Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 22 proxi fond, 29 août 2025, n° 25/02948

TJ Bobigny 29 août 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le locataire n'ayant pas payé dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion, considérant que le bail était résilié et que le locataire occupait les lieux sans droit.
Accepté
Preuve de l'arriéré locatif
La cour a condamné le locataire à payer les arriérés de loyers, ayant constaté que le bailleur avait prouvé la créance.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a fixé l'indemnité d'occupation, considérant que le locataire devait compenser la perte de jouissance du bien.
Accepté
Frais de procédure
La cour a condamné le locataire aux dépens de l'instance, y compris les frais de signification et d'assignation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 22 proxi fond, 29 août 2025, n° 25/02948
Numéro(s) :	25/02948
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine DELPLA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 4]

REFERENCES : N° RG 25/02948 – N° Portalis DB3S-W-B7J-22KF

Minute :

CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE

Madame [R] [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Antoine DELPLA

Copie délivrée à :

Madame [R] [V]

Le 29 août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 août 2025;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

CDC HABITAT SOCIAL, SA [Adresse 5], ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [R] [V], demeurant [Adresse 8]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 18 mars 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a donné à bail à Mme [R] [V], un logement situé [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 607,10 euros, des provisions mensuelles sur charges de 244 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 584,84 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait signifier à Mme [R] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 3290,90 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 août 2024.

Par lettre du 12 août 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait assigner Mme [R] [V], devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

o ordonner l’expulsion de Mme [R] [V] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

o autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,

o condamner Mme [R] [V] au paiement des sommes suivantes:

? 5997,42 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 31 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de 8 août 2024,

? une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises et révisions jusqu’à la libération effective des lieux loués,

? 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

? les entiers dépens,

o ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée le 5 mars 2025 à la préfecture de [Localité 7].

A l’audience du 26 mai 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social, représentée,a réactualisé la dette locative à la hausse, soit à la somme de 20 476,48 euros arrêtée selon décompte du 21 mai 2025. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement précisant que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Mme [R] [V], n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle soutient sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil que Mme [R] [V] a manqué ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. Elle indique que des surloyers ont été appliqués depuis janvier 2025, car la défenderesse ne justifie pas de ses ressources et qu’il n’y a eu aucun règlement depuis avril 2024.

Mme [R] [V], comparante, a expliqué n’avoir jamais résidé dans le logement depuis qu’il lui a été attribué. Elle a indiqué avoir un enfant, avoir rencontré des problèmes avec le père de ce dernier et vivre chez ses parents actuellement. Elle a exposé ne pas souhaiter rester dans le logement. Elle a reconnu la dette et a demandé à se voir octroyer des délais de paiement à hauteur de 277 euros mensuels. Elle a précisé percevoir 1800 euros par mois.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 30 juin 2025 afin que la défenderesse puisse donner congé au bailleur et lui transmettre les justificatifs de ses ressources afin de faire cesser la facturation du supplément de loyer de solidarité.

A cette nouvelle audience, la demanderesse a indiqué qu’aucun congé n’a été réceptionné et aucune pièce transmise. Elle a maintenu les demandes formulées lors de la première audience et a actualisé la dette locative à la somme de 26 949,90€.

Mme [R] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à cette audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de [Localité 7] le 5 mars 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM CDC Habitat Social justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant plus de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Mme [R] [V] le 8 août 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois prévu dans le commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 8 octobre 2024. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 18 mars 2024 à compter du 9 octobre 2024.

Mme [R] [V] a indiqué ne pas souhaiter voir suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Mme [R] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [R] [V]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 octobre 2024, Mme [R] [V] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter du 9 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 mars 2024, du commandement de payer délivré le 8 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 21 mai 2025 que la SA d’HLM CDC Habitat Social rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, les frais de contentieux ayant été déduit de la créance (354,09 €).

Il apparaît néanmoins que des suppléments de loyer de solidarité ont été appliqués.

L’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte » mobilité inclusion « portant la mention » invalidité " prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. "

Force est de constater que les courriers transmis intitulés « enquête de ressources » et « mise en demeure » ne sont accompagnés d’aucun accusé de réception permettant de s’assurer de leur envoi, et de leur réception. Dans ces conditions, la SA d’HLM CDC Habitat Social ne rapporte pas la preuve d’avoir respecté les dispositions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitat lui permettant de liquider provisoirement le supplément de loyer. L’intégralité des sommes demandées au titre du supplément de loyer sera en conséquence rejetée (4 × 2355,39 € + 25 €).

Il convient par conséquent de condamner Mme [R] [V] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 11 029,92 euros actualisée au 21 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 août 2024 sur la somme de 3290,90 euros, à compter de l’assignation du 3 mars 2025 sur la somme de 2 553,30 euros et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande reconventionnelle en octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [R] [V] n’a pas repris le paiement des loyers et charges avant les deux dates d’audience. Dans ces conditions, sa demande en octroi de délais de paiement ne pourra être que rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [R] [V] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de la condamner à verser à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM CDC Habitat Social aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 mars 2024 entre la SA d’HLM CDC Habitat Social d’une part, et Mme [R] [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 9] sont réunies à la date du 8 octobre 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [R] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [R] [V] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ,

CONDAMNE Mme [R] [V] à verser à la SA d’HLM CDC Habitat Social l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 9 octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [R] [V] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 11 029,92 euros actualisée au 21 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme de 3290,90 euros, à compter du 3 mars 2025 sur la somme de 2 553,30 euros et à compter du présent jugement sur le surplus ;

REJETTE la demande reconventionnelle de Mme [R] [V] en délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [R] [V] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [R] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE la SA d’HLM CDC Habitat Social de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LA GREFFIERE LA JUGE