N° RG 26/00536 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OC6U

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/00536

N° Portalis DB2E-W-B7K-OC6U

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marie-paule WAGNER

Le

Le Greffier

M^e Marie-paule WAGNER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 AVRIL 2026

DEMANDEURS :

Madame [X] [L]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [Z]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Monsieur [H] [L]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentés par M^e Marie-Paule WAGNER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 38

DEFENDERESSE :

Madame [O] [C]

[Adresse 5]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Avril 2026.

JUGEMENT

Rendue par défaut en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 août 2019, Madame [O] [C] a consenti à Madame [X] [L], un bail d’habitation sur un logement sis [Adresse 6] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 510.00 euros ainsi que 70.00 euros au titre des provisions pour les charges. Un dépôt de garantie égal à deux loyers a été fixé soit la somme de 1020.00 euros par la locataire.

Monsieur [H] [L] et Madame [S] [Y] sont intervenus au contrat de bail en qualité de cautions solidaires.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 30 août 2019.

Madame [X] [L] a donné congé du logement par courrier recommandé du 14 août 2024 sans justificatif de l’envoi par accusé réception et un état des lieux de sortie a été réalisé le 28 août 2024.

Selon lettre recommandées des 4 février 2025 et 3 avril 2025, Madame [X] [L], a mis en demeure Madame [O] [C], par l’intermédiaire de de son assureur protection juridique et de son conseil, de régler la somme de 1154.91 euros représentant 260.42 euros au titre d’un trop-payé afférent au loyer du mois de septembre 2024 et 894.49 euros au titre du solde du dépôt de garantie.

Selon attestation du 15 décembre 2025, Monsieur [V] [K], conciliateur de justice, a constaté l’impossibilité de procéder à une tentative de conciliation en l’absence d’une des parties à la réunion du 15 décembre 2025.

Selon acte délivré le 8 janvier 2026, Madame [X] [L], Monsieur [H] [L] et Madame [S] [Y] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de condamnation de Madame [O] [C] au paiement du solde du dépôt de garantie outre majoration légale ainsi que le trop-payé au titre du loyer du mois de septembre 2024.

A l’audience du 13 février 2026, Madame [X] [L], Monsieur [H] [L] et Madame [S] [Y], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leurs conclusions aux fins de voir :

— Condamner Madame [O] [C] à leur payer la somme de 260.42 euros au titre du trop-payé de loyer avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025, date de la mise en demeure, avec capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343.2 du code civil,

— Condamner Madame [O] [C] à leur payer la somme de 894.49 euros au titre du solde du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025, date de la mise en demeure, avec capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343.2 du code civil,

— -Condamner Madame [O] [C] à leur payer la somme de 739.20 euros au titre de la pénalité de retard du dépôt de garantie,

— Condamner Madame [O] [C] à leur payer la somme de 1000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Leur donner acte du fait qu’ils feront leur affaire de la répartition entre eux des sommes que Madame [O] [C] sera condamnée à leur payer,

— Condamner Madame [O] [C] aux dépens,

— Rappeler l’exécution provisoire,

Monsieur [H] [L] et Madame [S] [Y] exposent avoir réglé la somme de 558.00 euros le 2 septembre 2024 au titre du loyer et des provisions sur charges de ce mois pour le compte de leur fille, Madame [X] [L]. Ils considèrent cependant, sur le fondement de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, que le délai de préavis étant fixé à un mois, sans qu’il soit précisé que la date d’effet du congé doit coïncider avec la fin du mois civil, avoir réglé un trop-payé de 260.42 euros, calculé au prorata du mois, dans la mesure où le congé remis le 16 août 2024 a pris effet au 16 septembre 2024.

Madame [X] [A], Monsieur [H] [L] et Madame [S] [Y] font également valoir que l’état des lieux de sortie a été réalisé les 26 et 28 août 2024 et que les clés ont été restitués le 28 août 2024. Ils soutiennent que Madame [O] [F] refuse cependant de leur restituer le montant du dépôt de garantie versé d’un montant de 1020.00 euros en faisant état de frais de remise en état indus. S’ils reconnaissent rester redevables de la somme de 46.01 euros au titre du prix de la chaise de bureau et de 79.50 euros au titre de la moitié de frais de nettoyage, soit la somme de 125.51 euros, ils contestent être redevables des autres frais soit :

— les frais imputés au titre des joins de cuisine, de salle de bains et du robinet de cuisine à refixer, estimant qu’il ne résulte pas de l’état des lieux de sortie que ces joints aient été manquants ou non-fonctionnels, et que la mention « à refixer » n’est pas suffisamment précise,

— les frais imputés à une tâche au sol, en soutenant que cette dernière était déjà présente à l’entrée dans les lieux comme peuvent en témoigner plusieurs personnes et qu’elle est superficielle ne nécessitant pas la dépose et repose de l’intégralité du parquet,

— les frais de remise en route du chauffe-eau, en soutenant que ce dernier était opérationnel lors de l’état des lieux de sortie et sa remise ne route ne nécessite pas l’intervention d’un professionnel,

— les frais imputés au titre du nettoyage du logement, en soutenant que le logement a été rendu dans un état d’usage normal compte tenu de la durée de 5 années d’occupation, et que le congé a été remis en raison d’infiltrations et d’humidité dont était affecté le logement le rendant insalubre sans que la responsabilité de la locataire n’ait été retenue par son assureur et sans que Madame [O] [C] ne se soit jamais rendu dans le logement pour constater ces désordres et entrepris d’y remédier. Ils estiment que compte tenu de ces désordres, il était impossible de restituer le logement dans un état de propreté « impeccable ».

Ils soutiennent enfin, sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, que le montant du dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de 2 mois à compter de la remise des clés et qu’à défaut il est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle en retard. Ils estiment ainsi être fondés à solliciter la condamnation de Madame [O] [C] à leur payer la somme de 739.20 euros représentant 14 mois de retard soit 14X528/10.

Bien que régulièrement citée par dépôt à l’étude, Madame [O] [C] n’a pas comparu ni fait représenter. La décision sera prononcée par défaut conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, si bien qu’il ne sera pas donné suite à la demande de donner actes aux demandeurs du fait qu’ils feront leur affaire de la répartition entre eux des sommes que la défenderesse sera condamnée à payer.

Sur la recevabilité de la demande.

En application des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000,00 euros.

En l’espèce Madame [X] [A], Monsieur [H] [L] et Madame [S] [Y] justifient d’une tentative de conciliation selon attestation du 15 décembre 2025 de Monsieur [V] [K], conciliateur de justice.

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Par conséquent Madame [X] [A], Monsieur [H] [L] et Madame [S] [Y] seront déclarés recevables en leurs demandes.

Sur la demande relative au loyer du mois de septembre 2024.

En application de la loi de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut donner congé d’un logement meublé à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois (…).

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé réception ou signifié par commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée, ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Le locataire est redevable de l’intégralité du loyer et des charges au titre de la période couverte par le préavis.

En l’espèce il est produit une lettre intitulée en objet « demande de congé d’un logement meublé, lettre recommandée avec accusé réception » du 14 août 2024, sans toutefois qu’il ne soit produit d’accusé réception justifiant de son envoi, aux termes de laquelle Madame [X] [L] donne congé à Madame [O] [C] et précise que son déménagement aura lieu le 15 septembre 2024.

Il est également produit un courriel adressé le 16 août 2024 par Madame [X] [L] à Madame [O] [C] l’informant du congé et précisant que « l’appartement sera disponible à la location vers le 16 septembre 2024, je pense également le libérer quelques jours voire semaines avant » courriel auquel a répondu la défenderesse le 19 août 2024 en précisant « j’ai bien reçu le message » et penser recevoir la lettre recommandée « d’ici peu » et le 20 août 2024 en sollicitant de pouvoir faire visiter le logement afin de le relouer.

A défaut de justifier du retour de l’accusé réception, signé par Madame [O] [C] de la lettre recommandée notifiant le congé, il sera considéré que cette dernière en a eu connaissance par courriel du 16 août 2024 auquel la défenderesse a donné suite.

Il est par ailleurs justifié d’un courrier du 26 août 2023 informant Madame [X] [L] de la révision du loyer à la somme de 528.00 euros à compter du 1er septembre 2023 en application de l’article 11 du contrat de bail, de la modification du montant de la provision sur charges ramenée à la somme de 30.00 euros par mois et d’un extrait bancaire de Madame [S] [Y] justifiant du règlement de la somme de 558.00 euros par virement à Madame [O] [F] le 2 septembre 2024.

Le préavis expirant le 16 septembre 2024, Madame [X] [L] était redevable

au titre du 1er septembre 2024 au 16 septembre 2024 de la somme de 558/30X16= 297.60 euros.

Par conséquent Madame [O] [C] sera condamnée à payer à Madame [X] [A], Monsieur [H] [L] et Madame [S] [Y] la somme de 260.40 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025, date de la mise en demeure du 3 avril 2025 avec accusé réception présenté et signé le 7 avril 2025.

Sur la demande relative au dépôt de garantie.

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes, restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes, restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce il est constant que le montant du dépôt de garantie a été fixé, aux termes de l’article 12 du contrat de location signé le 30 août 2019, à la somme de 1020 euros représentant deux mois de loyers.

Il est produit un décompte du 11 novembre 2024 aux termes duquel Madame [O] [C] justifie la non-restitution du dépôt de garantie par des frais de remise en état du logement s’élevant à la somme de 484.00 euros.

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou été dégradé par vétusté ou force majeure.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce la location a duré du 30 août 2019 au 28 août 2024, le préavis expirant cependant le 16 septembre 2014, soit 5 années.

Il est produit l’état des lieux d’entrée, contradictoire, en date du 30 août 2019 duquel il ressort que le logement a été remis en très bon état à l’exception de rayures sur chaise et étagère grise, un petit accroc au sol, quelques marques sur la porte et traces sur la paroi blanche de la salle de bains.

Il ressort notamment de l’état des lieux de sortie, contradictoire, réalisé le 28 août 2024 les désordres suivants:

— une tâche au sol de la pièce principale,

— des traces sur les murs de l’entrée, du placard, de la cuisine et de la salle de bains,

— une chaise de bureau abîmée sur le dessus,

— joints cuisine et salle de bains non changés, robinet de la cuisine à refixer,

— hotte non nettoyée et filtre non changé, traces autour des plaques électriques, fenêtres non nettoyées, plinthes sales à certains endroits, multiprises cuisine non nettoyées, escabeau cuisine non nettoyé, calcaire sur carrelage non nettoyé, tuyau au sol près des toilettes non nettoyé, paroi douche à nettoyer, toilettes fond calcaire, grille-pain à nettoyer, tâche de rouille sur le tissus de la table à repasser, le presse-citron et une casserole à nettoyer, tâches jaunes sur une couette, deux sets de table tâchés,

Outre les désordres déclarés à l’assurance suite à un dégâts des eaux déclaré le 5 janvier 2024.

Si Madame [O] [C] estime à la somme de 1504.01 euros les frais de remise en état du logement, il est relevé que cette dernière non-comparante, mais informée des revendications de son ancienne locataire, selon mise en demeure du 5 avril 2025 avec avis de réception signé le 7 avril 2025, ne justifie d’aucune facture ou devis au soutient des frais imputés selon décompte précité du 11 novembre 2024, à savoir :

-453.75 euros au titre des frais de joins de cuisine et de salle de bains et de fixation du robinet, étant observé que si l’état des lieux de sortie précise que les joins n’ont pas été changés, il n’est nullement précisé la raison pour laquelle ces derniers auraient dû être changés (absence de joins…),

-137.50 euros au titre de la remise en route du chauffe-eau suite à la coupure électricité qui ne peuvent en tout état de cause être retenus dans la mesure où l’état des lieux de sortie ne fait nullement état d’observations relatives audit chauffe-eau,

-707.85 euros au titre d’une tâche sur le sol de la pièce principale, étant relevé que la facture totale semble s’élever d’après le décompte à une somme de 1415.70 euros ce qui suppose des travaux de reprise bien plus important qu’une simple tâche,

— une chaise de bureau pour un montant de 46.01 euros, étant relevé que Madame [X] [L], Monsieur [H] [L] et Madame [S] [Y] ont accepté de régler la somme réclamée,

-158.90 euros au titre de frais de nettoyage, étant relevé que Madame [X] [L], Monsieur [H] [L] et Madame [S] [Y] ont reconnu ces frais mais acceptent d’en régler qu’une moitié. Toutefois si les demandeurs estiment qu’en raison du dégâts des eaux déclaré à l’assurance le 5 janvier 2024, le logement était devenu insalubre du fait de l’humidité ne permettant pas à Madame [X] [L] de le restituer dans un état de propreté « impeccable », il ressort de l’état des lieux de sortie que l’essentiel des frais de nettoyage est sans rapport avec l’humidité alléguée mais relèvent des obligations du locataire de rendre le logement propre si bien que les frais, dont le montant apparaît raisonnables, seront retenus.

Par conséquent seront retenus au titre des frais de remise en état du logement les sommes de 46.01 euros et de 158.90 euros.

Par conséquent Madame [O] [C] sera condamnée à payer à Madame [X] [A], Monsieur [H] [L] et Madame [S] [Y] la somme de 1020.00 euros à laquelle il convient de déduire la somme de 204.91 euros (46.01 euros et 158.90 euros), soit la somme de 815.09 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de capitalisation des intérêts.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, la capitalisation des intérêts sera ordonnée comme sollicitée.

Sur la demande de majoration du solde du dépôt de garantie.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce Madame [X] [L], Monsieur [H] [L] et Madame [S] [Y] sollicitent la somme de 739.20 euros au titre la majoration du dépôt de garantie sur 14 mois de retard.

Il ressort des mises en demeure des 4 février 2025 adressée par l’assureur avec accusé réception et 3 avril 2025 adressé par le conseil des demandeurs avec accusé réception présenté et signé le 7 avril 2025 par Madame [O] [C] a été informée des revendications de son ancienne locataire relativement au dépôt de garantie et du rappel de la majoration légale applicable en cas de non-restitution dans le délai légal.

Par conséquent Madame [O] [C] sera condamnée à payer à Madame [X] [L], Monsieur [H] [L] et Madame [S] [Y] la somme de 14X528/10= 739.20 euros à laquelle il convient de déduire la somme de 204.91 euros retenue comme due au titre des frais de remise en état soit la somme de 534.29 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [O] [C], tenus aux dépens, sera condamnée à payer à Madame [X] [L], Monsieur [H] [L] et Madame [S] [Y] la somme de 400.00.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort,

DECLARE recevables Madame [X] [L], Monsieur [H] [L] et Madame [S] [Y] en leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [O] [C] à payer à Madame [X] [L], Monsieur [H] [L] et Madame [S] [Y] la somme de 260.40 euros (deux cent soixante euros et quarante centimes) au titre du trop-payé de loyer de septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025, les intérêts étant capitalisés par années entières ;

CONDAMNE Madame [O] [C] à payer à Madame [X] [L], Monsieur [H] [L] et Madame [S] [Y] la somme de 815.09 euros (huit cent quinze euros et neuf centimes) au titre du solde du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les intérêts étant capitalisés par années entières ;

CONDAMNE Madame [O] [C] à payer à Madame [X] [L], Monsieur [H] [L] et Madame [S] [Y] la somme de 534.29 euros (cinq cent trente-quatre euros et vingt-neuf centimes) au titre de la majoration légale du solde du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [O] [C] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [O] [C] à payer à Madame [X] [L], Monsieur [H] [L] et Madame [S] [Y] la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE