TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/03408

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFDI

Minute : 154/25

Société CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : SELARL KACEM ET CHAPULUT,

avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [Y] [V]

Représentant : M^e Ferroudja BETTACHE, avocat

au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 292

Madame [Z] [U] [X]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL KACEM ET CHAPULUT

Copie, dossier, délivrés à :

M^e BETTACHE

Copie délivrée à :

MME [X]

Le 6 Février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Février 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL (anciennement dénommée OSICA), dont le siège social est sis [Adresse 5],

Représentée par la SELARL KACEM ET CHAPULUT, Avocats au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [V], demeurant [Adresse 9],

Représenté par Maître Ferroudja BETTACHE, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, désignée le 10.09.2024 au titre de l’Aide juridictionnelle numéro BAJ : C-93008-2024-009859 (AJ totale),

Madame [Z] [U] [X], demeurant [Adresse 4]

Non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 22 avril 2011, la société OSICA aux droits de laquelle vient la société anonyme d’HLM CDC Habitat social a donné à bail à Mme [Z] [U] [X] et M. [Y] [V] un local à usage d’habitation et une cave situés au [Adresse 3]), pour un loyer mensuel de 563,80 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 563,80 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 9 novembre 2023, la société anonyme d’HLM CDC Habitat social a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 3732,48 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [Z] [U] [X] et M. [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par actes en date des 14 et 19 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après deux renvois aux fins de mise en état, l’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2024.

A cette date, la société anonyme d’HLM CDC Habitat social, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

— à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ;

— l’expulsion de Mme [Z] [U] [X] et M. [Y] [V] ;

— de dire que le sort des meubles sera régit par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— et la condamnation solidaire de Mme [Z] [U] [X] et M. [Y] [V] :

— au paiement de la somme actualisée de 6769,52 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 et suivants du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

M. [Y] [V] comparaît, représenté. Il explique être en situation de handicap et avoir dû assumer seul le loyer suite au départ de Mme. Il conteste la somme due en raison d’un paiement de 830 euros effectué le 28 novembre 2024 et non pris en compte par le bailleur. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux jusqu’à l’obtention d’un logement plus petit en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Citée par procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [Z] [X] ne comparaît pas. La lettre recommandée envoyée par le commissaire de justice à la dernière adresse connue est revenue avec la mention destinataire inconnu à l’adresse.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 19 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d’HLM CDC Habitat social justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales également par la voie électronique le 13 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation des 14 et 19 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 22 avril 2011 contient une clause résolutoire en son article 3 qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 novembre 2023, pour la somme en principal de 3732,48 euros, laissant un délai de de deux mois pour régler la somme due.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 10 janvier 2024.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [Z] [U] [X] et M. [Y] [V] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite et du montant versé par le locataire le 28 novembre 2024, la somme de 5 939,52 euros à la date du 30 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Le bail conclu le 22 avril 2011 contient une clause de solidarité en son article 1.

Mme [Z] [U] [X] et M. [Y] [V] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 5 939,52 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3732,48 euros à compter du commandement de payer du 9 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III – Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». L’article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. [Y] [V] a repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [Z] [U] [X] et M. [Y] [V] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si les locataires ne respectent pas pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance éventuelle de la force publique ou d’un serrurier.

En outre, dans l’hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser la propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à leur départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

Mme [Z] [U] [X] et M. [Y] [V], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d’HLM CDC Habitat social les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [U] [X] et M. [Y] [V] à payer à la société anonyme d’HLM CDC Habitat social la somme de 5 939,52 euros (décompte arrêté au 30 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2023 sur la somme de 3732,48 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [Z] [U] [X] et M. [Y] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [Z] [U] [X] et M. [Y] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’HLM CDC Habitat social puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que Mme [Z] [U] [X] et M. [Y] [V] soient condamnés in solidum à verser à la société anonyme d’HLM CDC Habitat social une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [U] [X] et M. [Y] [V] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 4 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE