DOSSIER N° : N° RG 23/00028 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KIAV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

Expropriation

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2025

EXPROPRIANT

L’ETAT, prise en la personne de la Direction Départementale des Finances Publiques du Gard, chargée du domaine agissant au nom et pour le compte de l’ETAT, conformément aux dispositions du décret 67-568 du 12 juillet 1967 et de l’arrêté interministériel du 29 Janvier 1973, representée elle-même aux présentes par Madame [U] [W], inspecteur des domaines à [Localité 25], habilitée à cet effet en application des dispositions des articles R* 176 et R* 184 du Code du Domaine de l’Etat par larrêté préfectioral n°30-2021-03-08-028 publié le 08/03/2021, dont le siège social est sis M le directeur departemental des finances publiques du Gard – [Adresse 14]

comparante

EXPROPRIEES

Mme [Y] [D] épouse [M]

née le 05 Septembre 1955 à [Localité 40] – ALLEMAGNE, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Geneviève LAVIT, avocat au barreau de MONTPELLIER

M. [H] [M]

né le 27 Janvier 1993 à [Localité 17], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Geneviève LAVIT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Mme [I] [M] épouse [O]

née le 20 Juin 1987 à [Localité 17], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Geneviève LAVIT, avocat au barreau de MONTPELLIER

PARTIE INTERVENANTE

[Adresse 23], dont le siège social est sis [Adresse 13]

comparante

Nous, Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, juge de l’expropriation du département du Gard près le Tribunal judiciaire de Nîmes conformément à l’article L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, Greffier, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 28 novembre 2024, en présence de Madame BRUCCI Stéphanie, Commissaire du Gouvernement, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2025 , les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

FAITS, PROCEDURE

Par courrier du 27 avril 2015, reçu en préfecture le 28 avril 2015, M. [K] [M] et Mme [Y] [M], propriétaires de la parcelle D1155 sise à [Localité 21] (servant d’assiette à un restaurant-bar exploité sous l’enseigne « L’enclos », ont accepté une offre d’indemnisation amiable pour un montant de 445 000 euros à savoir 230 000 euros pour les murs et 215 000 pour les fonds de commerce.

Cette proposition d’indemnisation intégrait la valeur du fonds de commerce et reposait sur l’interprétation faite depuis 2005 de l’article L 563-1 du Code de l’environnement.

Tenant une lettre du 19 octobre 2010 co-signée par la Direction Générale de la Prévention des Risques et la Direction Générale des Finances Publiques précisant les conditions d’indemnisation par le Fonds Barnier des biens professionnels en cas d’acquisition amiable, la Direction Générale de la Prévention des Risques a refusé la procédure d’acquisition amiable et proposé d’engager une procédure d’expropriation.

Par arrêté préfectoral n°30-2020-08-28-001 en date du 28 août 2020, l’enquête publique a été ouverte.

Par arrêté préfectoral n°30-2020-12-03-006 du 3 décembre 2020, la déclaration d’utilité publique a été prise ainsi que la cessibilité des parcelles nécessaires au projet.

L’ordonnance d’expropriation transférant au compte de l’Etat la propriété de l’immeuble exproprié a été rendue le 7 janvier 2021, notifiée le 18 janvier 2021.

M. [K] [M] est décédé le 27 décembre 2021 laissant pour lui succéder son épouse Mme [Y] [M] et leurs deux enfants M. [H] [M] et Mme [I] [O].

Une ordonnance d’expropriation rectificative a été rendue le 26 janvier 2023.

Une mise en demeure de procéder à la notification des offres d’indemnisation a été reçue en préfecture le 17 juillet 2023.

Par mémoire de saisine enregistré au greffe le 23 novembre 2023, Mme [Y] [M], M. [H] [M] et Mme [I] [O] ont saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité totale de dépossession au titre de l’expropriation de la parcelle cadastrée section D n°[Cadastre 4] sis à [Localité 21], à la somme globale de 610 500 euros décomposée comme suit :

— indemnité principale : 310 000 €

— indemnité de remploi : 32 000 €

— indemnité pour dépréciation du surplus : 101 000 €

— indemnité pour perte de revenus locatifs : 44 000 €

— indemnité d’immobilisation de l’habitation voisine : 123 500 €

L’ordonnance fixant la visite des lieux au 25 mars 2024 a été rendue le 30 janvier 2024.

Le procès-verbal de transport sur les lieux en présence de l’ensemble des parties et de la commissaire du gouvernement a été dressé le 25 mars 2024.

A l’issue, l’affaire a été fixée à l’audience du 26 septembre 2024.

Après un renvoi contradictoire l’affaire a été retenue à l’audience du 28 novembre 2024, plaidée et mise en délibéré au 23 janvier 2025.

OFFRES ET DEMANDES DES PARTIES

Demande de la partie expropriée (mémoire récapitulatif et responsif n°2) :

La parcelle D [Cadastre 4], d’une superficie de 160 m², est située [Adresse 20] à [Localité 21] au

contact de la partie actuellement urbanisée de [Localité 21] et en bordure immédiate du Gardon.

Le restaurant s’ouvre sur une terrasse extérieure de 120 m² environ de surface utile, aménagée sur la parcelle D [Cadastre 6] appartenant également aux expropriés mais demeurée hors expropriation.

La vue sur le Gardon et le paysage environnant est imprenable à partir de cette terrasse, ce qui constitue un atout majeur participant de l’attractivité du restaurant-bar « L’Enclos ».

L’ensemble, dont s’agit, est en très bon état d’entretien général.

Il s’ensuit que le bien exproprié doit être regardé comme recouvrant – à la date de l’ordonnance d’expropriation du 7 janv. 2021 – une surface utile de 200,76 m² dont une remise de 77,80 m² au rez-de-chaussée et un restaurant-bar de 1ère catégorie à l’étage de 122,96 m² auquel sont par ailleurs indissociablement liés deux ouvrages hors expropriation à savoir la montée d’escaliers sur la parcelle D [Cadastre 5] et la terrasse extérieure de 120 m² sur la parcelle D [Cadastre 6].

L’immeuble ici exproprié a fait l’objet d’un bail commercial du 8 mai 2017 entre M. [K] [M] et son épouse, Mme [Y] [M], cette dernière exploitant le restaurant-bar depuis le 15 avril 1987 soit depuis l’origine de sa création. Ce bail a été suivi d’un avenant visant à rectifier la clause relative au paiement du loyer et stipuler son paiement en deux termes semestriels égaux.

Suite à quoi, le fonds de commerce a fait l’objet d’un contrat de location-gérance conclu le

11 mars 2020 entre Mme [Y] [M] et la SAS PAMPA INVEST.

La date de référence à prendre en compte en vertu de l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique se situe un an avant la date d’ouverture de l’enquête préalable à la DUP soit à la date du 17 septembre 2019.

Spécificité des expropriations de type loi Barnier, il convient de rappeler – au visa de l’article

L. 561-1 alinéa 4 du Code de l’environnement – que l’existence du risque inondation n’a pas à être pris en compte pour déterminer le montant des indemnités devant permettre le remplacement des biens expropriés.

En l’espèce, la circonstance que le bien en cause soit classé en zone d’aléa fort au PPRI approuvé sur le territoire de [Localité 21] par l’arrêté préfectoral du 16 septembre 2016 est donc inopérante aux fins de fixation des indemnités dues.

S’agissant de l’indemnité d’expropriation relative à la partie immobilière, la partie expropriée produit les termes de comparaison suivants : une vente du 26 mars 2021 d’un ensemble immobilier comprenant de nombreux commerces dont un restaurant à [Localité 30], une vente du 14 janvier 2015 d’un local à usage de bar restaurant à [Localité 32], une vente du 3à novembre 2018 d’un ensemble immobilier récent comprenant des commerces dont un restaurant à [Localité 28] ainsi qu’une vente du 25 juin 2009 d’un local à usage d’hôtel/restaurant à [Localité 38].

La partie expropriée constate que le prix moyen s’élève à 2 200 €/m², moyenne qu’ils ont soumis à ajustement tenant les avantages et inconvénients du bien en cause, soit :

— avantages : bon état d’entretien général et environnement valorisant en bordure du Gardon propice à l’activité exercée dans une commune touristique,

— inconvénient : faible visibilité commerciale.

Ils concluent que la valeur vénale du bien en cause s’établit à 2 100 €/m².

En réponse aux conclusions de l’expropriant, la partie expropriée estime qu’une seule référence est retenue, à savoir la référence 6 (pizzéria à [Localité 34]). Elle estime que cette référence ne peut, à elle seule, rendre compte de la situation exceptionnelle du bien exproprié. Elle relève que la référence 1 à [Localité 21] correspond à une vente en bloc d’un immeuble dont les prix plus faibles par rapport à une vente s’opérant lot par lot. Elle relève enfin que cette référence n’est assortie d’aucune ventilation entre la valeur des appartements et celle du commerce.

En réponse aux conclusions du commissaire du gouvernement, la partie expropriée rappelle qu’une majoration de 15% a été retenue pour tenir compte de la localisation très avantageuse d’un local commercial dans un arrêt de la Cour d’appel de Montpellier rendu le 4 janvier 2022. Elle en déduit que la majoration de 10% proposée par la commissaire du gouvernement est insuffisante. Elle souligne qu’une majoration de 20% a été appliquée par la Cour d’appel de Poitiers dans un arrêt du 7 novembre 2023 pour rendre compte d’une vue exceptionnelle sur une plage sans vis-à-vis avec terrasse surplombante.

La partie expropriée estime donc justifiée une indemnité à hauteur de 310 000 euros et une indemnité de remploi de 32 000 euros.

S’agissant de l’indemnité de dépréciation pour le surplus, la partie expropriée affirme que la suppression des locaux à usage du restaurant bar va faire perdre toute utilité et valeur à la terrasse attenante dont la surface utile pondérée est fixée à 48 m². En réponse aux conclusions de la partie expropriante, elle relève que la plupart des établissements recensés ne comportent pas de terrasse privative ou sont situés sur le domaine public. Elle ajoute que le caractère excessif ne peut être mis en évidence par comparaison avec des terrains à bâtir puisque la terrasse est un ouvrage immobilier en dur, indissociable du restaurant l’Enclos et auquel elle est entièrement dédiée.

La partie expropriée sollicite l’indemnité suivante : 48 m² (soit 120 m² x 0,4) x 2 100 € = 100 800 arrondis à 101 000 euros.

S’agissant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs, la partie expropriée souligne que le loyer du restaurant « La Rive gauche » lors de la cession sur la commune de [Localité 38] s’élève à 24 000 euros soit un loyer annuel de 276 €/m². Elle en déduit que tenant la visibilité commerciale moindre, la surface plus importante et l’environnement plus valorisant, la valeur locative réelle des murs s’établit à 22 000 euros soit un loyer annuel de 112,53 euros/m2. Elle estime qu’en retenant un taux d’effort (ratio loyer / CA) à 9%, la valeur locative du restaurant l’Enclos s’élève à 27 900 euros. Elle en déduit que la menace d’expropriation a fait obstacle à la perception d’un loyer correspondant à la valeur locative réelle des lieux. Elle conclut qu’une indemnité est justifiée sur la base de la valeur locative réelle (22 000 euros) des locaux. Elle sollicite que le caractère atypique de leur établissement justifie que leur demande soit portée à deux années de loyer compte tenu du fait qu’il ne sera pas aisé de retrouver un bien équivalent sur le marché.

En réponse aux conclusions adverses, la partie expropriée relève que la partie expropriante et la commissaire du gouvernement ont omis de préciser que le loyer annuel (12 000 euros) sur les murs du restaurant [Adresse 24] a été perçu sur un périmètre incluant la terrasse. Elle estime que le loyer n’est pas cohérent avec les données du marché. Elle souligne que les références de la partie expropriante comprennent des locaux sans terrasse et sans situation panoramique exceptionnelle.

La partie expropriée sollicite l’indemnité suivante : 149 € /m²/an x 147,50 m² x 2 = 44 000 euros.

S’agissant de l’indemnité d’immobilisation, la partie expropriée estime que la partie expropriante n’a pas pris la mesure du préjudice du fait de la présence, pendant cinq ans au minimum d’une carcasse non occupée de restaurant avant que celui-ci ne soit définitivement rasé. Elle affirme que la vente et la location de la propriété restante seront rendues difficiles voire impossibles. La somme correspondant à la valeur de l’immeuble en cause doit être regardée comme immobilisée jusqu’à l’achèvement des travaux de démolition et de stabilisation des murs de soutènement. Elle se prévaut d’un avis de l’agence Swixim aux termes duquel la propriété a été évaluée à la somme de 915 000 euros. Elle explique qu’il convient de soustraire la parcelle correspondant à la terrasse du restaurant puisque celle-ci fait l’objet d’une demande d’indemnisation à part entière. Elle conclut à une valeur de nue-propriété de 407 000 euros hors risque et à une indemnité à valoir de 123 500 euros.

En réponse aux conclusions de la partie expropriante, la partie expropriée relève qu’elle ne s’est pas placée sous le prisme d’une perte de valeur vénale mais sur les conséquences d’une destruction à venir du restaurant l’Enclos dont une partie des murs assure le confortement de leur ensemble d’habitation en surplomb, que le maintien d’une carcasse vide de restaurant pendant au moins cinq ans présente un caractère certain et que la partie expropriante n’est pas fondée à spéculer sur des travaux futurs dont la consistance est toujours inconnue à ce stade. Elle en déduit que la partie expropriante est malvenue à se prévaloir d’une soi-disant plus-value que représente l’éviction commerciale voir la suppression à terme du restaurant l’Enclos et à prétendre que le préjudice invoqué est inhérent à la future opération de travaux publics.

S’agissant de l’indemnité d’éviction pour perte du fonds de commerce, la partie expropriée relève une nette progression du chiffre d’affaires depuis l’arrivée du locataire gérant, lesquels mettent en évidence le réel potentiel des lieux. Elle affirme que le restaurant constitue un placement financier, ce qui valide la méthode dite de capitalisation des revenus. Elle relève que le taux de capitalisation retenu par l’expert (7,5%) est pleinement justifié par la situation exceptionnelle du bien qui diminue le risque commercial et donc le taux de la prime de risque.

Ainsi la partie expropriée évalue cette indemnité à : 32 000 € HT (redevance annuelle au titre de la location-gérance) / 7,50% x (100/107) (frais et droits de mutation à hauteur de 7% inclus) = 399 000 euros.

S’agissant de l’indemnisation par méthode dite des barèmes, la partie expropriée estime que le bien pris pour référence à [Localité 16] ne correspond pas aux caractéristiques du bien objet de la procédure. Elle relève que si la commissaire du gouvernement estime les références non recevables, il lui appartient de rapporter la preuve que le taux de 75% 7,5% du barème Callon peut raisonnablement être regardé comme un taux applicable à un fonds de commerce en situation exceptionnelle. Elle conclut que cette méthode ne répond pas à l’exigence du principe de réparation intégrale du préjudice. Si cette méthode devait être retenue, l’indemnité ne saurait être inférieure à 310 000 euros.

L’indemnité de remploi sera alors de 38 750 euros ou de 29 850 euros.

S’agissant de l’indemnisation pour trouble commercial, la partie expropriée affirme que l’indemnité de 10 000 euros revendiquée doit être calculée sur trois ans. En réponse aux conclusions adverses, elle souligne que la partie expropriante ne peut pas soutenir que le restaurant l’Enclos est un instrument de travail tout en lui refusant l’indemnité pour trouble d’exploitation. Elle ajoute que la commissaire du gouvernement ne peut réserver le bénéfice de l’indemnité à l’exploitant tout en refusant d’utiliser la méthode de capitalisation pour calculer l’indemnité d’éviction.

La partie expropriée sollicite les sommes suivantes :

S’agissant des indemnités d’expropriation relative à la partie immobilière :

— indemnité d’expropriation bâti et terrain : 310 000 euros,

— indemnité de remploi : 32 000 euros,

— indemnité pour dépréciation du surplus : 101 000 euros,

— indemnité pour perte de revenus locatifs : 44 000 euros,

— indemnité d’immobilisation de l’habitation voisine : 123 500 euros.

S’agissant des indemnités d’expropriation relatives à la partie fonds de commerce :

A titre principal,

— indemnité d’éviction : 399 000 euros,

— indemnité pour frais de remploi : 38 750 euros,

A titre subsidiaire,

— indemnité d’éviction : 310 000 euros,

— indemnité pour frais de remploi : 29 850 euros,

— indemnité pour trouble commercial : 30 000 euros.

Enfin, la partie expropriée entend voir condamner l’Etat aux entiers dépens et au paiement de la somme de 19 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Offre de la partie expropriante (mémoire en réponse) :

L’immeuble est situé sur la commune de [Localité 21] et cadastré section D n°[Cadastre 4] lieu-dit «[Adresse 29] » pour une contenance totale de 160 m², en périphérie des zones urbanisées.

Il s’agit d’un bâtiment professionnel, ayant fait l’objet d’un permis de construire en date du 6 juillet 1987, à usage de restaurant-bar, exploité sous l’enseigne « L’Enclos », situé en bordure du Gardon, avec vue sur la rivière, accessible depuis un chemin, en contrebas de cet immeuble. Un fonds de commerce est actuellement exploité au sein des murs.

La date de référence est le 17 septembre 2019, c’est-à-dire un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique. A cette date, la commune de [Localité 21] (POS caduc en 2017) ne disposait pas de document d’urbanisme mais était sous le régime du Règlement National d’Urbanisme (RNU).

La parcelle cadastrée section [Cadastre 22] est située dans une zone inondable par aléa fort au PPRI de [Localité 21] approuvé le 16 septembre 2016 par arrêté préfectoral. Sont interdits les constructions nouvelles, la reconstruction de bâtiments sinistrés par une inondation.

La parcelle expropriée est située dans un secteur qui n’est pas constructible sauf rares exceptions.

La parcelle cadastrée section [Cadastre 22] sera évaluée en fonction de son usage effectif.

L’indemnité de dépossession est évaluée à 559 650 €. Elle se décompose comme suit :

— indemnité principale concernant les locaux : 253 000 euros,

— indemnité de remploi concernant les locaux : 26 300 euros,

— indemnité pour perte de revenus locatifs : 12 000 euros,

— indemnité principale pour le fonds de commerce : 245 000 euros,

— indemnité de remploi pour le fonds de commerce : 23 350 euros.

S’agissant de l’indemnité principale concernant les locaux commerciaux, la valeur vénale est appréciée en fonction des termes de comparaison les plus récents provenant du marché immobilier. Il n’est pas tenu compte de l’existence du risque inondation.

La partie expropriante produit les termes de comparaison suivants :

— sept ventes de locaux commerciaux (immeubles anciens) à usage de restaurant sur les communes d'[Localité 37], [Localité 30], [Localité 34] et [Localité 31] (pour ce dernier, en bordure de la rivière, à côté d’une base de loisirs) entre 2020 et 2024, avec une fourchette de prix allant de 647,88 €/m² Surface Utile (SU) à 1 771,41 €/m² SU ;

— trois ventes d’autres types de locaux professionnels ou d’immeubles à usage mixte sur les communes de [Localité 21] et [Localité 36] entre 2021 et 2023, avec une fourchette de prix allant de 745 €/m² SU à 953,36 €/m² SU ;

La valeur retenue est de 1 713 €/m² SU. Bien que le bâti manque de visibilité, cette valeur située dans la fourchette haute des ventes de locaux de restauration relevés à [Localité 37] est retenue afin de tenir compte de la situation remarquable du bien estimé, en bord de rivière, avec une vue en surplomb. La valeur retenue est supérieure au prix de cession en 2024 de locaux situés également en bordure de rivière (plage du pont cassé) dans l’Ardèche et elle est presque deux fois plus élevée que le prix de vente à [Localité 21] d’un immeuble mixte.

En réponse aux conclusions de la partie expropriée, elle souligne que seuls deux termes de comparaison proposée par cette dernière sont des locaux exploités pour une activité de restauration (référence 2 et 4). La partie expropriante estime que la valeur retenue par la partie expropriée (2 100 €/m²) est une valeur supérieure au prix de vente de locaux à usage de restauration plus récents, construits en 2014 sur une parcelle d’une superficie de 1 200 m² et également largement supérieure au prix de vente du 25 juin 2009 relative à des locaux avec terrasse, construits sur un foncier de 2 574 m².

L’indemnité de remploi pour les locaux doit donc être fixée à 26 300 euros.

S’agissant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs, la partie expropriante estime que le loyer annuel des murs (12 000 euros) est cohérent avec celui qui concerne l’immeuble vendu à [Localité 21] (centre du village) concernant un local à usage de bar restaurant bar de 180m², loué à 15 451 €/an soit 85,84 €/m² SU/an. Ce restaurant est exploité avec deux terrasses et un patio.

Le loyer est également cohérent avec celui qui concerne le bien vendu à [Localité 36].

En réponse aux conclusions de la partie expropriée sur la valeur locative réelle, la partie expropriante estime que le niveau de loyer retenu paraît excessif compte tenu du bien vendu à [Localité 36] et du loyer constaté pour le restaurant situé dans la même commune que le bien exproprié et exploité avec deux terrasses et un patio (85,84 €/m²/an). Les loyers constatés en centre-ville sont plus élevés que les loyers relevés sur la commune de [Localité 21]. Cela s’explique par la taille de la commune d'[Localité 37], beaucoup plus importante, et par un haut niveau de fréquentation touristique. Enfin la référence à l’acte de vente de locaux à [Localité 39] est erronée.

L’autorité expropriante entend donc voir fixer l’indemnité pour perte de revenus locatifs, à 12 000 euros, correspondant à un an de loyer.

S’agissant de l’indemnité pour dépréciation du surplus non exproprié, la partie expropriante rappelle que cette indemnité est déjà incluse dans la valorisation des locaux commerciaux, l’indemnité principale, puisque ces derniers ont été valorisés par comparaison avec des biens bénéficiant d’une terrasse.

Elle en déduit que les montants retenus par la commissaire du gouvernement sont excessifs, étant précisé que la terrasse n’est pas constructible.

S’agissant de l’indemnité d’immobilisation du surplus, la partie expropriante estime que le préjudice né de la présence d’un local désaffecté à proximité ne peut être invoqué puisque la durée de présence des murs expropriés est éventuelle et non certaine, à l’instar de la perte de valeur vénale du surplus. Elle ajoute que :

— l’éviction commerciale est de nature à apporter une plus-value au surplus par suppression d’une activité commerciale, exercée notamment en terrasse et à proximité immédiate,

— les locaux seront sécurisés par l’expropriant,

— les travaux publics supprimeront, à terme, une construction voisine située entre le surplus et le cours d’eau, apportant ainsi une plus-value,

— le préjudice serait causé par l’action ou la négligence du nouveau propriétaire et non par le retrait de la propriété de l’emprise par l’expropriant.

S’agissant des indemnités de fonds de commerce, la partie expropriante détermine la valeur du fonds de commerce selon la méthode par comparaison, confortée par la méthode des barèmes appliqués au chiffre d’affaires (CA), largement utilisée par les professionnels et la jurisprudence. Elle rejette la méthode d’évaluation par capitalisation de la redevance, cette dernière ne tenant pas compte du CA qui est la traduction la plus visible et l’élément essentiel de la valeur d’un fonds.

S’agissant de l’indemnité principale concernant le fonds de commerce, la partie expropriante produit trois termes de comparaison de vente, entre 2018 et 2022, de fonds de commerce exploités dans le cadre d’une activité de restauration sur les communes de [Localité 19], [Localité 21] et [Localité 16], avec un chiffre d’affaires moyen HT situés entre 97 424 euros et 327 562 euros, le prix de cession étant entre 56% et 89% du CA moyen HT.

Tenant ces éléments de comparaison et la fourchette des barèmes préconisés par les professionnels (entre 50% et 100% du CA HT), elle retient 79% du CA moyen HT soit, 79% x 309 581 € = 245 000 euros.

L’indemnité de remploi doit donc être fixée à 23 350 euros.

La partie expropriante précise que l’indemnité pour trouble commercial visant à compenser le préjudice lié à l’interruption temporaire d’activité dans le cas d’un transfert du fonds et donc de réinstallation, ne sera pas proposée puisqu’il s’agit d’indemniser le propriétaire à hauteur de la valeur pleine du bien (perte totale du fonds de commerce). Elle rappelle que le fonds de commerce exproprié n’est pas exploité directement par les consorts [M] depuis 2020 mais par la société Pampa Invest dans le cadre d’un contrat de location gérance conclu d’un commun accord entre les deux parties. Les indemnités pour frais administratifs et pour agencements non amortis liés au transfert du fonds sont rejetées pour la même raison.

Proposition du Commissaire du Gouvernement (conclusions) :

Les parties s’entendent pour fixer la surface de l’immeuble bâti à 147,50 m². La terrasse extérieure située sur la parcelle D [Cadastre 6] n’est pas concernée par la déclaration d’utilité publique mais sa surface est valorisée par la commissaire du gouvernement au même titre que la parcelle D [Cadastre 4].

La commissaire du gouvernement souligne la situation exceptionnelle en bordure de rivière.

Le fonds de commerce, appartenant aux consorts [M] et créé en 1987, est exploité dans le cadre d’un contrat de location gérance conclu le 11 mars 2020 entre ces derniers et la société Pama Invest dans le cadre d’une activité d’exploitation d’un café, restaurant, pizzeria, location de canoës et de cycles, vente de souvenirs à l’exclusion de toute autre même temporairement.

Durée de la location gérance : une année à compter du 1er avril 2020, renouvelable par tacite reconduction.

Montant de la redevance annuelle de la location gérance (fonds de commerce) : 32 000 euros,

Montant du loyer annuel dans le cadre du bail commercial (murs) : 12 000 euros

Soumis à une révision annuelle selon la variation de l’ILC.

Le contrat de location gérance précise que le fonds de commerce et l’immeuble dans lequel est exploité ce dernier (les murs) font l’objet d’une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique. Le locataire gérant reconnait avoir été informé que lorsque cette procédure prendra effet, le bail commercial sera résilié de plein droit et par conséquent, le contrat de location gérance. Le locataire devra quitter les lieux sans préavis et sans indemnité. Le locataire gérant a déclaré persister dans son intention de signer le présent contrat.

La date de référence à retenir est située un an avant la date d’ouverture de l’enquête préalable à la DUP, soit le 17 septembre 2019. A cette date, la parcelle obéit aux règles du règlement d’urbanisme de la commune de [Localité 21].

La parcelle est située dans un secteur inconstructible et dans une zone inondable (aléa fort) au PPRI de [Localité 21] approuvé le 16 septembre 2016 par arrêté préfectoral. La parcelle sera évaluée en fonction de son usage effectif.

S’agissant de la valorisation des murs, des sept ventes relatives à des locaux commerciaux à usage de restaurant cité par l’expropriant, un seul bien répond aux mêmes critères (restaurant au bord d’un cours d’eau) situé dans le département de l’Ardèche.

S’agissant des quatre références de l’exproprié, la commissaire du gouvernement relève :

— en référence 1, les biens comparés sont des immeubles de bureaux ou locaux commerciaux situés dans une zone d’activité commerciale. Il existe un marché immobilier propre à ce type d’immeuble. Ces termes de référence proposés en comparaison ne sont pas retenus comme pertinents.

— en référence 2, la vente est ancienne (2015),

— en référence 3, l’immeuble proposé en termes de comparaison est un lot à usage bureaux situé dans une copropriété. Ce terme ne sera pas retenu comme pertinent.

— en référence 4, ne correspond pas à la description. La vente correspond uniquement aux lots 4 et 7 composés d’un appartement de 3 pièces de 63,77m2 au 1er étage et de deux pièces mansardées au 2e étage. Ce terme de comparaison ne sera pas retenu.

La commissaire du gouvernement verse aux débats trois termes de comparaison de locaux exploités en restaurant dans le secteur de l’Uzège. L’étude de marché des locaux de restaurants situés dans le secteur de l’Uzège depuis 2023 n’a pas permis de relever des termes supplémentaires autres que ceux proposés par l’autorité expropriante.

La valeur arbitrée sur la base de 1 713 euros/ m² est augmentée d’une majoration de 10% au regard de la situation exceptionnelle du site et s’appliquera sur la surface de 147,50 m² + 48 m² (surface pondérée de la terrasse soit 368 517,50 euros.

L’indemnité de remploi est alors fixée à 37 850 euros.

L’indemnité pour perte de revenus est due lorsque suite à l’expropriation d’un bien donné en location et lui rapportant de ce fait des revenus, le propriétaire exproprié se retrouve face à l’impossibilité d’acquérir un bien de même nature. Le loyer annuel des murs dans lequel est exploité le fonds de commerce exproprié s’élève à 12 000 € pour une surface utile totale de 147,50 m² soit 81,35 €/m² /an. Il sera retenu une indemnité pour perte de revenu locatif correspondant à un an de loyer, soit 12 000 €.

L’indemnité pour dépréciation du surplus est déjà prise en compte dans la valorisation de l’immeuble.

S’agissant de la valorisation du fonds de commerce, aucune solution de relogement n’a été communiquée et le fonds est réputé disparaître. La valeur du fonds de commerce est déterminée par la méthode des barèmes appliqués au CA. L’autorité expropriante cite trois termes de comparaison issus de cessions de fonds de commerce de restaurants avec des volumes de CA moyens HT situés entre 97 424 euros et 327 562 euros et aux taux de 89%, 56% et 79%.

Au regard des taux préconisés par la profession et la moyenne de 75% issue de l’étude de marché qui se situe dans la fourchette haute des taux pratiqués des taux pratiqués pour des restaurants courants dans les petites villes, le taux de 75% pourra être appliqué.

La commissaire du gouvernement rappelle un arrêt de la Cour de Cassation du 27 avril 2017 aux termes duquel il appartient au juge du fond de rechercher si l’usage de la profession est d’inclure ou non la TVA dans le montant du chiffre d’affaires retenu.

Soit en l’espèce, pour un CA moyen TTC de 345 083 x 75% = 258 812,25 euros arrondi à 258 800 euros.

L’indemnité de remploi est fixée à partir de 3 taux dégressifs (contrairement aux autres parties qui appliquent 2 taux) à 26 800 euros.

S’agissant de l’indemnité de trouble commercial, le propriétaire des murs n’est pas l’exploitant de l’activité et n’est pas compétent à percevoir une indemnité liée à l’activité commerciale. Par ailleurs, la moyenne des bénéfices déclarés en 2022 et 2023 est déficitaire. Il n’est pas proposé d’indemnité pour trouble commercial.

En conclusion, la commissaire du gouvernement propose les sommes suivantes :

— indemnité principale du local : 368 500 euros,

— indemnité de remploi du local : 37 850 euros,

— indemnité pour perte de revenus locatifs : 12 000 euros,

— indemnité principale pour le fonds de commerce : 258 800 euros,

— indemnité de remploi pour le fonds de commerce : 26 800 euros.

MOTIFS

Le juge de l’expropriation a pour fonction de rendre l’ordonnance d’expropriation et de fixer les indemnités, à défaut d’accord amiable entre les parties.

L’article L 222-2 du code de l’expropriation dispose en ses alinéas 1 & 2 que l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. Il en est de même des cessions amiables consenties après déclaration d’utilité publique et, lorsqu’il en est donné acte par ordonnance du juge, des cessions amiables antérieures à la déclaration d’utilité publique.

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique la saisine du juge de l’expropriation n’intervient qu’à défaut d’accord amiable entre les parties sur le montant des indemnités qui doivent être réglées par la partie expropriante.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, l’autorité expropriante doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité devant être allouée doit ainsi permettre à la partie expropriée de se replacer dans l’état dans lequel elle se trouvait avant l’expropriation. Cette indemnité ne doit pas, cependant, lui procurer un enrichissement sans cause.

L’article R 311-22 du même code précise que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Ainsi l’indemnité globale allouée ne peut être ni supérieure à la demande de l’exproprié, ni inférieure à la somme la plus basse de l’offre faite par l’entité expropriante et de la proposition faite par le commissaire du gouvernement.

1- Sur la date de référence

Les parties s’accordent sur l’application de l’article L 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et situent ainsi, à bon droit, la date de référence un an avant la date d’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, soit le 17 septembre 2019.

2- Sur la consistance du bien

Il convient d’établir la consistance du bien à la date de l’ordonnance d’expropriation rendue le 7 janvier 2021 et son usage effectif à la date de référence sus-visée.

La commune de [Localité 21] était couverte par un Plan local d’urbanisme (PLU) approuvé par délibération du 11 mars 2014 laquelle a néanmoins été annulée par la juridiction administrative le 2 février 2016. Cette annulation a eu pour effet de remettre en vigueur l’ancien Plan d’occupation des sols (POS) mais uniquement pour une durée de 24 mois à compter de la date de l’annulation susvisée.

A défaut d’adoption par la commune d’un nouveau document d’urbanisme, le Règlement National d’Urbanisme (RNU) s’applique.

Il résulte toutefois de l’article L 561-1 alinéa 4 du Code de l’environnement qu’en cas d’expropriation de type Loi Barnier, l’existence du risque inondation n’a pas à être pris en compte.

Ainsi dans la consistance du bien, la circonstance qu’il soit en zone d’aléa fort du PPRI est inopérante.

Le bien exproprié se situe sur la parcelle D [Cadastre 4], d’une superficie de 160 m², [Adresse 20] à [Localité 21] au contact de la partie actuellement urbanisée de [Localité 21] et en bordure immédiate du Gardon.

L’immeuble bâti d’une surface utile de 200,76 m² et d’une surface utile pondérée de 147,50 m² présente un très bon état d’entretien général.

Le restaurant dont la salle présente une superficie de 41,94 m², la véranda une SUP de 26 m² et la remise une SUP de 31,12 m², est doté de tous les équipements nécessaires, de qualité et de tous les équipements de confort ; il s’ouvre sur une terrasse extérieure de 120 m², aménagée sur la parcelle D [Cadastre 6] appartenant également aux expropriés mais demeurée hors expropriation.

Le transport sur les lieux a confirmé la vue sur le Gardon et le paysage environnant imprenable de sorte que la situation du bien peut être considérée comme exceptionnelle.

3- Sur les indemnités d’expropriation relative à la partie immobilière

3-1 sur l’indemnité principale

L’indemnité principale doit correspondre à la valeur du bien exproprié.

Elle doit donc être fixée au prix le plus probable auquel le bien serait vendu dans des conditions normales.

La loi ne définit pas de méthode d’évaluation qui s’imposerait dans le cadre de la procédure d’expropriation.

Pour autant, pour déterminer la valeur d’un bien, il est d’usage de recourir à la méthode dite par comparaison, en se fondant sur des termes de références, soit en l’occurrence des prix convenus lors de cessions de biens comparables dans le même secteur que le bien concerné ou, à défaut, dans une zone similaire.

En toute hypothèse, le juge choisit la méthode qu’il utilise à l’exception des procédures d’expropriation poursuivie sur le fondement des articles L 511-1 et suivants du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Les parties appliquent la méthode par comparaison.

Cette méthode est pertinente en l’espèce en ce qu’elle va permettre d’étalonner la valeur au m² SU à partir de cessions de biens comparables en ce qu’ils sont constitués d’une parcelle comprenant un restaurant d’une superficie similaire ou avoisinante de celle de « l’Enclos » et présentant des caractéristiques similaires ou avoisinantes.

Ainsi, sont des termes utiles pour rechercher la valeur au m² SUP du bien exproprié :

— réf.2 de l’Etat : Vente publiée le 2/11/2021 : Local commercial à usage de restaurant dans le centre-ville, dont une salle de restauration en RDC, une salle de restauration en sous-sol, une cuisine, salle d’eau avec WC, ensemble situé [Adresse 11], [Adresse 3] et [Adresse 15] ; Bail commercial de 9 ans, du 01/02/2014 au 31/01/2023 au 30/01/2023 (loyer annuel hors charges : 11.400 € soit 107,41 € /m²/an ; 150.000,00 € *106,13 m² SU

→ 1 413,36 € /m² SU ;

— réf.3 de l’Etat : Vente publiée le 21/09/2022 ; même établissement que la réf.2 susvisée ;

Bail commercial de 9 ans à compter du 23/06/2022 (loyer annuel hors charges et hors taxe : 12 300 € soit 115,89 € /m²/an) ; 188.000,00 € * 106,13 m² SU

→ 1 771,41 € /m² SU ;

— réf. 4 de l’Etat : Vente publiée le 03/11/2023 ; En RDC : un restaurant comprenant 2 salles, un stockage, une cuisine, deux rangements, une chambre froide et deux locaux en sous-sol, lot n°39 situé [Adresse 10] et [Adresse 12] [Localité 37] [Adresse 1] ; Bail commercial de 9 ans à compter du 06/07/2004 jusqu’au 05/07/2013, renouvelé depuis ; 223.475,51 €*192,50 m² SU

→1 160,61 € /m² SU

— réf.2 de la commissaire du gouvernement « secteur Uzège » : vente du 31 août 2023 ; un bâtiment composé d’une cuisine, d’une salle de restaurant, d’un dégagement et d’une cour ; E

736, 769 et 772 situé [Adresse 27] à [Localité 19] ; Loué ;

→ 1 140 €/m² SU

— réf. 6 de l’Etat : Vente publiée le 07/10/2022 : Immeuble en R+1 à usage de restaurant avec terrasse comprenant en RDC une salle, une grande salle, une pièce à usage de cuisine, une cave, un WC et au 1er étage, une douche et WC, immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 35] (265 m²) en alignement sur rue passante (bonne visibilité commerciale) à côté de la place de la mairie ; Libre d’occupation ; 185.000 €*108 m² SU

→1 712,96 € /m² SU ;

— réf.7 de l’Etat : Vente publiée le 26/03/2024 ; Immeuble à usage commercial de restaurant avec terrain attenant situé à [Localité 33] A 612 (1440 m²) en bordure de la rivière «L’Ardèche» à côté d’une base de loisirs, de campings et de la plage du Pont Cassé (site naturel remarquable) ; Surface utile cadastrale (SUC) de 355 m² ; Loyer annuel : 12.000€ ;

230.000 €* 355 m² SUC

→647,88 € /m² SUC

Les autres termes cités par l’Etat, Mme [Y] [M], M. [H] [M] et Mme [I] [O] ou la commissaire du gouvernement ne sont pas retenus en ce qu’ils sont soit trop anciens (réf.2 des expropriés), soit relatifs à un bien présentant trop peu de similitudes avec le bien exproprié (réf.1 des expropriés concernant un immeuble de bureaux et de locaux commerciaux dans une zone d’activité ; réf.3 des expropriés concernant un lot de bureaux dans une copropriété ; réf.4 des expropriés concernant des lots composés d’appartements ; réf.1 et réf.5 de l’Etat concernant des restaurants de trop petite superficie utile ; réf.1 de l’Etat « autre type de locaux professionnels » concernant un immeuble mixte ; réf.2 de l’Etat « autre type de locaux professionnels » concernant une épicerie ; réf.3 de l’Etat « autre type de locaux professionnels » concernant un ensemble immobilier à usage de restaurant et d’habitation ; réf.3 de la commissaire du gouvernement « secteur Uzège » concernant un hôtel-restaurant avec dépendances, piscine et terrain attenant, sis à [Localité 30]).

Des termes retenus, il ressort qu’à l’exception d’une cession d’un restaurant certes en bordure de rivière mais dans un autre département et à proximité immédiate d’une base de loisirs, aucune cession n’a concerné un bien dans une situation aussi remarquable et exceptionnelle que celle du bien exproprié.

Il s’ensuit que la valeur haute de 1 713 €/m² SU (réf.6 de l’Etat) doit servir de valeur de base à l’évaluation du bien exproprié.

Il est admis par les juridictions de l’expropriation une majoration de la valeur de base pour tenir compte des avantages exceptionnels du local commercial.

En l’espèce, il y a lieu de considérer que la localisation très avantageuse du local commercial, l’attractivité des bords de Gardon, la vue exceptionnelle depuis la salle de restaurant et la véranda justifient une majoration de 20%.

Il s’ensuit l’indemnité principale suivante : 147,50 m² x (1 713 € + 20%) = 303 201 euros.

3-2 Sur l’indemnité de remploi

Il est constant que le propriétaire exproprié bénéficie en sus d’une indemnité principale, d’une indemnité complémentaire destinée à couvrir les frais qu’il aura supportés lors du remploi de celle-ci.

Le juge de l’expropriation fixe le montant de cette indemnité selon un pourcentage dégressif du montant global de l’indemnité principale.

Les dispositions de l’article R 322-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique doivent être appliquées.

Ainsi, l’indemnité de remploi doit être fixée à :

– 20 % de l’indemnité principale jusqu’à 5 000 € : 1 000 euros ;

– 15 % de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15 000 € : 1 500 euros ;

– 10 % de l’indemnité principale au-delà de 15 000 € : 28 820,10 euros ;

Soit un total de 31 320,10 euros.

3-3 Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus non exproprié

Il s’agit d’indemniser la perte de valeur subie par une partie non expropriée, en l’espèce, la terrasse de 120 m² (48 m² SUP) sise sur la parcelle contigüe D1157 sans bâti et non constructible, en raison de l’expropriation de la parcelle D1155.

La parcelle D [Cadastre 6] est composée exclusivement d’une terrasse qui est la terrasse sur laquelle s’ouvre le restaurant « L’Enclos ».

La suppression des locaux commerciaux par expropriation fait donc perdre toute utilité à cette terrasse.

La dépréciation totale est démontrée.

Il s’ensuit une indemnité pour dépréciation du surplus non exproprié fixée à :

48 m² x (1 713 € + 20%) = 98 668,80 euros.

3-4 Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Cette indemnité est destinée à couvrir la perte de revenus locatifs pour la période correspondant au temps nécessaire à la recherche d’un bien équivalent et d’un nouveau locataire. Toutefois l’indemnité concernée ne peut pas correspondre à la durée restante du bail mais à la durée nécessaire pour racheter un bien similaire.

Il appartient à la partie expropriée de démontrer que son immeuble de rapport est occupé, que le bail est en cours et que le locataire s’acquitte effectivement du loyer.

En l’espèce ces conditions sont remplies.

Le local commercial équivalent que Mme [Y] [M], M. [H] [M] et Mme [I] [O] vont devoir rechercher est un bien, certes d’une surface raisonnable, mais très atypique et rare sur le marché immobilier.

Même si Mme [Y] [M], M. [H] [M] et Mme [I] [O] ne versent pas aux débats d’éléments justifiant de difficultés dans une recherche qui serait d’ores et déjà engagée, ces dernières seront réelles et incontestables.

La jurisprudence en la matière pour des biens immobiliers dits « classiques » (ce que n’est pas le bien exproprié) fixe l’indemnité entre six mois et un an de loyers.

Il est dès lors justifié en l’espèce de fixer l’indemnité à deux années de loyers.

S’agissant du calcul, il ne peut reposer que sur la valeur locative contractuelle et actuelle et aucunement sur une valeur locative escomptée ou dite « réelle », réévaluée sur la base de comparaisons du marché locatif.

En conséquence, l’indemnité pour la perte de revenus locatifs est fixée à deux années de revenus locatifs, soit 24 000 €.

3-5 Sur l’indemnité d’immobilisation du surplus conservé

Les indemnités de quelque nature qu’elles soient, tendent à réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Mme [Y] [M], M. [H] [M] et Mme [I] [O] exposent que la vente de la propriété restante sera rendue difficile voire impossible, de même que sa location, pendant les phases « démolition » du bâti exproprié et « mise en sécurité des abords immédiats ».

Mme [Y] [M], M. [H] [M] et Mme [I] [O] soutiennent que la somme correspondant à la valeur de l’immeuble en cause doit être regardée comme immobilisée jusqu’à l’achèvement des travaux de démolition et de stabilisation des murs de soutènement, ce qui se traduit par une atteinte au droit de disposer (nue-propriété). Mathématiquement, le montant du préjudice subi se traduit, selon eux, de la façon suivante :

Préjudice = NP – [NP/(1+T%) n], dont :

o NP : Nue-propriété (pleine propriété/2)

o T% : taux d’actualisation arrêté à 7,5%

o N : nombre d’années jusqu’à la disparition du risque (ici, 5 ans minimum)

Le préjudice allégué par Mme [Y] [M], M. [H] [M] et Mme [I] [O] est distinct de la dépréciation du surplus conservé ayant donné lieu à indemnisation (cf partie 3-3 de la présente décision).

Toutefois Mme [Y] [M], M. [H] [M] et Mme [I] [O] sont défaillants à établir un lien de causalité directe entre l’expropriation de la parcelle D [Cadastre 4] et ce préjudice.

En effet, ce préjudice, si sa matérialité était établie, serait lié aux travaux publics envisagés (leur calendrier ; les conditions de réalisation) par l’autorité expropriante et non à la procédure d’expropriation elle-même.

Il s’ensuit le rejet de la demande d’indemnisation d’immobilisation du surplus conservé.

4- Sur les indemnités d’expropriation relatives à la partie fonds de commerce

4-1 Sur l’indemnité principale d’éviction

Il est constant qu’aucune solution de relogement, le cas échéant à proximité immédiate, n’a été proposée à Mme [Y] [M] de sorte que cette dernière, évincée, doit être indemnisée à la hauteur de la valeur pleine de son fonds de commerce.

Lorsque les parties emploient des méthodes d’évaluation différentes, il convient de rechercher si chacune est appropriée à l’espèce et si tel est le cas, il convient d’évaluer le fonds de commerce selon chacune d’elle et de retenir la valeur la plus favorable au propriétaire.

En effet, il ne saurait y avoir une hiérarchisation et une priorisation d’une méthode au détriment d’une autre.

Deux méthodes d’évaluation sont proposées par les parties.

* méthode par comparaison confortée par la méthode des barèmes appliquée a chiffre d’affaire (CA)

Cette méthode consiste à appliquer au CA moyen un coefficient déterminé par comparaison avec les mutations récentes de fonds de commerce de même nature.

Le chiffre d’affaires étant la traduction la plus visible de la valeur d’un fonds de commerce, la pertinence de la méthode, au demeurant largement utilisée par les juges de l’expropriation, ne peut être contestée.

En l’espèce, les quatre exercices comptables relevés à partir des liasses fiscales et communiqués aux débats permettent de retenir un CA HT moyen de 309 581 euros et un CA TTC moyen de 345 083 euros.

S’agissant du coefficient, il est constant que les fourchettes de coefficients figurant dans les barèmes publiés (celui de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ; [G] ; [B] [R] ; baromètre BODACC) sont relativement larges.

Pour sa détermination, il s’agit de tenir compte de circonstances susceptibles de modifier la valeur vénale du fonds de commerce.

Parmi les trois termes de comparaison (cessions de fonds de commerce exploités dans le cadre d’une activité de restauration dans le même secteur géographique) produits par l’autorité expropriante, seul le terme de comparaison n°3 est pertinent, les deux autres visant un CA HT moyen bien inférieur à celui du fonds de commerce évincé :

— acte de vente n°2021A00276 publié le 19/01/2021 : adresse du fonds : [Localité 16], lieu-dit «[Localité 18]»

CA HT de 2017 : 316 054 €

CA HT de 2018 : 327 488 €

CA HT de 2019 : 339 144 €

CA moyen HT : 327 562 €

Prix de cession : 260 000 € soit 79 % du CA moyen HT

Le fonds de commerce susvisé (restaurant, cave à vins, vente de produits alimentaires et d’art de la table) ne présente toutefois pas les particularités du fonds de commerce de Mme [Y] [M], à savoir la situation exceptionnelle en bordure du Gardon dont les clients peuvent profiter depuis la salle de restaurant, la véranda et la terrasse panoramique.

Le coefficient sera donc retenu à 90 % du CA moyen HT.

Ainsi l’indemnité selon cette méthode de calcul est arrêtée à la somme de :

309 581 € (CA moyen HT) x 90% = 278 622,90 euros arrondis à 278 623 euros.

* méthode par capitalisation du revenu

A titre liminaire, l’arrêt de la Cour d’Appel de [Localité 26] du 4 juillet 2024 a considéré que le premier juge avait, à bon droit, écarté la méthode d’évaluation par capitalisation de la redevance, le fonds de commerce donné en location-gérance, étant l’instrument de travail de la partie évincée et non un investissement financier de sa part. Il conclut : « Il s’en infère que pour évaluer le fonds de commerce donné en location gérance, il convient de se référer aux chiffres d’affaires ou aux résultats réalisés par le locataire gérant et à la date la plus proche du jour où l’éviction est effective, soit au jour où il est statué lorsque le preneur se maintient dans les lieux. ». Il est donc renvoyé à la méthode ci-dessus développée.

Mme [Y] [M] est défaillante à établir que le fonds de commerce n’est pas un instrument de travail mais un placement financier, la seule mise en location-gérance à compter de 2020 étant insuffisante à démontrer l’investissement.

Au surplus, cette méthode implique de déterminer au moyen d’une étude de marché (c’est-à-dire une analyse des cessions de fonds de commerce de restauration loués en location-gérance), les taux de capitalisation ou de rendement.

Mme [Y] [M] ne produit pas de termes de comparaison. Son calcul repose sur un taux de rendement et une prime de risque évalués par un expert qu’elle a missionné.

Tenant l’absence de démonstration de l’investissement financier, tenant l’absence d’analyse de données réelles du marché similaire et tenant, en toute hypothèse, les incertitudes sur le choix du taux de capitalisation, la méthode par capitalisation du revenu est écartée.

* en conséquence

L’indemnité principale d’éviction est fixée à 278 623 euros.

4-2 Sur l’indemnité de remploi

Cette indemnité accessoire est destinée à couvrir les frais tenant à l’éviction du local, aux frais engagés pour retrouver un local (tels que frais de recherche, éventuel droit d’entrée, droits de mutation et d’enregistrement d’un nouveau bail, frais notariés).

Elle est calculée forfaitairement par l’application d’un taux dégressif sur le montant de l’indemnité principale, soit 5% du montant de l’indemnité principale jusqu’à 23 000 €, et 10% pour le surplus, soit en l’espèce, 1 150 € pour la première tranche et 25 562,30 € pour la seconde, soit une indemnité de remploi totale de 26 712,30 euros.

4-3 Sur l’indemnité pour trouble commercial

L’exploitant évincé peut demander réparation du trouble commercial consécutif à la mesure d’expropriation, dès lors qu’il est distinct du préjudice indemnisé par l’allocation de la valeur totale du fonds et par l’indemnité de remploi.

L’indemnité pour trouble commercial est destinée à couvrir les frais assumés par l’exploitant évincé pendant la période de déménagement/réinstallation, au cours de laquelle il ne peut pas exercer son activité commerciale.

Eu égard à la jurisprudence en la matière, elle est forfaitairement fixée à trois mois de bénéfice net ou 15 jours de chiffre d’affaires hors taxe sur la base de 300 jours.

L’indemnité pour trouble commercial peut être calculée sur la base du CA moyen HT retenu pour le calcul de l’indemnité principale, soit :

(309 581 € / 300 jours) x 15 jours = 15 479,05 euros.

5- Sur les demandes accessoires

Les dépens seront supportés par l’Etat.

L’équité commande de faire supporter à l’Etat une partie des frais non compris dans les dépens engagés par Mme [Y] [M], M. [H] [M] et Mme [I] [O], en condamnant l’Etat à payer à ces derniers une somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de l’expropriation, par jugement contradictoire, rendu publiquement, susceptible d’appel,

FIXONS à 457 189,90 euros l’indemnité globale revenant à Mme [Y] [M], M. [H] [M] et Mme [I] [O] au titre de la dépossession de l’ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 21], cadastré section D [Cadastre 4] lieu-dit « [Adresse 29] », indemnité globale décomposée comme suit :

— indemnité principale : 303 201 euros ;

— indemnité de remploi : 31 320,10 euros ;

— indemnité pour dépréciation du surplus conservé : 98 668,80 euros ;

— indemnité pour perte de revenus locatifs : 24 000 euros ;

FIXONS à 320 814,35 euros l’indemnité globale revenant à Mme [Y] [M] au titre de l’éviction du fonds de commerce situé sur la parcelle D [Cadastre 4] à [Localité 21], indemnité globale se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 278 623 euros ;

— indemnité de remploi : 26 712,30 euros ;

— indemnité pour trouble commercial : 15 479,05 euros ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes et des autres demandes ;

CONDAMNONS l’Etat à payer à la somme globale de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISONS que l’autorité expropriante supportera seule les dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an susdits ;

Le greffier, Le juge de l’expropriation,