TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

07 Octobre 2024

N° R.G. : N° RG 21/02846 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WQTA

N° Minute :

AFFAIRE

S.A.S. ALW

C/

[I] [H], [M] [R] épouse [H]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A.S. ALW

27 rue de Jouy

92370 CHAVILLE

représentée par M^e Maurice PFEFFER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1373

DEFENDEURS

Monsieur [I] [H]

2 rue Pierre Edouard

78220 VIROFLAY

représenté par Maître Antoine DE LA FERTE de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283

Madame [M] [R] épouse [H]

2 rue Pierre Edouard

78220 VIROFLAY

représentée par Maître Antoine DE LA FERTE de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mai 2024 en audience publique devant :

Elsa CARRA, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 13 juillet 2017, la société [H]-GEN a cédé à la société ALW son fonds de commerce de restauration traditionnelle, incluant le droit au bail portant sur les locaux sis 27 rue de Jouy à CHAVILLE (92370), appartenant à Monsieur [I] [H] et à Madame [M] [R] épouse [H] (ci-après les époux [H]).

Par acte sous signature privée du même jour, les époux [H] ont conclu avec la société ALW un nouveau bail commercial d’une durée de neuf années portant sur les locaux précités.

Soutenant que la superficie des locaux mis à sa disposition était inférieure à celle prévue au bail, par actes d’huissier de justice du 19 mars 2021, la société ALW a fait assigner les époux [H] devant ce tribunal afin essentiellement de les voir condamner à lui rembourser les loyers perçus indûment et à lui verser une indemnité au titre de son préjudice commercial et financier et de voir fixer le montant du loyer annuel à la somme de 33 000 euros à compter de la date de signification de l’assignation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 février 2023, la société ALW demande au tribunal de :

Dire les demandes de l’exposante recevables et bien fondées,

Condamner solidairement les défendeurs au remboursement de la somme de :

—  52 500 € au titre des loyers perçus indûment,

—  5250,00 € au titre d’une indemnité de 10% HT pour préjudice commercial et financier,

Subsidiairement, condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 52 500 euros à titre de dommage intérêts en réparation du préjudice subi en raison du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance,

Fixer le montant du loyer annuel à la somme 34 557,96 euros à compter de la date de signification de l’assignation,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner solidairement les défendeurs à payer à l’exposante la somme de 5 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mai 2023, les époux [H] demandent au tribunal de :

Recevoir Monsieur [I] [H] et Madame [M] [R] épouse [H] en leurs conclusions,

Débouter la SAS ALW de ses demandes fondées sur la répétition de l’indu en l’absence de manquement des bailleurs à la délivrance de la chose louée,

Juger que le tribunal ne peut se substituer aux parties en ajoutant au contrat un critère de détermination du prix non prévu au bail, lequel n’a mentionné qu’un loyer global sans en préciser les modalités de calcul,

Débouter la SAS ALW de ses demandes en paiement, outre ses demandes indemnitaires,

Condamner la SAS ALW à payer à Monsieur [I] [H] et Madame [M] [R] épouse [H] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SAS ALW aux entiers dépens,

Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Antoine de la FERTE pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 9 juin 2023 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 14 mai 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « dire bien fondées », « recevoir » et « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des prétentions de la demanderesse, laquelle n’est pas contestée.

I – Sur les demandes formées à titre principal et à titre subsidiaire par la société ALW

La société ALW demande au tribunal, sur le fondement des articles 1302-1 et 1719 du code civil, de condamner solidairement les époux [H] à lui rembourser la somme de 52 500 euros au titre des loyers perçus indûment. Elle fait valoir que la superficie des locaux du rez-de-chaussée qui ont été mis à sa disposition par les bailleurs est inférieure de 59 mètres carrés à celle prévue au bail, ce qui représente une différence de plus de 20%. Elle ajoute que lesdits locaux du rez-de-chaussée auraient dû inclure une cuisine mais que celle-ci a été louée à un autre locataire. Concernant le montant de l’indu, elle précise que le montant du loyer est basé sur la nature et la superficie des locaux. Elle demande également au tribunal de condamner les époux [H] à lui verser une indemnité à hauteur de 10% HT des loyers perçus indûment, soit 5 250 euros, en raison de son préjudice commercial et financier.

Subsidiairement, elle sollicite la condamnation des époux [H] à lui verser une indemnité de 52 500 euros en réparation du préjudice qu’elle a subi du fait du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance. Elle explique que son préjudice est constitué par le paiement d’un surplus de loyers indu et par l’amputation d’une partie de la surface commerciale prévue au bail, qui représente une vingtaine de couverts.

Elle sollicite en outre la fixation du loyer à la somme de 34 557,96 euros par an à compter de la date de signification de l’assignation, ce afin de tenir compte de la perte de surface exploitable.

En réponse aux moyens développés par les bailleurs, elle indique que ces derniers communiquent une fausse promesse de vente, qui diffère de celle qu’elle produit elle-même et qui n’est pas conforme au bail, à l’acte de cession de fonds de commerce et à l’attestation des bailleurs. Elle soutient par ailleurs que la véritable promesse de vente fait état d’une négociation concernant le prix de cession au regard de l’augmentation de la superficie des locaux loués. Elle relève également que rien n’interdisait aux parties de poursuivre leurs négociations suite à la signature de la promesse de vente, ce qui pourrait en tout état de cause expliquer les différences entre la version de la promesse de vente communiquée par les bailleurs et le bail. Elle insiste enfin sur le fait que les associés de la société [H]-GEN, qui lui a cédé le fonds de commerce, sont les propriétaires bailleurs des locaux loués.

Les époux [H] concluent au débouté de l’ensemble de ces prétentions. Selon eux, le bail contient une simple erreur matérielle, qui n’a pas pu tromper le preneur sur la consistance des locaux dès lors que la promesse de cession de fonds de commerce rappelle cette consistance. Concernant la prétendue fausseté de la promesse qu’ils communiquent, ils précisent verser aux débats leur original. Ils notent par ailleurs que le montant du loyer est resté constant, ce qui montre l’absence de modification de la surface louée. Ils ajoutent que le montant du loyer n’a pas été fixé en fonction de la surface des locaux, à défaut notamment de mention d’une valeur unitaire au mètre carré, laquelle serait d’ailleurs nécessairement différente pour les surfaces commerciales et les surfaces d’habitation, et que les parties ont simplement entendu fixer un montant global, sans critères déterminés. Ils en déduisent que le tribunal ne peut se substituer à elles en ajoutant au bail un critère de fixation du montant du loyer. Ils prétendent enfin que le preneur ne démontre ni leur faute, ni l’origine contractuelle de l’indemnité de 10% réclamée, ni l’existence d’un quelconque préjudice.

Selon l’article 1302-1 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 768 alinéa 1 du même code dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

En l’espèce, concernant la demande de remboursement d’un indu, il convient au préalable de relever que la version de la promesse de vente de fonds de commerce communiquée par le preneur, qui constitue une simple photocopie, revêt une force probante moindre que celle versée aux débats par les bailleurs, qui constitue un original.

Or, aux termes de cette dernière promesse de vente, qui a été signée le 30 mai 2017 entre la société [H]-GEN et la société ALW, les locaux loués sont décrits comme suit :

« – deux locaux (environ plus 80 m2 et 36 m2) situé au 27, rue de Jouy à CHAVILLE (Hauts de Seine) ; au rez de chaussée une boutique à usage de restaurant ; cuisine à manger, une courette commune avec WC

— un appartement attenant situé au 1er étage d’environ 76 m2 composés de chambres et WC

— une cave d’environ 30 m2 » (Sic).

Le bail commercial signé le 13 juillet 2017 entre les époux [H] et la société ALW contient quant à lui la description suivante des locaux :

« – deux locaux (environ plus 145 m2 et 36 m2) situé au 27, rue de Jouy à CHAVILLE (Hauts de Seine) ; au rez de chaussée une boutique à usage de restaurant ; cuisine à manger, une courette commune avec WC

— un appartement attenant situé au 1er étage d’environ 76 m2 composés de 1 salon, 3 chambres et WC

— une cave d’environ 30 m2 » (Sic).

L’acte de cession du fonds de commerce de la société [H]-GEN, conclu à la même date, reprend cette description.

Il apparaît que la description des locaux du rez-de-chaussée, dont la société ALW estime la superficie inférieure à celle convenue, est strictement identique dans la promesse de vente et dans le bail commercial, seule l’une des superficies visées étant différente.

Il s’en déduit que cette modification de l’une des superficies constitue une simple erreur matérielle et qu’elle ne traduit pas, comme le prétend le preneur, une augmentation de la surface louée, à défaut de quoi la description des locaux aurait nécessairement elle aussi évolué.

Cette erreur résulte en réalité d’une attestation établie par l’un des bailleurs, que la société ALW indique avoir été destinée au rédacteur des deux actes précités, laquelle attestation comporte également de nombreuses erreurs linguistiques.

En tout état de cause, le preneur ne démontre pas que la superficie des locaux du rez-de-chaussée mis à sa disposition serait inférieure à celle prévue au bail commercial.

Il convient à cet égard de noter que le mesurage effectué par la société DIAGNOSTICS n’est pas pertinent dès lors, d’une part, qu’il porte sur la surface habitable des locaux calculée selon la loi Carrez, comme le précisent le certificat de superficie et la facture y afférente, alors que les locaux du rez-de-chaussée constituent des locaux commerciaux et, d’autre part, qu’il n’inclut notamment pas la superficie de la courette mentionnée au bail.

Il en va de même du mesurage effectué par Maître [D] [W], huissier de justice, aucune précision n’étant apportée sur la méthodologie employée par ce dernier et ledit mesurage n’incluant pas davantage la courette précitée.

Aussi, il ressort de ces mesurages que la société ALW exploite deux cuisines situées au rez-de-chaussée et aucun élément n’est communiqué afin de démontrer qu’elle devrait disposer d’une cuisine supplémentaire, le bail ne visant au contraire qu’une seule cuisine.

Encore, la société ALW ne rapporte pas la preuve que les parties auraient fixé le montant du loyer par référence à un prix au mètre carré, identique pour chaque partie des locaux.

Par ailleurs, concernant les demandes indemnitaires, il convient de noter que le preneur n’en indique pas le fondement juridique.

En toute hypothèse, au vu des développements ci-avant, il apparaît qu’aucune faute de nature à engager la responsabilité des bailleurs n’est établie.

Il peut également être constaté que la société ALW ne verse aux débats aucun élément de nature à établir la réalité et le quantum des préjudices allégués.

Enfin, concernant la demande de modification du montant du loyer, il convient là-encore de relever que le preneur n’en indique pas le fondement juridique.

Au surplus, au vu des développements ci-avant, une telle modification n’apparaît pas justifiée.

En conséquence, au regard de ces éléments, il convient de débouter la société ALW de l’ensemble de ses prétentions ci-avant rappelées, formées à titre principal et à titre subsidiaire.

II – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société ALW, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Antoine de la FERTE dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société ALW, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et devra verser aux défendeurs une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société ALW de l’ensemble de ses prétentions formées à titre principal et à titre subsidiaire,

CONDAMNE la société ALW aux dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Antoine de la FERTE dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société ALW à payer à Monsieur [I] [H] et à Madame [M] [R] épouse [H] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,