,64 euros hors taxes pour les emplacements publicitaires, le tout payable trimestriellement d’avance le premier jour de chaque trimestre et révisable annuellement sur la base de la moyenne annuelle de l’indice du coût de la construction publié par L’INSEE.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 1er juin 2006 pour expirer le 31 mai 2015.

Le dépôt de garantie s’élevait à la somme de 11 309,18 euros correspondant à un trimestre de loyer hors taxes et le contrat de bail prévoyait que cette somme serait augmentée à l’occasion de chaque modification du taux du loyer, de façon à être égale à tout moment à trois mois de loyer.

Par acte sous seing privé du 1er juin 2015, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années aux mêmes clauses et conditions que le bail initial à l’exception notamment des clauses suivantes :

Le loyer a été fixé à la somme annuelle de 54 000 euros hors taxes et hors charges ;

Le loyer est désormais soumis à une clause d’échelle mobile ayant pour indice de référence l’indice des loyers commerciaux ;

Le preneur acquittera directement ou remboursera sur simple demande du bailleur les charges afférentes aux locaux loués et stipulées dans le bail expiré et ne sera plus tenu de verser d’avance une provision sur frais.

Puis, par acte authentique du 1er février 2016 reçu par Maître [W] [G], notaire à [Localité 6], la S.A.R.L Les Cuisines du Rond-Point a cédé son fonds de commerce comprenant le droit au bail à la S.A.R.L MGLA. La S.A.R.L MGLA a remboursé au cédant la somme de 11 309,18 euros au titre du dépôt de garantie et a versé le surplus de celui-ci à hauteur de 2 190,82 euros directement au bailleur.

Le bail a été résilié avec effet au 31 mai 2021 et un contrat intitulé « convention d’occupation précaire » a été signé entre les parties le 30 mars 2021 afin de mettre à disposition de la S.A.R.L MGLA les locaux et les emplacements publicitaires précédemment loués pour une durée d’un mois supplémentaire du 1er au 30 juin 2021.

Une discussion s’est par la suite nouée entre les parties au sujet de la restitution du dépôt de garantie et de frais de remise en état des locaux.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 décembre 2021, un chèque de 7581,79 euros a été adressé à la société MGLA en restitution du dépôt de garantie, déduction faite des sommes suivantes :

3975 euros au titre de la remise en état des locaux540 euros au titre des frais d’avocat1466,21 euros au titre de la taxe foncière 2021.

Un second chèque a été adressé à la société MGLA le 14 mars 2023 d’un montant de 1 709 ;87 euros correspondant au remboursement de dégrèvements sur les taxes foncières des années 2017, 2020 et 2021 et au remboursement du montant des honoraires d’avocat.

Un désaccord persistant sur la prise en charge des travaux, la S.A.R.L MGLA a par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2022 assigné la S.C.I Immoparr devant le tribunal de proximité de Tourcoing pour obtenir le solde de son dépôt de garantie et des dommages-intérêts.

Les demandes de la S.A.R.L MAGLA ayant été étendues au remboursement des taxes foncières antérieures, le tribunal de proximité a renvoyé pour incompétence l’affaire au tribunal judiciaire de Lille.

Sur cette assignation, la S.C.I Immoparr a constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 4 octobre 2023, la S.A.R.L MGLA sollicite du tribunal de :

Débouter la SCI Immoparr de ses demandes reconventionnelles,

La condamner au paiement :

1) de la somme de 42 490,61 euros TTC au titre des sommes payées ou ponctionnées indûment, soit :

—  3 975 € au titre des frais de remise en état ;

—  38 515,61 € TTC au titre de la facturation de la fiscalité foncière de 2017 à 2021 ;

avec intérêt au taux légal :

— pour 5 981,21 € à compter de la présentation de la mise en demeure du 19 octobre 2021, soit le 22 octobre 2021;

— pour le surplus, à compter du 3 novembre 2022.

2) de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

3) de la somme de 2 500 euros au titre de l’indemnisation des frais irrépétibles de la S.A.R.L MGLA ;

4) des entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 26 juillet 2023, la S.C.I Immoparr sollicite du tribunal de :

Débouter la société MGLA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

Condamner la société MGLA à payer à la SCI Immoparr la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner la société MGLA à payer à la SCI Immoparr la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Mettre à la charge de la société MGLA les entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais d’huissier de justice exposés à l’occasion de la présente procédure (dont les frais d’établissement du procès-verbal de constat en date du 21 décembre 2021).

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 5 août 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience du 28 avril 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juin 2025 prorogé au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande de paiement

En l’espèce, la S.A.R.L MGLA sollicite que la S.C.I Immoparr soit condamnée à lui payer la somme de 42 490,61 euros TTC correspondant :

aux frais de remise en état ponctionnés sur le dépôt de garantie d’un montant de 3 975 euros ;

à la somme de 38 515,61 euros TTC au titre de la taxe foncière de 2017 à 2021.

La S.C.I Immoparr s’oppose aux demandes de la S.A.R.L MGLA.

Sur le paiement de la taxe foncière

La S.A.R.L MGLA conteste le paiement de la taxe foncière en l’absence de clé de répartition contractuelle entre les différents locataires de l’ensemble immobilier loué par la S.C.I Immoparr.

La S.C.I Immoparr répond que la clé de répartition de l’imposition foncière est déterminée par l’administration fiscale qui a attribué au local un numéro d’invariant et qu’elle n’a pas fait l’objet de modification depuis 2017. Elle ajoute avoir restitué les sommes revenant au locataire suite aux dégrèvements que ce dernier a obtenu.

Selon l’article L. 145-40-2 du code de commerce « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1o Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2o Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble.

Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. ».

L’article R.145-35 du même code ajoute que ne peuvent être imputés au locataire :

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ;

toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ces articles tels qu’ils résultent de l’article 13 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite Loi Pinel et de son décret d’application (décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014) s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi, à l’exclusion des conventions d’occupation précaire et baux dérogatoires au statut des baux commerciaux.

Il résulte de ces dispositions que, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat doit préciser la répartition des charges entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition doit être fonction de la surface exploitée, à l’exclusion de tout autre mode de répartition.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la S.C.I Immoparr est propriétaire d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 8] dont la S.A.R.L MGLA est locataire pour partie.

Au titre des impôts et taxes, il est prévu aux contrats successifs :

Au sein du contrat de bail du 18 mai 2006 à l’article 13 « impôts et taxes » : « le Preneur prend l’engagement :

D’acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, (la taxe professionnelle) et tous autres impôts dont le Bailleur est responsable pour le Preneur à un titre quelconque et de justifier de leur acquit à toute réquisition et huit jours au moins avant le départ en fin de bail, au prorata temporis ;

De rembourser au Bailleur avec les charges, la taxe foncière afférente aux lieux loués ainsi que tous droits ou taxes afférents aux locaux loués qui pourraient ultérieurement s’ajouter ou remplacer ladite taxe ».

Au sein du bail renouvelé en date du 1er juin 2015, l’article 4 indique : « reprise des clauses et conditions du bail initial : d’un commun accord entre les parties, le renouvellement du bail s’opère aux clauses et conditions du bail initial. Toutes les clauses du bail initial sont reconduites sous réserve d’application des dispositions énoncées ci-après aux articles 5, 6, 7 et 8 du présent acte de renouvellement. »

Au sein de la convention du 30 mars 2021, l’article 6 énonce que « les charges et conditions de l’occupation demeurent identiques à celles énoncées dans le bail commercial initial et son renouvellement susvisé.

Les dispositions de la loi dite Pinel et donc de l’article L.145-40-2 sont applicables au bail renouvelé du 1er juin 2015.

Le bail renouvelé se contente de se référer aux clauses du premier bail, sans prévoir d’adaptation aux dispositions de la loi Pinel.

Si le contrat initial mentionne expressément que le preneur rembourse au bailleur la taxe foncière afférente aux lieux loués, il n’existe pas en revanche de clé de répartition conventionnelle de la taxe entre les différents locataires de l’ensemble immobilier.

De plus, il ne résulte pas des pièces et des explications données par le bailleur l’application d’une clé de répartition claire pour la détermination de la quote-part de taxe foncière réclamée à la société MGLA.

En effet, au sein de ses dernières conclusions, le bailleur invoque que la clé de répartition est déterminée par l’administration fiscale qui a attribué un numéro d’invariant à chaque local de l’ensemble immobilier et qui fixe la taxe pour chaque local. La S.C.I. Immoparr se fonde sur un tableau produit en pièce 23/2 lequel reprend le nom des différents locataires de l’ensemble immobilier, leur numéro invariant, une surface (« SP (P1+P2) ? ») et un montant de taxe foncière pour chaque local. Sur la base de ce tableau, elle soutient que la quote-part de taxe foncière correspondant au local de la S.A.R.L MGLA s’élève à 15,65 %.

Or, rien ne permet d’établir que ce tableau a été établi par l’administration fiscale.

En outre, ce tableau n’explicite pas la méthode de calcul des taxes applicables à chaque local et la clé de répartition. Ainsi, en 2017, la quote-part de taxe foncière correspondant au local de la MGLA était de 15,64 % (6947 € sur un total de 44 429 €), alors que la surface reprise pour son local représente 14,96 % de la surface totale (445 m² pour 2975 m²). Encore, pour l’année 2021, la taxe foncière de l’ensemble immobilier s’élevant à la somme de 32 530 euros et celle à la charge des locaux loués par la S.A.R.L MGLA à la somme de 9 058 euros selon le courrier de l’administration fiscale visant à justifier du calcul (pièce n° 27), la quote-part s’appliquant au locataire s’élève non pas à 15,65 % mais à 27,84 % de l’imposition totale.

Ainsi, même si le bailleur s’est fondé sur des données objectives, soit le calcul de la taxe foncière réalisé par le service des impôts en 2017 et 2021, il n’en demeure pas moins qu’aucune clé de répartition claire et constante n’a été appliquée à la répercussion de la taxe sur le preneur.

En conséquence, en l’absence de clé de répartition de la taxe foncière entre les différents locataires dans le bail et en l’absence de justification de la clé de répartition appliquée pour le calcul de la quote-part au local loué par la S.A.R.L MGLA, le preneur n’a pas été mis en mesure d’avoir une visibilité dès la date de conclusion du bail sur les charges qu’il devra assumer.

Dès lors, faute de respect de l’article L.145-40-2 du code de commerce, le bailleur ne pouvait pas lui réclamer de sommes au titre de la taxe foncière.

Il y a donc lieu d’ordonner la restitution par la S.C.I Immoparr à la S.A.R.L MGLA des sommes versées au titre des taxes foncières des années 2017 à 2021, soit la somme totale de 38 515,61 euros TTC (5 380,56 + 7 827,45 + 8 029,20 + 8 442 + 8 836,40).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de signification des conclusions portant la demande de remboursement de la taxe foncière pour la première fois soit le 3 novembre 2022.

2) Sur les frais de remise en état

La S.C.I Immoparr fait valoir que les locaux ont été pris à bail à nu par la S.A.R.L [Adresse 4] et qu’elle avait l’obligation de les remettre en état suite aux installations réalisées sans autorisation en 2011. Elle ajoute que cette obligation a été transmise à la S.A.R.L MGLA par la cession du fonds de commerce sans qu’il puisse être fait application de la clause d’accession stipulée au bail.

Elle expose qu’ont seulement été autorisés « les travaux d’habillage des murs extérieurs du local en bardage, pose des enseignes lumineuses, pose de carrelage au sol, cloisonnement des bureaux et vestiaires en fond de local et habillage des murs extérieurs » et souligne qu’elle renonce à une indemnité d’occupation pour trouble de jouissance ainsi qu’aux frais de mise en peinture des murs dégradés par la locataire.

Elle produit un devis pour la dépose et l’enlèvement des cloisons indépendantes en aggloméré servant de support de présentation de cuisine à hauteur de 3 975 euros TTC.

La S.A.R.L MGLA rétorque que le bailleur avait connaissance des travaux de cloisonnement effectués par la S.A.R.L [Adresse 4] notamment lors de la cession du fonds de commerce et n’a pas fait valoir qu’ils ont été réalisés sans autorisation. Elle invoque qu’ils sont devenus sa propriété lors de cette cession par le biais de la clause d’accession et en déduit qu’elle ne pouvait être tenue de procéder à leur enlèvement pour ne pas en être propriétaire.

Elle relève qu’aucun état des lieux n’a jamais été effectué, que le propriétaire n’a émis aucune réverse lors de la restitution des locaux et invoque l’application de la présomption de l’article 1731 du code civil.

Enfin, elle fait valoir qu’il n’est pas justifié d’une obligation à sa charge de remettre en peinture les murs ou de la nécessité de procéder à un nettoyage des locaux loués.

Elle souligne que les locaux ont été reloués après division.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

D’après l’article 1730 dudit code, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1731 dispose que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

L’article 1732 du code civil prévoit en outre que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1754 du code civil prévoit quant à lui que le locataire est exclusivement tenu des réparations locatives telles que définies à l’article considéré, sauf dispositions contractuelles contraires. Il précise ainsi que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

– Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

– Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;

– Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés;

– Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

– Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

En vertu de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Cet article n’est pas d’ordre public et il peut y être dérogé par les parties.

Enfin, l’article R.145-35 du code de commerce applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 interdit la mise à la charge du locataire des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent de grosses réparations de l’article 606.

Aux termes de l’article L.145-40-1 du code de commerce, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

Aux termes de l’article L. 145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-4, L. 145-37 à L.145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

*

En l’espèce, le contrat de bail du 18 mai 2006 stipule en son article 3 que « le preneur prend l’engagement :

3.1 De prendre les locaux loués dans l’état où ils se trouveront lors de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du Bailleur aucun travail de finition, remise en état ou réparation, sauf ce qui a été convenu aux termes de la promesse de bail ayant précédé les présentes.

3.2 De tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état et d’effectuer toutes les réparations ou remplacements qui pourraient être nécessaires, sans aucune restriction sauf ceux prévus par l’article 606 du code civil.

De maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l’ensemble des locaux, la vitrine, les vitres, la plomberie, la serrurerie, la menuiserie, l’appareillage électrique et sanitaire, tous les accessoires et éléments d’équipement, cette liste n’étant pas limitative.

De procéder à la peinture de ceux-ci aussi souvent qu’il sera nécessaire, et de remplacer, s’il y a lieu ce qui ne pourrait être réparé.

3.3 De ne pouvoir faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de murs ou de voûtes, aucune construction sans l’autorisation expresse et par écrit du Bailleur.

Dans le cas où l’autorisation serait accordée, les travaux seraient exécutés sous la surveillance et aux frais du Preneur.

3.4 De laisser en bon état d’entretien, en cas de départ du Preneur en cours de bail ou en fin de bail, tous travaux soit de finition et effectués notamment à la prise de possession, soit d’amélioration, d’aménagement, de modification ou de réparation, le tout devant bénéficier au Bailleur par voie d’accession en fin de bail, sans indemnité d’aucune sorte.

3.5 De faciliter, sans indemnité, toutes réparations, tous travaux d’amélioration, de modification ou même de construction nouvelle que le Bailleur ou la copropriété seraient amenés à faire, et de laisser traverser ses locaux par toutes canalisations nécessaires.

(…) »

Puis, en page 4 : « 4. État des Lieux

Un état des lieux sera établi contradictoirement par les parties à l’entrée du Preneur.

Au cas où pour une raison quelconque, cet état des lieux ne serait pas dressé et notamment si le Preneur faisait défaut, les locaux seront considérés comme ayant été loués en parfait état. ».

Enfin, l’article 11 du contrat dispose que « Restitution des lieux

11.1 Avant de déménager le Preneur devra, préalablement à tout enlèvement même partiel du mobilier et des marchandises, justifier par présentation des acquits du paiement des contributions à sa charge tant pour les années écoulées que l’année en cours et tous les termes de son loyer.

Il devra également rendre en bon état les lieux loués, et devra acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues.

A cet effet, au plus tard le jour de l’expiration de la location, il sera procédé contradictoirement à l’état des lieux qui comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au Preneur ».

Le bail renouvelé mentionne : « Article 4 – reprise des clauses et conditions du bail initial : d’un commun accord entre les parties, le renouvellement du bail s’opère aux clauses et conditions du bail initial. Toutes les clauses du bail initial sont reconduites sous réserve d’application des dispositions énoncées ci-après aux articles 5, 6, 7 et 8 du présent acte de renouvellement. »

Enfin, la dernière convention dispose : « Article 6 – charges et conditions de l’occupation : les charges et conditions de l’occupation demeurent identiques à celles énoncées dans le bail commercial initial et son renouvellement susvisé.

L’occupant prend l’engagement

De maintenir les locaux occupés en état permanent d’utilisation effective ;

De tenir les lieux occupés en bon état et d’effectuer toutes les réparations ou remplacements qui pourraient être nécessaires, sans aucune restriction sauf ceux prévus par l’article 606 du code civil ;

De maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l’ensemble des locaux, la vitrine, les vitres, la plomberie, la serrurerie, la menuiserie, l’appareillage électrique et sanitaire, tous les accessoires et éléments d’équipement, cette liste n’étant pas limitative.

De laisser en bon état d’entretien, au départ de l’occupant, tous travaux soit de finition et effectués notamment à la prise de possession, soit d’amélioration, d’aménagement, de modification ou de réparation, le tout devant bénéficier au Bailleur par voie d’accession en fin de bail, sans indemnité d’aucune sorte. »

En l’espèce, il est constant qu’aucun état des lieux n’a été réalisé au moment de la signature du bail initial, de son renouvellement, de la cession du droit au bail ou encore lors de la signature de la convention d’occupation du 30 mars 2021.

La clause de l’article 4 du bail initial prévoyant qu’à défaut d’état des lieux, les locaux sont présumés avoir été loués en parfait état fait obstacle aux dispositions de l’article L.145-40-1 du code de commerce interdisant au bailleur de se prévaloir de la présomption de bon état de l’article 1731 du code civil. Elle encourt la sanction prévue à l’article L.145-15 et le bailleur ne peut se prévaloir ni de la présomption conventionnelle ni de la présomption légale.

Pour autant, à défaut de présomption, le propriétaire reste libre d’établir l’état du local lors de l’entrée en possession par tout moyen.

En toute hypothèse, le débat porte uniquement sur la dépose de cloisons constituant des box pour les cuisines d’exposition.

Il est établi qu’aux termes d’un courrier du 15 mai 2006 (pièce n° 2), le bailleur a donné son accord au locataire initial, la société Les Cuisines du Rond-Point, pour les aménagements intérieurs suivants :

« pose de carrelage au sol ;Cloisonnement des bureaux et vestiaires en fond de local ;Habillage des murs intérieurs ;Installation d’un chauffage réversible par cassettes intégrées au plafond et pompes à chaleur à l’extérieur sur l’arrière du bâtiment ;Modifications de l’éclairage et de l’électricité nécessaires pour l’activité ;Installation d’un réseau téléphonique et informatique ;Modifications de la plomberie nécessaires à l’activité. »

Il n’est pas mentionné d’autorisation pour l’installation de panneaux de supports de cuisines d’exposition.

Le bailleur, qui demande la remise en état suite à des aménagements réalisés sans autorisation en 2011, produit aux débats :

un plan d’aménagement du local non daté (pièce n° 16 de son dossier) ;le « plan d’intervention » du local au 5 octobre 2016 (pièce n° 18) ;un « projet » en date du 13 mars 2011 (pièce n° 19) ;un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 21 décembre 2021 (pièce n° 12) par lequel il est constaté « qu’au milieu de la cellule commerciale, il existe diverses cloisons formant un ensemble de box. Ces cloisons sont posées au sol et s’arrêtent à quelques dizaines de centimètres du plafond. Dans le fond du local, je constate que ces cloisons empêchent une pénétration maximale de la lumière du jour provenant des vitrines sur rue. » accompagné de photographies.

La S.A.R.L MGLA affirme dans ses dernières écritures que l’acte de cession du fonds de commerce évoque implicitement la réalisation de travaux de cloisonnement par la S.A.R.L [Adresse 4] et que le bailleur, partie à l’acte n’émette de protestation à ce titre.

Il résulte de ces éléments que des cloisons support de cuisines d’exposition ont été installées dans les locaux par le locataire, peu important qu’il s’agisse du preneur initial ou de la société MGLA.

Il résulte clairement de l’article 3 du bail initial que tous les travaux doivent être autorisés expressément et par écrit par le bailleur. Le courrier du 15 mai 2006 de la S.C.I. Immoparr ne contient pas d’autorisation de réalisations de tels aménagements. Et aucune clause du contrat de cession du fonds de commerce ne constitue un accord exprès du propriétaire à l’installation de telles cloisons.

Dès lors, ces travaux n’ont pas été autorisés par le bailleur. Faute d’autorisation de celui-ci, les dits travaux ne lui ont pas fait accession et il est en droit d’en demander le retrait.

Le coût de leur dépose est établi par le devis du 14 novembre 2021 d’un montant de 3 975 euros TTC. Il est constant que le préjudice du bailleur est caractérisé et indemnisable sans qu’il soit nécessaire qu’il ait effectivement réalisé les travaux de remise en état.

Par conséquent, la société MGLA sera déboutée de sa demande de restitution de la somme de 3975 euros correspondant à la somme conservée par la bailleresse sur le montant du dépôt de garantie au titre de la remise en état des locaux.

II. Sur les demandes de dommages-intérêts pour résistance et procédure abusives

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire.

En l’espèce, chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, aucune mauvaise foi ou intention de nuire ne peut être retenue à l’encontre de l’une ou l’autre dans l’engagement de la procédure ou la résistance au paiement.

En conséquence, elles seront déboutées de leurs demandes réciproques de dommages-intérêts pour résistance et procédure abusives.

III. Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.C.I Immoparr succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 1 000 euros. Les frais de constat de commissaire de justice ne sont pas des dépens, et il n’y a donc pas lieu de les y intégrer.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I Immoparr à restituer à la S.A.R.L MGLA la somme de trente-huit mille euros cinq cent quinze euros et soixante et un centimes (38 515,61 euros) avec intérêt au taux légal à compter du 3 novembre 2022 ;

DEBOUTE la S.A.R.L. MGLA de sa demande de restitution de la somme de 3 975 euros correspondant aux frais de remise en état ;

DEBOUTE la S.A.R.L. MGLA de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE la S.C.I. Immoparr de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la S.C.I Immoparr à payer à la S.A.R.L MGLA la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.C.I Immoparr de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.C.I Immoparr de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.A.R.L MGLA de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.C.I Immoparr aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON