TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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[Localité 4]

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REFERENCES : N° RG 24/05772 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRGI

Minute :

25/00064

ok

Syndic. de copro. SDC RESIDENCE PARC DE LA NOUE BOULEVARD PRESIDENT KENNEDY A [Localité 9]

Représentant : Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE

C/

Monsieur [C] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI

Copie délivrée à :

Monsieur [C] [T]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge du tribunal de proximité

Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Novembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge du tribunal de proximité, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat Des Copropriétaires de la RESIDENCE PARC DE LA NOUE sise [Adresse 5], représenté par son syndic, la société D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE, dont le siège social est sis [Adresse 3], elle-même agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Représenté par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocat au barreau du VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [T], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à VILLEPINTE (93420), représentée par son syndic, la SAS SEGINE a fait assigner Monsieur [C] [T] devant le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes de :

—  5 654,75 euros avec intérêts au taux légal à compter de 24 juillet 2023, date de la dernière démarche amiable valant mise en demeure,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de l’inscription d’hypothèque.

A l’audience du 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a réitéré oralement ses demandes, actualisant la dette à 5 510,02 euros au titre des charges impayées (4ème trimestre 2024 inclus) et 1 453,60 euros au titre des frais.

Cité à étude, Monsieur [C] [T] a comparu. Il a expliqué qu’il avait rencontré des difficultés avec un locataire et qu’il s’était retrouvé au chômage jusqu’en juin 2024. Il a indiqué qu’il percevait environ 1 400 euros par mois et qu’il était le père de 5 enfants. Il a précisé que ces derniers résidaient chez ses propres parents mais qu’il réglait les charges relatives aux enfants. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 euros deux mois sur trois.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur la demande en paiement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [C] [T] est propriétaire indivis de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n° 11038

— le décompte des charges arrêté au 1er avril 2024 ainsi que celui actualisé au 12 novembre 2024,

— les appels de fonds correspondants,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 17 avril 2018, 23 avril 2019, 18 février 2020, 30 juin 2021, 19 octobre 2021, 30 mars 2022, 17 mai 2022, 12 juillet 2023, 12 septembre 2023, 28 mai 2024 et 4 juillet 2024, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, ainsi que les attestations de non recours,

— le contrat de syndic signé avec la SAS SEGINE, prenant effet le 12 septembre 2023 pour prendre fin le 30 septembre 2024, ainsi que celui prenant effet du 4 juillet 2024 au 3 juillet 2027.

Sur le montant des charges

Il ressort des pièces du dossier que Monsieur [C] [T] est redevable de la somme de 5 510,02 euros au titre des appels de charges et travaux impayés, décompte arrêté au 12 novembre 2024s, 4ème trimestre 2024 inclus.

Monsieur [C] [T] qui ne justifie d’aucun paiement libératoire, sera donc condamné au paiement de la somme de 5 510,02 euros, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023, date du cachet de la poste présent sur le courrier de mise en demeure, sur la somme de 3 498,17 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur le montant des frais

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l’article 10 alinéa 2 de cette même loi qu’à celles de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, doivent faire l’objet d’une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d’être modifiées par le contrat de syndic, faute de constituer un droit à la libre disposition des parties.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation de la copropriétaire à lui payer les sommes de 500, 285,60 et 500 euros au titre des honoraires de « transmission du dossier », « constitution d’hypothèque » et « suivi contentieux ». Or, la constitution, la transmission et le suivi du dossier par l’avocat relève de l’activité normale du syndic et les frais qui en résultent ne sauraient être mis à la charge du copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de frais de relance, d’affranchissement et de mise en demeure. Cependant, il ne produit qu’un seul courrier de mise en demeure, daté du 24 juillet 2023 et accompagné d’un avis de réception. Il ressort de la facture de la SELARL ADANI que les frais liés à cet envoi s’élèvent à 192 euros. Cependant, il s’agit d’honoraires d’avocat qui relèvent de l’article 700 et non pas des frais de l’article 10-1 de la loi précitée.

Dans ces conditions, la demande formée au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 nouveau du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, déjà indemnisé par l’octroi des intérêts, ni ne démontre la mauvaise foi du défendeur. Sa demande d’indemnisation sera rejetée.

Sur les délais de paiements

L’article 1343-5 du code civil dispose qu’au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [C] [T] propose de verser 100 euros deux fois tous les trois mois, c’est-à-dire chaque mois sauf le mois où il est censé payer les charges courantes. Il ressort du décompte que si le copropriétaire a récemment effectué un versement important (700 euros le 25 octobre 2024), il n’avait rien réglé depuis le mois d’octobre 2021. Monsieur [T] a pourtant expliqué à l’audience qu’il avait retrouvé un travail dès le mois de juin 2024.

Cependant, eu égard à la situation précaire du débiteur, qui est père de 5 enfants et perçoit un revenu mensuel de 1 400 euros, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement, selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

En application de l’article 1343-5 du code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Il importe toutefois de rappeler au défendeur qu’à défaut de règlement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure adressée au débiteur, par lettre recommandée avec accusé de réception, et demeurée infructueuse pendant quinze jours.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [T] succombe à l’instance et supportera les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable enfin de le condamner à participer aux frais irrépétibles que le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits et dans la proportion qui sera déterminée au dispositif.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement mis à la disposition du public par les soins du greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 9], représentée par son syndic, la SAS SEGINE la somme de 5 510,02 euros au titre des appels de charges et travaux impayés, 4ème trimestre 20234 inclus (décompte arrêté au 12 novembre 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023 sur la somme de 3 498,17 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaire de la résidence [Adresse 8] à [Localité 9], représentée par son syndic, la SAS SEGINE au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Autorise Monsieur [C] [T] à apurer la dette précédemment fixée en 24 mensualités, dont 23 d’un montant minimum de 100 euros, la 24ème et dernière échéance devant solder la dette sauf meilleur accord entre les parties ;

Dit que le paiement devra être effectué au plus tard le 20 de chaque mois et pour la première fois, au plus tard le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Rappelle que ce versement viendra en sus des charges courantes ;

Dit qu’à défaut de paiement, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Rappelle qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [C] [T] au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 9], représentée par son syndic, la SAS SEGINE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [C] [T] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE