TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

JUGEMENT DU 26 MAI 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/06677 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQBX

N° de MINUTE : 25/00661

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LES LUMIERES – [Adresse 4] ET [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet CPI – SYNERGI SARL, représenté par ses dirigeants légaux.

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Me [W], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601

C/

DEFENDEURS

Monsieur [E] [T] [P]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non représenté

Madame [B] [Z] [P]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [P] et Madame [B] [P] sont propriétaires des lots 87 et 169 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 2] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [E] [P] et Madame [B] [P] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— Condamner solidairement Monsieur [E] [P] et Madame [B] [P] à lui payer la somme de 9 102,22 euros au titre des appels impayés échus au 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 9 200,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus

— Condamner solidairement Monsieur [E] [P] et Madame [B] [P] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts

— Condamner solidairement Monsieur [E] [P] et Madame [B] [P] à lui payer une indemnité d’un montant de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner Monsieur [E] [P] et Madame [B] [P] aux entiers dépens

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [E] [P] et Madame [B] [P], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [E] [P] et Madame [B] [P] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 3 décembre 2024.

Monsieur [E] [P] et Madame [B] [P], régulièrement cités à étude, n’ont pas constitué avocat

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [E] [P] et Madame [B] [P] ;

— les procès-verbaux de l’assemblée générale du 4 février 2021, 22 juin 2021, 4 octobre 2022 et 15 juin 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024, dont découlent les charges réclamées ;

— un décompte du compte copropriétaire individuel arrêté au 1er avril 2024 à la somme de 9 102,22 euros ;

— des appels de provisions et régularisations de charges ;

— le contrat de syndic en vigueur du 15 juin 2023 au 31 décembre 2024

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 4 151 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [E] [P] et Madame [B] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 951,22 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er avril 2024, appels du 1er avril 2024 inclus.

En l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d’époux des défendeurs ou d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre. La condamnation sera prononcée à hauteur de la part de chacun dans l’indivision.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 23 février 2024, date de la mise en demeure.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants:

— frais de mise en demeure pour un montant total de 702 euros

— frais de relance pour un montant total de 1 319 euros

— frais de suivi de recouvrement pour un montant total de 693 euros

— frais de mise en demeure par avocat pour un montant de 240 euros

— frais de dossier contentieux pour un montant de 399 euros

— frais de transmission avocat pour un montant total de 798 euros

Soit un montant total de 4 151 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une seule mise en demeure et produit le contrat de syndic prévoyant une tarification maximale de 39 euros s’agissant des mises en demeure. Seule la somme de 39 euros sera par conséquent retenue. Faute d’être justifiées les mises en demeure et les relances antérieures doivent être écartées.

Il convient également de déduire les frais de dossier contentieux et de suivi de recouvrement, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Les frais de « transmission avocat » étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Monsieur [E] [P] et Madame [B] [P] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 39 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [E] [P] et Madame [B] [P], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [P] et Madame [B] [P] seront condamnés aux entiers dépens.

Il convient en équité de les condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne à proportion de leurs quote-parts indivises Monsieur [E] [P] et Madame [B] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 2] (93), la somme de 4 951,22 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au échus au 1er avril 2024, appels du 1er avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024,

— Condamne à proportion de leurs quote-parts indivises Monsieur [E] [P] et Madame [B] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 2] (93), la somme de 39 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 2] (93), de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamne Monsieur [E] [P] et Madame [B] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 2] (93), la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne Monsieur [E] [P] et Madame [B] [P] aux dépens de l’instance.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 26 Mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON