TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 MARS 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/07026 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRG7

N° de MINUTE : 25/00324

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet DONNA COPRO, SAS.

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G121

C/

DEFENDEURS

Monsieur [I] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non représenté

Direction Nationale d’Interventions Domanialesn, ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [S] [K] épouse [Z], désignée à cette fonction par ordonnance du 04 juin 2024, rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de Bobigny.

[Adresse 2]

[Localité 6]

dispensée de représentation

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [K] épouse [Z] étaient propriétaires du lot 303 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 7] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame [S] [K] épouse [Z] est décédée le 3 octobre 2021.

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 4 juin 2024, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) a été désignée en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [S] [K] épouse [Z].

Par actes en date du 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [I] [Z] et la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [S] [K] épouse [Z] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— condamner solidairement Monsieur [I] [Z] et la DNID à lui payer la somme de 10 369,54 euros au titre des appels impayés au 3ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024

— ordonner la capitalisation des intérêts

— condamner solidairement Monsieur [I] [Z] et la DNID à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner solidairement Monsieur [I] [Z] et la DNID à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

Par lettre du 4 décembre 2024, la DNID a indiqué s’en rapporter à justice quant au bien-fondé de la demande en paiement des charges de copropriété, faisant observer que la succession était déficitaire et qu’elle n’était tenue que de l’actif disponible.

La clôture est intervenue le 17 décembre 2024 par ordonnance du même jour.

Monsieur [I] [Z], régulièrement assigné selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2021 à 2023

— un décompte des impayés arrêté au 28 juin 2024 à la somme de 10 369,54 euros

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 2 908,80 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [I] [Z] et la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [S] [K] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 460,74 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 28 juin 2024.

Le règlement de copropriété prévoit en son article 77 une clause de solidarité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 2 908,80 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à des frais de mise en demeure de suivi de dossier, à des honoraires d’avocat, à des frais d’assignation.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit pour toutes pièces justificatives deux lettres de mise en demeure, pour lesquelles il lui sera attribué la somme de 60 euros, étant rappelé que le contrat de syndic est inopposable aux copropriétaires et qu’il n’est pas justifié de l’utilité de procéder à une lettre de mise en demeure par avocat, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement judiciaire de la créance.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Monsieur [I] [Z] et la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [S] [K] épouse [Z] sont redevables de la somme de 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [I] [Z] et de la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [S] [K] épouse [Z], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [Z] et la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [S] [K] épouse [Z], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

Sur la limitation de l’obligation du Domaine au paiement du passif successoral

Aux termes de l’article 810-4 du code civil, le curateur à une succession déclarée vacante n’est tenu d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif.

En conséquence, il convient de rappeler que la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités, ne sera tenue à la dette de la succession de Madame [S] [K] épouse [Z] que jusqu’à concurrence de l’actif.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne solidairement Monsieur [I] [Z] et la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [S] [K] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 7] (93) les sommes de :

-7 460,74 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 28 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024

-60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024

— Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 7] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamne in solidum Monsieur [I] [Z] et la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [S] [K] épouse [Z] aux dépens de l’instance,

— Condamne in solidum Monsieur [I] [Z] et la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [S] [K] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 7] (93) la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelle que la Direction Nationale des Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [S] [K] épouse [Z], n’est tenue des condamnations prononcées à l’encontre de la succession de Madame [S] [K] épouse [Z] que dans la limite et jusqu’à concurrence de l’actif de la succession.

Fait au Palais de Justice, le 17 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON