TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 MARS 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/12195 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YISW

N° de MINUTE : 25/00259

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], représenté par la SELARL BLERIOT ET ASSOCIES, Administrateur judiciaire,

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

C/

DEFENDEUR

Madame [H] [R] [B]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [H] [R] [B] est propriétaire des lots 5 et 22 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 26 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [H] [R] [B] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— condamner Madame [H] [R] [B] à lui payer la somme de 15 695,93 euros au titre des appels impayés au 17 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023, date de la mise en demeure, et de l’assignation sur le surplus

— condamner Madame [H] [R] [B] à lui payer la somme de 61 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— condamner Madame [H] [R] [B] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts

— ordonner l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 3 décembre 2024 par ordonnance du même jour.

Madame [H] [R] [B], régulièrement assignée selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient d’écarter des débats le décompte 16 janvier 2025, dont il n’est pas justifié qu’il ait été signifié à Madame [H] [R] [B].

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— les procès-verbaux des décisions de l’administrateur provisoire approuvant les comptes sur la période

— un décompte des impayés arrêté au 17 octobre 2023 à la somme de 15 695,93 euros

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte la somme de 5 226,64 euros correspondant à une reprise de solde au 20 septembre 2016, dont il n’est justifié par aucune pièce, ainsi que la somme de 5,87 euros appelée le 7 août 2017 au titre d’une mise en demeure qui n’est pas produite.

Doivent également être écartées les sommes suivantes, auxquelles la défenderesse a déjà été condamnée par jugement du 27 avril 2017 :

— la somme de 966 euros appelée le 1er août 2017 sous l’intitulé « [E] – frais honoraires »

— la somme de 74,64 euros appelée le 1er août 2017 sous l’intitulé « frais de recouvrement »

— la somme de 200 euros appelée le 1er août 2017 sous l’intitulé « dommages et intérêts »

— la somme de 300 euros appelée le 1er août 2017 sous l’intitulé « article 700 »

— la somme de 87,21 euros appelée le 12 septembre 2017 sous l’intitulé « SCP COUVILLERS – signif »

Soit la somme totale de 1 627,85 euros.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [H] [R] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 835,57 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 17 octobre 2023.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023, date de la mise en demeure.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de lettres de mise en demeure d’un montant de 30 euros,

— frais de demande de renseignements sommaires urgents d’un montant de 14 euros

— frais de commande du titre de propriété d’un montant de 17 euros

Soit un montant total de 61 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le montant des frais de commande du titre de propriété n’est pas justifié par les pièces produites.

Les autres frais étant justifiés, il y a lieu de condamner Madame [H] [R] [B] au paiement de la somme de 44 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du jugement du 27 avril 2017 que Madame [H] [R] [B] a déjà été condamnée suite à des impayés de ses charges de copropriété. Cette condamnation précédente et sa persistance à ne pas s’acquitter des charges de copropriété, sans s’en expliquer auprès du syndicat, caractérisent sa mauvaise foi.

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance, dans un contexte de difficultés financières de la copropriété ayant conduit à son placement sous administration provisoire.

Madame [H] [R] [B] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [R] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne Madame [H] [R] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7] (93) les sommes de :

-8 835,57 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 17 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023

-44 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

-600 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamne Madame [H] [R] [B] aux dépens de l’instance.

Fait au Palais de Justice, le 03 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON